晴天看市

跌了，要恢复真的不易

灰色晴天 — Sat, 01 Nov 2008 02:18:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

u 市场背景：

27日，全球股市再现“黑色星期一”，亚太区股市纷纷大幅度下挫。香港恒生指数单日下跌12.7％，上证指数、深成指数分别6.3％及6.9％。上证指数由07年10月16日最高的6124点，在整整1年时间里下跌至今年同时期的1910点。由美国信贷危机所引发的全球性经济动荡已逐渐深远……

投资及消费信心预期跌至低点

据国家统计局最新一期公布的数据显示,9月份国房景气指数为101.15,比8月份回落0.63个百分点,比去年同期回落3.84点，该指数自07年11月以来已连续10个月回落。另外，9月房地产开发投资指数、资金来源指数、土地开发面积指数、施工面积指数同比、环比均有不同程度的下滑，资本市场的低迷现状导致了从开发方到消费方的信心预期跌至低点。

市场“动荡”，行业面临大考

自2007年10月开始，市场调整时间已达1年以上，在资金回笼迅速放慢之后，不必说中小型的开发企业，目前本地几家大型开发商均出现或多或少的资金问题。不少地产商在楼市兴旺时期所购置的待土地，目前停滞不动，静待良机；在现有售项目后期开发上，开发商放缓施工节奏。中介公司方面，不少中介企业先有二手业务经营受阻，后有“裁员风波”困扰。从开发企业到中介企业，本次调整对于行业的影响可以说是较为深远的。一方面或许人才流失，另一方面行业面临洗牌考验。优胜劣汰，适者生存。从乐观一端来看，这是行业调整过程中一个新的转变机遇。大家熟知自78年改革开放以来，中国房地产业迎来了长达30年的市场繁荣期。对此，近日有年轻的行家称当前“面临市场硬性下挫调整，而生不逢时”。其实，在乐观者的心中尤其在年轻从业者当中，更应以乐观心态面对逆市磨练。“乱世出英雄”，这是就是一个锻炼人的时期。以另一种乐观的心态看待市场变化，何尝不是一种美事？

买卖双方“心理底线”的博弈

早在年初，倘若有项目敢于“降价”而率先占领市场，或许成效还是相当显著的。如今，楼市经历这一种持续的低位徘徊。事到目前，在不少地产商眼中已经逐渐出现一种疑虑：现在降价还能快速出货吗？答案是不确定的。在经过数月的买卖双方拉锯战之后，随着宏观经济不确定性因素的增加而出现更为险峻的前景预期。持续低位波动的股票市场，成为了资金的“坟墓”。不少投资者资金被套已是众所皆知，不争的事实。过去，在通胀高企的形势之下，不动产充当资金贬值避难所的角色。如今政策狠抓投资型置业、财富的蒸发导致部分潜在购房者支付能力急剧下降，市场的刺激因素退却。另外，被视作“楼市拯救兵”角色的刚性需求客户支付能力本来已并不太高。面对市场存在进一步下调风险的现状，他们依然在等待。笔者发现，近日前来咨询的媒体朋友也好，潜在购房者也罢，很多人对于市场的预期都是并不乐观的。对于房价，尤其在个别改善型置业客户当中，他们显得更为审慎。买方双方的博弈已进入“心理底线”当中，诚然，目前不少购房客户正如股票客户一样，有着趁低入市念头，可是并没有人能清晰地明白到市场的低位在何处。大家都不想由于一时的冲动而错失更大的资产回报，市场进一步陷入困局。到底市场回暖的征兆在哪里？不少人都在思考同样的问题。

“救与不救”的尖端对话，救市政策成回暖关键要素

历时回眸，05年至今，房地产市场走上快速增长期。在整个宏观经济层面，由于奥运因素的预期，外资（尤其在港资）强势进入大陆市场，外汇储备贸易出超现象明显。同时消费模式的改变，内需强势而起。被誉为拉动经济增长的三驾马车，“投资、需求、出口”快速崛起，国民经济各层面发展普遍出现加快现象。据相关统计数据显示，在05-07年三年间，国内生产总值同比增长率处于15-17%之间的高位水平。同时，经济发展的拉升因素显著存。为抑制经济的过快发展，国家开始施行宏观调控以缓和经济过快的发展，调整经济结构。从04/05年开始的宏观调控在经历《国八条》、《国六条》以及一系列的息率、限外等措施的调整之后，调控效果并不显著。如今9·27政策影响、年初雪灾、5月地震、加之全球性的经济海啸，宏观经济受到一定程度的削弱。地产市场方面，市场普遍低迷的时期，救市呼声频出。其中，声援救市一方建议松绑二套房政策，“开仓赈灾”。另一方面，支持不救派者则立场坚定，建议市场自行调整，地产商实行自救。“救”，或者“不救”则成为楼市是否能安然过冬的关键所在。

政府声援“救市一方”，政策意义有多大？

当国民经济处在快速上行轨道的时候，市场往往不能完全自制在安全的环境之下，政府无形之手硬性促使市场回归。如今，正当经济面临强烈下挫风险的时候，按道理来说，政府也应该出面扶持使之恢复到稳定的发展轨道上来。在救市呼声日益高涨的时候，2008年11月1日起，政府对首次购买90平方以下普通住房，对首次购买普通自住型房产、改善型普通自住房产分别首付、契税、印花税、土地增值税、贷款利率等优惠。新政受惠客层，就正如政策所提及：鼓励首次置业者购房，但是政策规定的自住型和改善型置业的标准还是比较难判别的，从目前来看政府并没有放宽对第二套房贷的限制，也表明了政府对投资性的需求方面还是相当谨慎的，政府提倡解决中产阶层的住房问题，尤其在房价水平依然较高的大中型城市，其实也属于迫切解决的民生问题符合国家房改的总体指导纲领。

回到中山本地，业界对于政策层面的影响预期是普遍保守的。对于市场而言，政府把握的是给市场注入信心的问题，笔者认为：目前市场的确实存在不少的刚性需求，本次政策估计对于市场而言有一定的刺激作用，但是作用是否预期中有效回暖，那就有待市场验证，但反而给不少人以对后期市场的继续走弱或者政府是否继续推出政策的预期，这是后政策时期更应关注的。

一旦进入下行轨道，要恢复真的并不容易

作为宏观经济核心的组成部分，看待房地产市场发展，我们应该适当地结合整个宏观经济层面发展来分析。在全球经济一体化格局的影响之下，当前中国经济正受到了外围市场偏软所拖累。在不少经济学家的眼中，宏观经济至少要到2010年先有所恢复，这是建立在整个经济形势及周期演变下看待的。据国家统计局最近公布的今年前3季度国内生产总值同比增幅回落至个位数的9.9%，第三季度增长9%，这也是2005年四季度以来，GDP季度增速首次回落到个位数。中山方面，今年1-9月份，地区生产总值同比增幅11.3%，与07年同时期14.39%、06年17.31%增幅相比显然有所放缓。无可口非，无论是整个宏观经济层面或是房地产市场发展正处在收缩阶段，一个下行轨道当中。预期需要一个较长时间调整。

后政策时期：预期房价短期内仍有调整空间

当前，楼市最突出的矛盾在于不断放大的市场存量与缓慢的去化速度之间的矛盾。一方面发展商依然为冲销售、解资金问题而尝试多渠道、多形式地进行宣传。客户问题、尤其在潜在客户的吸纳方面是目前各发展商最为头痛的问题。而此前提及在价格一再尝试探底的时候，或是政府出台救市新政的情况之下，对于客户来说虽然有较大的触动因素，然而更不可忽视的是由于对救市前景预期走向持续，不排除有部分客户继续等待探底，观望心理出现反扑性增加。就房价而言，从目前短期市场发展趋势来看，仍然存在调整的空间。诚然，一旦宏观经济持续低迷，政府刺激政策一再保守，消费者置业信心持续不振，市场的回暖因素并不会走强。相应地，房价刺激因素自然并不会太大。

2008年10月31日

附图：相关统计数据

1、房地产开发投资增幅

2、城镇住宅交易面积走势

2、城镇住宅交易均价走势

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十•一黄金周难以摆脱市场低迷期

灰色晴天 — Fri, 10 Oct 2008 15:52:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

前言：

“9·27阴靡”走过了整整一年的时间，中山楼市在高位市场中回归，买卖双方胶着的市场现状一直在延续。今年五·一，被不少开发商寄予厚望的黄金销售档期业绩不佳，其后受到奥运的楼市低迷因素影响，7-8月份市场依然不见起色。为了冲业绩、赶目标，由此十·一黄金周便成为了各大地产商今年最后的“冲刺”时机。

一、中山宏观市场分析

n 市场低迷期延续：开发投资额增长放缓，投资者信心下降

从全市地产开发投资额月份走势方面反映，中山楼市正经历着新一轮的信心考验期。从中山统计局公布的数据显示，在去年楼市的急速冷冻底下，中山全市房地产投资额从去年5－10月，月平均超过90％的增幅（同比）在短时间内回落到今年4－6月份的30％水平。近月来，由于美国“金融海啸”的全球性蔓延，所引致的全球资本市场复杂性进一步加深。市场从而陷入“信心危机”，投资者信心走到长时间来的低位。

附图中山地产开发投同比增幅变化走势（％）

n 土地市场交易惨淡：偏紧的资金流导致土地滞销

8月全市土地成交面积42万平方、成交金额3.48亿元，同比分别暴跌79%及73.6%；环比今年7月份成交规模同样出现微跌。鉴于对市场投资预期并不理想，同时由于出货放缓，银行放贷困难，开发商本身存在资金偏紧因素，致使土地交易市场同样表现出持续惨淡的交易现状。尤其在大型土地方面，流拍现象频出。根据中山国土局数据显示，自今年2月份起来，中山土地市场进入交易惨淡期，月份交易量同比平均跌幅达到33％。累计今年以来，成交面积、成交金额同比分别下跌20.8％以及1.7％。

附图中山土地市场月份交易走势（单位：万平方、亿元）

n 供销失衡导致住宅存量积压过大，销售形势十分严峻

从中山国土资源局备案数据显示，截至9月底全市已取得预售证的住宅单位套数达到37000套水平，其中城区7000套左右，镇区则达到30000套，其中坦州、三乡、沙溪、开发区4个区域住宅产品存量更超过3000套，货存是十分充足的。

目前，在市场因素的促使下，住宅产品的去化率迅速放缓。城区住宅从去年全年月份平均1124套，下跌至今年1－8月份的456套；镇区则从3011套降至2067套。结合市场存量考虑，倘若按照今年1－8月份城区、镇区住宅产品月平均去化456及2067套的速度，加之各项目在建产品的预期的竣工量，市场存在较大的积货压力，产品的销售形势十分严峻。

附图中山各区域可售套数统计（截至9月底）

附图中山城镇住宅市场销售套数走势（单位：套）

二、“十·一黄金周”中山楼市分析

n 增加营销成本，发展商力拼10月黄金档期

n 促销仍是黄金周市场主调，买卖双方主导性角色转换

n 成交量略有回升，黄金周难解市场低迷困局

低价别墅、投资公寓成市场亮点

价格敏感性依然较大

n 摆脱市场困局尚待时机

2008年10月9日

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中山楼市印象

灰色晴天 — Wed, 03 Sep 2008 16:02:00 GMT

文/灰色晴天（陈彬艺）

September 3, 2008

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续谈降价后的中山楼市

灰色晴天 — Thu, 28 Aug 2008 01:21:00 GMT

文/ 陈彬艺（灰色晴天）

奥运举办阶段，股市的表现实在令人失望。由于资本市场的牵连因素，近期楼市的发展同样没有太大起色，这也符合了大多数人的预期。虽然，从国土局最新一期公布的统计数据当中，我们发现7月份全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额环比分别有18.9、16.7、 8.3个点的上升。但我们并不能坚定地判断这是市场显著回暖的信号。同时，我们从成交均价环比下挫近8个点，跌至近10个月的最低点表明，市场低位时期的微量回调，是不少开发商选择大幅度让利继而触动部分刚性客户的结果。

n 市场是有的，关键的是如何触动该类客户

“换房时代的延续、80后客户的强烈需求”将是后期楼市发展的一大希望所在。从7月淡季回升的交易量所反映出来的是尚有大批客户的需求存在，关键的是如何引导该类客户入市。近日，有业界老总指出：“降价是开发商促进销售唯一的做法。”这一定程度上映射出目前不少地产商所面临的无奈之举。“顺应市场、尊重市场”仿佛成为了开发商降价的唯一理由，作为投资者的开发企业，利益的最大化无可口非将是其竭力追求的目标。但面对逐渐绷紧的资金链及严峻的销售目标，选择当“猪坚强”还是“范跑跑”？这是发展商必须抉择的难题。“猪坚强”者固然要承受资金链压力，“范跑跑”者则体现在降价让利之时，如何坚守项目档次、如何“安抚”前期购买客户方面。

n 标杆性项目“宣告失守”，新一轮降价潮即将引发？

不少人预期的是市场将继续低位徘徊，存在继续降价空间，仿佛就成为了消费者继续审慎的最大理由。目前市场还有多少的“猪坚强”？是原封不动的*逸华庭？坚守价格的*翠园？还是半封盘状态的*园？近日，当东区价格标杆项目*洋城宣告“价格失守”之后，中山业界引起了较大的回响？是否会产生“多米诺骨牌效应”引发新一轮降价潮便成为了业界最为担心的问题。此前，甚至不少业界朋友在询问后市走势，由于市场的不确定性因素，并没有人有信心能100%准确预测市场后续发展态势。在政府没有太大“救市”政策的支撑之下，市场继续低位徘徊的可能性依然较大。假若在购买一方继续保持“沉默”的情况之下，不少发展商将继续施展浑身解数“自救”。降价，依然乃淡市迫不得已的行为。

n 一二手联动，淡市中的救命稻草？

面对当前依然低迷的市场环境，开发企业各出奇招。有忙于打折选择“范跑跑”的，也有坚守阵地当“猪坚强”的。当然，在打折“噱头”大大减弱的形势之下。不少地产商开始逆市展开新的策略。近日，中山万科联手满堂红、珠海时代牵手世华，促成了一二手联动的销售模式。在客流量减少的时期，为保证客流确保成交，多渠道拓展客户资源是不少地产商急于解决的问题。对于一二手联动模式在中山的发展之路？尚且不论。但鉴于中山二手市场发展到现在所表现出来的薄弱因素，笔者将对此依然保持审慎的态度。

n 降价并不是关键，关键的还是后续营销

当市场向好的时候，量价齐升是一般的趋势。“买升不买跌”这是传统购买者的购买心理；而当楼市趋淡时，量价齐跌、量跌价稳或者量升价跌，都均属正常现象。就当前市场而言，发展商为迎合市场的变化趋势而做出相应的价格调整是较为理性的做法。但仍需注意的是，当降价逐渐普遍的时候，尤其在同区域或同质化楼盘之间的恶性降价问题是仍需关注的。恶性的降价竞争对市场并不是一件好事。其实，笔者认为目前市场低迷期所表现出来的降价行为并不是全盘营销的核心。就不少大项目而言，在后续量具大的前提下，如何把握好项目本身的档次、塑造好开发商的品牌以及维护好与客户的关系，才是全盘的关键。

附图中山住宅成交均价曲线（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

2008-8-27

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市场短评：下半年的楼市步调

灰色晴天 — Mon, 07 Jul 2008 16:32:00 GMT

n 前言：

今日，A股市场在消息利好的刺激下出现上涨行情，沪指疯狂上升4.59%，在连续的阴靡行情当中，个股争相反弹，成交显著放大。两市迎来了久违的量价齐升的现象。同事小罗在惊喜个股反弹涨停的同时，却言出“连续涨停10天也无济于事”的论调。笔者相信，类似小罗一样深套在5000点或以上的投资者比比皆是。

n 楼市现状：市场表现继续疲软，让利促销成市场主调

从股票市场近段时间的反映，市场抄底呼声日渐显著。对于整个资本市场，股票市场的疲弱所反映出来的是政府对于近年来宏观经济发展过热所采取的一种抑制态度。从过去数月反映出来，股票与地产市场的发展均有着一定的联系性与相同点，一来，高资本流通层面、二来，受游资热捧，发展同样相对过热，三，资金流的互换性。回归到地产市场层面，从9.27政策颁布至今，已长达近10个月时间。先不谈本地市场发展如何？从外围大市场来看，东莞楼市雪崩、深圳楼市到2012年方能恢复的观点不绝，为尽快实现资金回笼，万科率先降价，“多米诺骨牌效应”的显现，全国市场（尤其在珠三角）产品价格战打得如火如荼。潘石屹“百日剧变”、任志强“银行先死”的论调均有力表现出行业思想家对于地产企业资金链问题的担忧。2007年，面对外围楼市高位运行，中山楼市顺势而起；如今，面对大市场的萧条，中山楼市同样并不能独善其身。从政府最新一期公布的相关统计数据显示，2008年1-5月份全市商品房成交宗数、成交面积、成交总价同比分别下跌28.1%、33.5%以及17%。虽然6月份成交数据尚未公布，但从6月份天气的状况，加之市场所反映出来的现象进一步阐述市场状况仍旧低迷。

在地产商方面，自去年年尾成交量高位下挫之后，不少地产商一直将厚望寄予在今年的5月份前后。然而，从5月份前后所表明的现象来看，市场供货量明显增加，遗憾的是成交量依然偏软。其实，笔者认为对于今年5月份前后的市场状况，与业界早前的预期存在一定的差距。在经过近10个月的市场低迷期当中，发展商无法通过产品销售来回笼资金，同时在银行放贷收紧，股票市场紧套、民间资金流动量放慢的情况下，本地开发商尤其在中小型的开发商，资金链日趋恶化的问题得到普遍认同。从去年7-8月份楼市热销时期的捂盘不卖，到现在的不断促销，不少地产商“痛定思痛”。市场突然而来的转变，行业的洗牌现象在加剧，不少发展商资金环节的薄弱现状显露无遗。降价促销、大让利成为了目前不少项目所谓的“杀手锏”，美其名曰：顺应市场、尊重市场。但不少地产商何曾又想过去年7-8月份该说的“尊重市场”？如今，单位拍卖、零首付、送装修、送家电……促销现象层出不穷，但收到的效果并不十分明显。

在客户方面，促使去年房价接连攀升的外围投资客户早已撤出市场，不少项目的价格表现力显著走弱。城区不少项目甚至出现了20-30个点的让利。而本地个别的刚性客户苦苦支撑目前市场的发展。早已被公认为审慎的中山购房者，面对市场的回调现象更显得格外保守。市场未来的发展，如何激发潜在的刚性需求客户是不少发展商工作的重点所在。

附图中山商品房成交规模月份走势（单位：万平米、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 楼市展望：下半年楼市发展看关键节点，视业绩而层层推进

至于提及下半年楼市的发展，笔者认为从楼市的基本面来看，调整还是会继续的。然而重要的关键节点的成与败将成为楼市发展的关键所在。历年的7-8月份，在业界看来属于营销的保温期阶段。此前，不少地产商的做法均以“品牌巩固”作为营销的重点方向。一直被认为销售淡季的时期，今年7-8月份所谓的淡季将变得“并不太淡”。至少在供求一方，不少地产商均蓄势以待、不敢有一丝松懈，目前明确“淡季”推货的项目显著增多。笔者认为，在发展商层面来看，半年或以上绷紧的资金链现状急需缓解。首先，由于5-6月份业绩并不如意，促使个别地产商无奈而为，如今实为尽力追赶业绩，确保年度销售目标。另外，作为9-10月份的“金九银十”预热月份，同时也将迫使不少地产商在7-8月份提前入市，拉长整个下半年“旺销”战线。在整个市场现状来看，试探性的供应、让利吸客的大方向在短期之内是较难逆转的。同时，8月的奥运会举办期间，发展商借势推广的可能性比较大，促销也会唱响主调。不少性价比较高的楼盘也有望吸纳一批刚性需求的客户。而至于奥运会过后，最令人关注的10月份，在今年的10月份依然会是一个十分关键的营销节点，在7-8月试探性的推售之下，9-10月份估计将迎来较大的供货量。但至于价格方面，笔者估计倘若7-8月份成交量有所回升，但10月份提价的可能性依然不会太大。至少在基本面没有太大的逆转前提之前，价格的稳定甚至轻微下调的趋势依然会存在。到年尾，往年的12月、1月期间均是楼市的热销期，由于今年春节有所提前，市场依然平稳过度的机会还是相当大的。

2008年7月7日

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买卖双方聚焦“五•一”楼市

灰色晴天 — Wed, 30 Apr 2008 03:19:00 GMT

文/ 陈彬艺 (灰色晴天)

n 资本市场日趋复杂，中山楼市仍处低迷期

去年6月份在9·27政策并未出台之前，中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。在市场经济的范畴里“上升”并不是永恒的主题。“有升必有跌，有跌必有升”这是普遍的市场现象，皆因每一个经济体均存在周期因素支配。只是，当一个经济体在短时期内发展过热，市场并未达到临界因素之下。为了抑制过热现象的蔓延，国家行政调控充当着“快刀”的角色。显然，自去年6月份起，在楼市高速增长的时期，9·27政策以及一系列的金融调控达到了这样“制冷”效果。

跟据中山统计局相关数据显示，2008年第一季度房地产投资金额54.24亿元，同比增幅35.34%。与07年同期133.17%投资增幅相比差距近100个点；资本市场的波动因素日趋复杂，从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。在买方市场方面，从国土局统计反映，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现象，成交宗数、成交面积、成交金额分别下跌31.52%、39.46%、44.36%。受政策因素以及新年假期的楼市惯性低迷期影响，中山住宅市场继上年第四季度成交量大幅度下滑之后，继续走低。

总的看来，在持续半年的时间里，银行准备金率继续走高、加息预期逐渐趋强，在银行放贷并没有大改变的情况之下，08年开局至今，中山楼市持续低迷。

附图中山住宅市场成交状况走势（单位：万平方、元/平方）

数据来源：中山国土资源局

n 政策撼动楼市稳定局面，市场供需矛盾存在加剧趋势

n 楼市供货量加大，买卖双方聚焦“五·一”

n “价格”促销仍是“五·一”楼市主线，市场回暖存在刺激因素

n 后市预期：试探性促销仍将继续，楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期

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2008-4-28

晴天看市

跌了，要恢复真的不易

十•一 黄金周难以摆脱市场低迷期

中山楼市印象

续谈降价后的中山楼市

市场短评：下半年的楼市步调

买卖双方聚焦“五•一”楼市

十•一黄金周难以摆脱市场低迷期