他山之石（转载）

（转载）南区：2007年住宅市场分析-节选

灰色晴天 — Wed, 19 Mar 2008 07:28:00 GMT

由数据中南区2007年住宅登记备案宗数来看，前三季度基本保持在个平稳水平，而进入2007年第四季度，由于国家宏观调控的效果突显，投资型客户及二次置业以上客户遭遇贷款难度加大，贷款利率上调双重打击，市场投资型客户成交萎缩，在这样的市场环境底下，南区成交量迅速下降，可见南区房地产市场消费体系当中，对于投资型客户的支撑依赖程度较大。但由南区住宅的成交均价来看，由第一季度至第二季度期间有一次大幅度的抬升之后，后三个季度均保持稳定的升幅，一来由于南区产品售价本身具备较大的上升空间，二来由于其供应结构及价格结构中有万科这类型房地产巨头的品牌及品质支撑，相信产品售价仍将坚挺。至于能否在2008年内实现价格上的飞跃，在市场内部，未来市场环境及供应结构的改变是两个关键点，而在外部因素方面，南区2007年投入8000多万元用于民生工程的建设，其中包括交通基础设施、城市绿化路灯建设、公共事业市场化、第二工业区整治、民生工程建设以及教育配套设施等方面，基础设施的日益改造完善，将为住宅售价提升提供助力。

全文:http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/南区：2007年住宅市场分析（节选）20080129.rar

（转载）西区：2007年住宅市场分析-节选

灰色晴天 — Wed, 19 Mar 2008 07:27:00 GMT

西区在过去的07年中，全年住宅成交均价在城区四个区处于最低，这主要是由于沙朗区域的住宅售价拉低作用所致，由此可见沙朗无论是在供应量及售价对于西区整体的供应量及售价情况影响是较大的。由西区整体市场来看，传统的西区区域内本年内供应量并不大。传统的西区区域内由于其市场特性以供应小面积户型为主，而小户型项目一般占地规模较小，开发及销售周期较短，在06及07年间，西区小户型项目如骏华庭、明景坊、香域中央广场等已经完成销售，而名仕·经典世家销售亦已接受尾声，区域年内的供应主要是集中在国际酒店南侧的时代地产项目及凯旋项目，两项目占地规模均相对较小，以开发公寓产品为主。综合所得，08年西区的供应量仍以沙朗片区的供应为主，沙朗由于其基础设施上的发展不足，市场环境尚未成熟，形成价格飞跃的条件尚未成熟，故而可以猜测，西区未来一段时间内的住宅售价仍将保持平稳，与城区其它三区的价格差距仍将保持较大水平。

全文:http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/西区：2007年住宅市场分析（节选）20080129.rar

（转载）石岐区：2007年住宅市场分析-节选

灰色晴天 — Wed, 19 Mar 2008 07:26:00 GMT

石岐区是中山市城区的传统中心区，区内由于长时间的城市发展积累，基础设施资源丰厚、居住氛围浓厚、商业环境成熟，占据城区核心。作为城区核心，石岐区的住宅产品一向受到购业观念传统的购房者的青睐，中山市内原住居民换房置业由于本区置业的习性影响而多聚居于该区。在市规划局进行《中山市住房建设规划（2006-2010）》前所作的居住区域选择方面进行的市场调查中，有21．3%的受调查者表示将选择在石岐，仅次于受市政发展利好影响的东区。在成交数据下面看石岐区，整体表现均衡性最强。在成交宗数方面，仅少于西区而排在城区四个区域中的次席。由该区的成交面积及金额上面来看，在07年的第三、四季度当中表现出色，其中成交面积超过15万平方米，成交金额逾10亿，同时再结合中山市整体三四季度的表现来看，单个区域的市场发展方向与整体市场表现出现背离的情况，在其它各区域第四季度由于投资型客户的严重抽离出现成交萎缩的情况底下，石岐区仍保持着旺盛的成交态势，在第三四季度成交量甚至有大幅的上扬趋势。这个现象其实可以归结为该区域内市场投资型客户比率较小，多数为自住型的用家，在市场剥离了投资性的购房行为之后，市场发展在相对应的时期内所表现出来的发展方向反而是相对健康的，在这样的前提之下，对于自住型买家的吸引力反而有短暂的加强态势，且持刚性需求的买家受这种市场态度的影响而导致需求被激发。当然，市场供应放量的增大也是产生这种现象的原因之一。在成交价格方面，石岐区在第三季度同样受到市场环境的刺激，住宅售价有较大的幅度的提升，这种表现受第三季度成交量激增的刺激，在第四季度加剧发展，仅第四季度一个季度环比第三季度就有超过25%的价格提升。

全文:http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/石岐区：2007年住宅市场分析（节选）20080129.rar

（转载）开发区：2007年住宅市场分析-节选

灰色晴天 — Tue, 11 Mar 2008 09:00:00 GMT

第二篇：开发区

一、火炬开发区住宅销售数据

成交均价：

各面积段成交：

二、火炬开发区住宅产品成交分析

第二、三季度成交数据明显高于第一、四季度的首要原因是该时间段内开发区大盘供应量充足，如：凯茵新城、群英华庭、聚豪园、健康花城、香晖园等，产品供应的充足给购房者更多的选择，各楼盘的成交率都超出以往水平。原因二，在政策不明朗的前提下，大部分购房者都希望在调控政策出台前购房，以规避政策限制。原因三，第二三季度火炬区大盘群英华庭、凯茵新城、聚豪园等都纷纷在深圳做推广，因此吸引了大批的深圳客户到本区内购房。

在宏观政策的调控下，第四季度成交量有所回落，但成交价格仍旧以惊人的速度攀升。结合“2007年火炬开发区住宅各个面积段销售比例情况”图表来看，就不难发现其中端倪。在火炬区，今年居家型产品与享受型产品（＞90㎡）是客户青睐的产品。因这两种产品所面对的客户群体对于对政策敏感度低，价格的承受能力高，而这些客户的追捧是销售均价上升的主要促力。在第四季度，宏观政策的调控同样波及开发区，但受影响最大的主要是需求过渡型产品的客户（≤90㎡）。过渡型产品的减少不能够将总体成交的价格拉低，致使第四季度成交价格疯涨1155㎡。

三、08年开发区住宅供应预测

四、08年开发区住宅楼价走势预测

January 29, 2008

全文：http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/开发区：2007年住宅市场分析（节选）20080129.rar

备注:本文所统计住宅数据并未包括:别墅、车房、车库、车位等方面

（转载）沙溪镇:中心片区城镇化龙头引擎-节选

灰色晴天 — Wed, 05 Mar 2008 05:45:00 GMT

致各读者：

近来有很多读者留言，意在参考2007年各区域楼市年度总结报告。2007年末，公司组织同事撰写了相关区域楼市报告，现于近日陆续转载给各位读者参考。现在此声明：未经许可，禁止复制！引用请注明出处！如有疑问，欢迎联系！

灰色晴天

2008/3/5

首先来第一篇：沙溪

2007年，大珠三角背景的支持下，外来客户的不断切入使购房投资比例有所提升，资金“扩散效应”开始显现，中山市场的价格“洼地效应”吸引了外来购房者介入市场，本地地价、楼价呈现了持续走高现象。随着中心城区开发日趋成熟，不少发展商决定“弃城入乡”，从而产生了楼市“离心现象”。从城郊到镇区内部，城乡结合部分区域凭借区位优势抢占了发展先机。

沙溪镇正是凭借临近城区的地理优势，持续几年经济大幅度增长态势，农村集体经济历年均上新台阶，镇区人均消费水平大幅度提升，集众多的优势的沙溪镇已经吸引了包括中海、雅居乐、中信、宝嘉等品牌发展商的先后进驻。2007年，沙溪镇楼盘竞争越演越激烈，康桥花地、碧缇湾畔、翠林兰溪园、水岸花都、汉基花园、汇豪新天地花园、金逸豪庭、誉花园、阳光半岛、星宝明珠等近十多个的楼盘都在竞逐市场。事实上，沙溪片区的房地产项目以前更多的是中低端的产品，现在它有逐步高档化的趋势。目前在这方面的领军者包括天英阳光半岛、星宝明珠等。

全文：http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/沙溪镇：中心片区城镇化龙头引擎20080129.rar

备注:本文所统计住宅数据并未包括:别墅、车房、车库、车位等方面

中山民众镇房地产调查

灰色晴天 — Wed, 28 Mar 2007 04:28:00 GMT

作者：中山中原策划管理中心

[导读]

民众镇简介

区域房地产市场态势

区域消费者分析

区域总结

一、民众镇简介

民众是著名的岭南水乡，素有“谷仓“之美誉，亦是珠江三角洲的重点工业卫星镇之一。2000年6月，浪网镇并入民众镇。现全镇面积125.42平方公里，人口7余万人，下辖16个自然行政村，3个居委会

1、民众镇简介—经济篇

2005年，全镇工农业总产值达到76.47亿元，同比增长27.28%，工业总产值71.84亿元，同比增长29.19%；农业总产值4.63亿元，同比增长3.5%。农村人均收入6980元，同比增长6%。

2、民众镇简介—交通篇

镇内设京珠高速公路出入口。市规划中的万龙快速干线、新龙快速干线、三宝公路等。北上广州、佛山，南至珠海、澳门，东往深圳、香港；西至江门只需1小时车程；民众拥有46公里长的海岸线，中山港隔江相望；可经水路快速达到香港、澳门等地。

3、民众镇简介—工、商业篇

（1）五金加工区

位于中山市民众镇沙仔村，是中山市“十一五” 期间13个重大工业工程项目之一，规划面积10000亩。首期起步区面积1000亩。

民众镇简介—工、商业篇

（2）保税物流中心

中山市“十一五”期间8个重大服务业工程之一，位于中山市民众镇，东临番中公路，项目规划用地面积4600亩，首期开发1000亩，具备“保税仓储、国际物流配送、简单加工、进出口贸易和转口贸易、口岸和出口退税、物流信息处理”等六大功能，并为粤西和泛珠三角区域提供国际物流配送服务。

（3）中转储备油库区

是中山市“十一五”期间13个重大平安保障工程之一，总规划面积850亩，首期427亩，库容15万立方米，建设3000吨同时容纳3艘船泊位成品油中转仓储油库区码头。

（4）民众镇纺织工业城

广东省中山市民众镇纺织工业城地处中山市民众镇民三工业区内，首期开发1236亩，其中配套生活用地150亩，由中山市民众镇经济发展总公司开发管理。民众纺织工业集聚区建设按照市“三高标准”（高标准规划、高强度投入、高效益产出）要求进行。

（5）沙仔工业集聚区

总规划近万亩，一、二、三期规划面积4100亩，可兴办纺织印染、服装洗水、二次制革、化工、五金（可有电镀工序）等微污染企业。

二、区域房地产市场态势

项目个案：丽星花园

发展商：中山市丽鸿房地产有限公司

项目位置：民众镇政通路中心幼儿园侧

管理公司：中山雅景物业管理有限公司

占地面积：47000㎡（折合70亩）

总建面积：90000㎡

总套数： 747套

管理费：0.7元

容积率：1.94

绿化率：34.2%

周边配套：民众中学、幼儿园中心幼儿园、民众邮局、建设银行、民众市场、民众公园

项目推广主题：高尚前卫住宅社区——典藏一生的幸福

项目以多层为主、最高层数为6层

优势：时代感、园林绿化、交通及生活便利；

劣势：区域房地产发展未成熟、商业配套不足；

主力户型：3房2厅、2房2厅

主要客户群：民众镇中低端客户为主

蓝色圈中为二期产品未推出市场

红色圈中为最早推出的产品基本完成销售，销售均价在：1700元/㎡

其余产品余货量较多，销售均价在：2300元/㎡ .

三、区域消费者分析

农业人口主导下，对商品房需求不大；同时本地人对房地产市场认知较小；有一定资金消费群较喜欢自建房；现时所购买小区的消费群多为中低端人士及外来人口为主；区域人口分散，人流不集中。

四、区域总结

民众镇在近几年发展迅速，每年生产总值增长率，以双位数的速度不停地向前发展。通过各项工业、商业、民生等工程的上马，在未来民众的发展潜力是无法估量的。在这样的一个势头下，对房地产发展有一定的带动，同时民众镇土地充足，大大支持了房地产今后的发展。

中原研究:城市经济产业转型在即城区商品房界谨防危局

灰色晴天 — Tue, 13 Feb 2007 01:40:00 GMT

文/李春艳（中山中原策划管理中心）

近年来，特别是06年下半年以来，就中山经济发展而言，市镇各级领导关注和讨论的最多的话题就是“产业转移”，据了解，这是早前国家主席胡锦涛途经中山时对中山经济发展提出的新要求、新指示。而事实上，中山的城市经济要想保持可持续发展的趋势，产业转移和优化产业结构，也是不可趋避的问题，是必然的也是必要的。

受产业转移影响，经济领域的很多常态也将发生转变，如土地供给、道路交通、消费需求、人才结构等众多领域，都将随着第三产业的迅猛发展，劳动密集型、能源高耗型产业的逐渐淡出而发生质的转变。再加之随着新一届领导上台以及这届领导与上界市政府领导的角色转换，产业转移的速度和量都必然会加快加大。在这一轮转变中，也有值得房地产商关注和深思的地方。

首先，房地产行业的兴旺与否一定程度上取决于“消费量”。而产业转移肯定是以城区为中心、镇区积极配合的形式出现的，这将导致城区的加工型、高能耗型企业加快退出的步伐，随之而来的是高科技含量和低劳动成本型企业高速填充缺口，这就决定了城区人口密度还会降低，人口总量的降低给房地产业带来什么不言而喻。

其次，商品房价格很大程度取决于消费者的购买力。随着产业转移，虽然补充进来的人力资源结构是以高消费能力群体为主，但这个群体一两年内购房的需求迫切性和其本身“是否在中山发展”的稳定性都决定购房行为不可能在短时间内发生，这从最近放开的“购房入户政策”未受热捧就可见一斑。虽然有人会认为本土消费也能撑起城区的商品房价格，但不要忘记最近民政局和统计局共同发布的中山人口年龄结构数据，这个数据告诉我们，中山的老龄化程度相当严重。这足以告诉开发商们，新增的本土消费能力确实有限。

第三，众所周知，房价受土地供应量的影响也是致命的。而随着产业转移的深入，更多得工业用地将转变功能而变成商住或纯住宅用地，且这部分的量不小。随便举几个例子就可以看得到：起湾道西侧、东明路西侧、环城路东西两侧等等，原来的厂房、工业区，现在都在透过渠道寻找愿意投资的地产商，来转变土地用途以谋求价值。这些土地在商品房用地领域所带来的影响，不可小觑。

产业转移的影响是深远的，也还有一些其他的因素，都将导致房地产领域的商品房部分深受影响，且这个时间段不会很短。这时候就要看房地产开发商们，在房价这方面是否能够“立得住”！三两年内，中山商品房的价格不但不会出现疯狂暴涨的局面，在平稳上升的过程中还有可能会稍有停滞。而只要这个停滞的局面一出现，在老百姓买涨不买跌的心理面前，再有实力的发展商，其价格和信心都将不堪一击，于是就将出现一个“老百姓不买就不升价、你不升价老百姓更是要等”的危局，这个危局的出现足以击溃中山最近几年才刚刚升起的地产经济热潮，开发商们实在须得谨防。

当然，同样是受产业结构转移影响，镇区却另当别论。

服务，服务，还是服务

灰色晴天 — Fri, 09 Feb 2007 03:53:00 GMT

文/叶劭荧（中山中原策划管理中心）

市场经济有四个发展阶段，商品经济、产品经济、服务经济、体验经济。在商品经济时代，大家对比的是质量与价格，物美价廉是最大的优势；在产品经济时代，大家看的是产品差异化与产品的创新力；在服务经济时代，产品已经是无形的，因此更加讲究的是服务的体验，而客户满意度则是这个时代最重要的价值衡量；体验经济则是服务经济的最高境界。发达国家己步入后两个阶段，而中国则多在第一，第二阶段。中国房地产市场更多的是驻留在商品经济与产品经济时代。

在二三线城市中质量与价格仍是作为竞争的主要手段，且商品经济的体现在三线城市中尤为明显，如：中山，受经济环境因素的影响，城市居民消费水平不高，大多数发展商认为要在市场中取胜，必须依靠价格与质量相结的性价比因素来占领市场。我国汽车工业在进军海外市场时主要依靠的是低价竞争策略。但是据海关统计数字显示，我国于2006年一季度出口的越野车数量为565辆，金额571万美元，数量增长了334％，金额却仅增长了120％。轿车出口单价更低，不少企业出现“只赚人气不赚钱”的情况。依靠压缩成本，降低价格来取得市场，销售额上去了，但是利润却难有突破，企业难以取得长足发展。毕竟，利润才是企业成长壮大的最主要因素之一。

一旦陷入低价竞争的陷阱，企业抵御市场风险的能力也会大幅度的降低。以中山房地产市场为例，目前房地产市场发展平稳，同时当地价格水平处于珠三角房地产市场的低谷，使得许多的一二线城市发展商不断进入，如富力，远洋等。本土企业不能仅凭低价策略来抵御攻击，因为这些大型房地产开发企业，积累了相当多的开发经验，己摸索出了一套适合自己的成本控制体系，本土企业用低价竞争策略只会使自己价格陷阱中越陷越深。产品竞争？对于转战多个城市大型发展商来说，在各地的扩张为其了解客户群体，把握客户需求积累了相当的经验，同时其产品的研发能力更是本地企业难以企及的。在这种情况下，本土企业难以在价格与产品取得绝对的优势来压制外来大型发展商，则必须先行一步，利用服务作为主要手段提升企业的市场竞争力。

以产品差异化和创新力度为主要竞争优势，在房地产市场中则主要体现在深圳、上海、北京等一线城市。开发商通过对目标客户群体的细化，针对锁定的目标客户群体通过产品的差异化，不断推陈出新，生产极具针对性的产品以便从激烈的市场中取得自己的奶酪。差异化的定位与创新产品被复制，被模仿的速度也随着市场竞争激烈程度而不断加快，也许今天还是“一枝独秀”，到了明天就变成了“黄花満地”了。

市场竞争激烈的今天，实体产品的高度同质化及其可模仿性，可复制性，促使走产品差异化，产品创新的路子将难以成为企业长远发展的主要竞争优势，因为一种好的产品，被市场追捧的产品，被其他的企业模仿及复制只是时间的问题。

服务及服务的理念是最难以为复制的，为何？实体产品的复制只需将竞争对手的创新产品中的特性复制到自己的产品中便可，而企业的经营理念，企业文化，部门运作等并不需产生太大的变动就可通过产品上市抢夺市场份额。能被市场所接受的服务理念，并不是一句口号，而一种真实存在的体验。复制无形产品——服务理念，不单只是复制无形的产品本身，同时还必须通过变更企业的经营理念，企业文化，甚至是重新划定企业各职能部门的分工以适应无形产品的入市。在瞬息万变的市场中，这种大范围的变更对于企业来说，无疑是一种极大的风险。

笔者认同产品差异化与产品创新，只是这种差异化与创新重点应放在无形产品上。只有通过无形产品的差异化与创新性，才能产立足今天的市场，为企业明天发展提供广阔发展空间。

目前在中国，只有少数大型企业先行一步，进入了服务经济时代，其中最具代表性的当属万科地产。万科在前进中不断的探索，充分认识到“客户是企业利润的本源，提升客户关系将成为万科在未来竞争中持续领跑的关键。”因此，在万科企业核心价值观中，“客户是万科存在的全部理由”，“衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度”，已经成为其重要组成部分。

深圳万科开发的“第五园”一期在开盘当天即将推售单位全部售出，但是深圳万科却对此成果相当不满意，何故？据客户回访调查资料显示，此次开盘活动客户满意度创万科地产的新低，为何？经过销售与策划人员的反复讨论与检讨，同时结合客户回访的情况，得出造成客户满意度低的主要原因是客户对此次开盘所提供的各项服务并不满意。找出了原因，深圳万科针对提升客户的服务水平制定了相应的措施，保证了“第五园”在后继产品的销售中的良好销售业绩。

万科地产的服务理念并不是一句空话，它将服务理念贯穿在企业的一切服务行动之中。在地产界,有一句行话,叫“地段,地段,还是地段”。也许，在不久的明天这句话将会变成“服务，服务，还是服务”。

最后以大家都熟知的企业服务运营作案例以收尾。

中国惠普在中国是第一个拿到了ISO9002的IT服务国际资质认证的企业。当其他IT企业只敢承诺99.99%时，中国惠普第一个提出了99.999%的承诺，即保证客户的IT系统在99.999%的时间里正常运行。可别小看这一个9的差别，它意味着一个数量级的差别。

随着对客户的不断深入了解，惠普人认识到做到这一点并不是最好的。对客户来说，机器不坏是保障业务连续性的基础，除此之外，如何随着客户业务需求的变化适时调整服务策略，使IT服务及时满足业务需求，从而创造更大价值，才是锦上添花。因此，中国惠普就将服务策略的重点放在了“运营”上。

为了提高服务的价值，中国惠普提出“全心服务”的理念。“全心服务”具体体现在：首先，从技术角度讲，惠普提供的原厂服务有绝对的优势、全球的技术响应中心、全天24小时响应，无论客户身在何处，都可以在第一时间帮助他们排查问题，使客户的IT维护工作多一份安心；其次，客户可以根据自己的需要选择适用的服务产品，从购买到体验，为客户提供高效，快捷的服务流程；最后，惠普雄厚的客户支持专家队伍，依靠丰富的行业背景，可以根据客户业务需要帮助他们规划、建设适应性的IT架构。惠普“全心服务”的理念，诠释了惠普的服务精神，而在这个精神背后有更深一层的含义，即希望客户安心、省心、有信心地享受惠普服务的同时，能为他们创造一个高适应性的IT“运营维护”环境，为未来的发展奠定了基础。

当然，要彻底改变局面，让服务创造价值，让服务带来利润，企业必须重新认识服务的价值，提高服务部门的级别和重要性，把服务部门当作利润中心，而不是为销售产品服务的辅助部门。

只有那些顺应时代潮流的企业能在未来舞台上闪光。据悉，中国惠普每年在中国市场上服务业收入大概有几十亿元，这对很多国内企业来说或许是一个“天方夜谭”。