城市观察

2008大陆最佳商业城市排行：中山跃升6位排19

灰色晴天 — Wed, 03 Sep 2008 15:09:00 GMT

，《福布斯》在上海发布“2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”。榜单当中，佛山排名再次蹿升3位至第七；广州、深圳同样下跌3位，分别位列第十、十五；此外，中山跃升6位排行十九；珠海则下跌18位……（详情参考附表）

据介绍，《福布斯》商业城市排行榜，研究对象为中国大陆652个城市，对其中2006年GDP超过190亿元的194个城市进行基础数据搜集和研究。并通过研究各城市的劳动力素质指数、高级人才指数、经营成本指数、市场规模指数、市场潜力指数、客运指数、货运指数和资本活力指数等指标数据，最后进行综合排名。

2008年受国外经济普遍低迷所影响，从各区域表现来看，环渤海经济圈由于过高的对外依存度，而表现欠缺。珠三角城市涨跌分明，广/深等珠三角中心城市由于成本的不断增高，扩散效应促使一定的中小企业向周边城市转移，广/深城市尤其凸显的市场潜力指数下滑明显。由此，以广州为枢纽的轨道交通不断伸延，首先得益的佛山受到的广州巨大的经济辐射，广佛联动的趋势促使“广佛都市圈”格局得到进一步塑造，城市的整体竞争力有所攀升。

而在中山方面，08年榜单尤其突出的仍是资本活力指数方面。中山各区镇特色经济所催生的大批量的个体私营企业是资本活跃因素的实质性体现，从而带动中山整体排名从06年的28位、07年的25位，一再跃升到今年的19位。中山整体市场环境可以说是逐渐被看好的。

September 3, 2008

附件：《2008年中国大陆最佳商业城市排行》http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/2008年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜20080902.rar

中山升格地级市20周年成就图片展

灰色晴天 — Sun, 06 Apr 2008 16:59:00 GMT

活力中山步步高

——中山升格地级市20周年成就图片展

n 灰色晴天

2008年是中山升格为地级市的第20个年头、。回顾20年来的发展，中山经济取得了辉煌的成就。阳春三月之际，3.28招商洽谈会丰硕累累，市博览中心正式投入使用……

今年开局之初，中山喜事重重。为庆祝升格为地级市20周年，中山市委市政府特设《20年中山城市发展成就图片展》活动，笔者今日特意走访展览现场。下面与各位读者共享相关图片资料。

展览会场：中山市美术馆

展览厅正门挡板背景

经济强市建设

经济发展情况：地区生产总值及人均地区生产总值

经济发展情况：工业总产值

经济发展情况：固定资产投资

经济发展情况：社会消费总额

经济发展情况：城乡居民储蓄及人均储蓄

经济发展情况：城镇职工平均工资及农村居民纯收入

经济发展情况：地方财政收入

经济发展情况：外经贸易

经济发展情况：第三产业发展

经济发展情况：旅游业发展情况

经济发展情况：城市年末人口

产业布局：中山市24个国家级产业基地

企业品牌发展：中山荣获中国名牌企业名单

城市发展：道路交通建设

城市荣耀：中山获得荣耀牌匾

城市经济：城乡经济一体化建设

城市发展：社会主义新农村建设

城市发展：教育事业发展

城市发展：社会文明发展

作为生于此，长于此的中山人也好；或是工作于此,以此为家的非本地人；中山的城市发展的每一个跳跃均赋予了大家的辛勤汗水。向各位城市的建设者致敬！!

20年的辉煌成就是血与汗的结晶，“这是城市经济20年的成果展示，在无数人的心中这是一个辉煌的过去;当然,这这同样是一个开始，一个更高标准的开始。在第二个20年，2028年的中山是否能自豪地展示城市建设更辉煌的成就？笔者感概万千。

2008年4月6日星期日

市场动态:合生创展正式登陆中山

灰色晴天 — Tue, 25 Sep 2007 03:14:00 GMT

文/ 灰色晴天

今年5月16日，广州合生创展集团董事局主席朱孟依一行专程来临中山作投资考察，中山市长亲自接见了考察团一行，并详细介绍了中山投资市场状况。当时，笔者感概万千还专门发表了相关评论。（ 从合生创展考察中山说起 ）

事隔不到5个月，从9月25日中山国土局招拍挂土地拍卖现场了解到当日拍卖的，位于西区彩虹片区的G20-07-0068地块，合生创展成为了最后的摘牌地产商，此前传闻合生创展欲试水中山成为了现实，同时更宣布合生创展正式抢滩中山，项目地点在西区彩虹片区。无独有偶，继上周昌盛集团在周边区域巨资“抢”下500多亩地之后，合生创展此次又一次成就了彩虹片区，使区域的未来发展潜力再一次被推高。在区域逐渐被看好的市场情况下，在此次拍卖会中，我们不难发现还有类似于粤海、大信等大型企业参与竞拍。而对于目前片区及邻近周边聚集了包括长洲实业、大信置业、丽新集团、昌盛集团、星辰地产、合生创展等实力企业，对于沙朗的地块，特别在目前彩虹片区一带地块的价值及区域发展前景的预期，笔者认为业界更需要重新作出新的认识与评估，毕竟区域如此多品牌地产商的号召力，资本与能力是不能被低估的。

最后，如有兴趣了解区域相关问题的网友，笔者在此前的文章中也略有提及，在此也没有必要重复。有意者可以详细查看下文提及的“相关资料”部分。另外，昨天成交的G20-07-0068地块相关资料如下：

n 地块基本要素：

地块编号：G20-07-0068

地块位置：中山市西区彩虹片区（北外环以南、创世纪汽车用地以东、“新涌”以西）

地块面积：139755.1平方米

土地性质：商住

容积率：≤2.5

建筑密度：≤35%

绿化率：≥36%

挂牌底价：16770.612万元（折合80万/亩）

成交总价：5.22亿元（税后5.3766亿元）

土地单价：3735元/平方米（折合249.01万元/亩）

楼面地价：1494元/平方米

摘牌地产商:广州合生创展

相关资料：

1、 从合生创展考察中山说起

2、 西区沙朗地块触动业界“神经”

3、 沙朗，打造中山新潜力片区

今良辰美景，月圆人欢，祝各位网友：中秋节快乐！Happy Mid-Autumn Festival！

September 25, 2007

2007年《福布斯》中国大陆最佳商业城市

灰色晴天 — Sat, 15 Sep 2007 16:43:00 GMT

n 文/ 灰色晴天

福布斯“2007年中国大陆最佳商业城市排行”9月7日在浙江杭州揭榜，本次评核的指标包括劳动力素质指数、高级人才指数、经营成本指数、客运指数和货运指数、资本活力指数等方面。下面笔者为大家汇总了此次排行榜的几个重点数据：

n 本次前100名榜单共有25个省份及直辖市上榜。其中江苏、浙江两省份（江浙地区）上榜城市数目最多，占总体的39%；另外山东、广东分别占12%及11%。

n 排行榜的前十名分别为：杭州、上海、南京、无锡、苏州、北京、广州、宁波、大连、佛山，其中长三角城市占据6席，而在前１００名中则占据了４０％左右的比例，并且位次基本保持良好的上升势头，这一定程度上表明长三角经济目前所处高位水平。另外，浙江省杭州市第四次荣登榜首，继续蝉联最佳商业城市冠军；江苏省南通市比２００６年上升了２５名，排名第３７；镇江市和扬州市则分别上升了８名，位列第２１和３１名。

n 在珠三角城市方面，分别有11个城市上榜。分别有广州（7）、佛山（10）、深圳（12）、东莞（19）、中山（25）、汕头（28）、江门（32）、珠海（33）、惠州（45）、湛江（51）、增城（59），总体位次不及长三角城市。但在于市场规模、客运、货运、资本活力等层面，珠三角个别城市占据较高的位次。

n 在中山方面，总体排名在全国的25位，比去年上升3位。在今年评核的各类评估指标当中资本的活力指数（4）、市场的规模指数（13）排位分别靠前，区域特色经济造就一批较具活力的私企；而劳动力素质（129）、市场潜力（185）方面的评估表现并不如意。货运、客运等指标处于中游水平，缺乏了机场及相应轨道交通的支撑以及不尽完善的公交体系，目前虽有类似中山港此类的全国知名港口，但中山在客运、货运方面仍欠缺较多的支撑因素。

附图珠三角上榜城市各指标排位

数据来源：2007年《福布斯》

n 附：中国大陆最佳商业城市指标说明

1．研究对象为中国大陆656个城市，对其中2005年GDP超过160亿元的194个城市进行基础数据搜集和研究。
2．劳动力素质指数是根据单个城市每万人拥有大专以上学历人数计算而得；高级人才指数是根据单个城市每万人拥有硕士学位以上人数计算而得。计算所有数据为2000年全国人口普查数，时点为2000年10月1日。其中作为分母的人口数是常住人口（居住时间在6个月以上的居民，包括非户籍人口）。
3．经营成本指数由劳力成本、税收成本、能源价格和办公用地租金四个分指标加权计算而得。其中能源价格以各城市2007年电价为代表，商业用电选用1千瓦以下价格；工业用电选用普通工业1千瓦以下价格。
4．客运指数和货运指数由铁路、公路、水运和航空四种运输方式的运量加权计算而得。
5．资本活力指数由各城市规模以上私营经济贡献率、私营个体从业人员在就业人口中所占比重以及各城市三资经济贡献率加权计算而得，三资经济贡献率则以各城市限额以上港澳台投资和外商投资工业企业产值与实际利用外资金额为基础指标计算而成。
6．大部分指标为2003年、2004年和2005年三年数据的平均值；个别指标采用调查时点数据。

附件：《2007年中国大陆最佳商业城市排行》http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/2007中国大陆最佳商业城市排行.rar

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广州考察感悟—随想篇

灰色晴天 — Thu, 26 Jul 2007 06:43:00 GMT

文/灰色晴天

来到一个并不熟悉的城市，也许你会有很多对于新鲜事物的遐想，而作为一个地产人，笔者对于广州城市人口的集散、产业布局、交通发展问题、居住区域布局的演变、中心新城的开发等较具兴趣。广州从过去数十年的高速发展中走来，对于城市的变迁，也许就是中山未来参照的开发轨迹。城市发展步伐有先后次序，诸如中山等“后来城市”更需借鉴于成熟的开发模式，结合前者之开发经验，发挥本身后发之优势。

n CBD的打造，广州城市的尊贵地域——珠江新城

今年5月9日，广州一地块的成功拍卖引起了各界高度关注：珠江新城I1-3地块拍卖起价为20443万元、建筑面积为48078.31平方米的商业用地，最后该地块被境外公司永恒投资有限公司以4.6亿元竞得，折合楼面地价9568元/平方米，从而创下珠江新城地块楼面地价新高，较富力公司一年前创下的珠江新城最贵商务地价4566元/平方米的纪录翻了一番多。

一年前，一年后，珠江新城商务地价翻倍，一定程度上反映出区域的受宠程度。目前基本稳超15000元/平方的楼价使珠江新城强势而立，同时不少楼盘临江而建，集广州地产尊贵于一身。笔者感概此地，作为广州地产骄傲的区域板块，珠江新城存在独特的地理区位因素，在尊贵背后的塑造者在于政府，在于政府规划的偏向。笔者在粗略的考察之后，感觉珠江新城楼盘最大的优势在于早已名声远播的“珠江新城”品牌。同时可以直白一点说来，“珠江新城”品牌的价值更超越了区域个盘本身的自有价值。看来，广州政府塑造区域唱响区域品牌来提高项目价值的做法是成功的。同样联系至中山，中山本地的“珠江新城”在哪里？

火炬开发区是珠江新城过去的缩影？

一个强势区域与一个弱势区域之间虽存在着显著的发展差距，但发展的模式也许存在某些共性，此前提及广州城市发展轨迹，也许这就是中山城市未来发展的必经之路。从广州珠江新城的塑造，中山更有借鉴之处。寻找中山的“珠江新城”我们选择了东部的火炬开发区。

政府发展重心偏向、临海……也许有更多的因素让我们提出开发区。的确，开发区与珠江新城在中山及广州两大城市的规划当中有着共同的区位与资源因素。回眸1992年广州政府开始规划珠江新城的初期，周边同样处于一个半“空白”的状态，从无到有，珠江新城的崛起速度是令人惊讶的。同样在目前中山的火炬开发区与8、9年前的珠江新城处在同样的境地。轻轨进入开发区，高新科技园的打造……东部开发是中山未来城市发展希望之所在。中山火炬开发区与广州珠江新城，也许这只是一个假想，有发展之型而无存在之实，这是目前发展的现状。若想缔造中山的“珠江新城”更需政府的带头，社会的共同塑造。

广州珠江新城

中山火炬开发区

n 来自广州城市化发展现状的遐想

我们知道衡量城市化的标准主要在于城市人口（区别于农村人口）容量方面，城市进化理论认为，随着工业化发展进程深入，人口从绝对集中到相对集中，再从相对分散到绝对分散，一个城市发展具有固有的进化发展模式。在广州市城市化疯狂发展的数十年时间里，广州目前正处于人口相对集中时期。导致人口相对集中的成因十分简单，城市化初期人口从农村涌入城市，导致城市人口不断膨胀，向心型城市化导致城市人口密度逐步增大，交通堵塞现象逐步显现，城市环境恶化，而郊区优质的环境，广阔廉价的土地使人口、甚至不少企业向外延伸扩展。相对集中时期主要特征在于人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩展，但城市的人口依然远高于农村人口。同时，在城市人口向外转移的过程中，我们更需提及的是“卫星城”概念。简单地说“卫星城”的意义在于舒缓中心城市由于“城市通病”而转移的人口或企业，承担的是一个接纳与辅助发展的功能。从目前广州主力开拓佛山、增城、从化等“卫星城”接纳中心城市转移人口的做法看出，广州城市化进程处于一个外延型状态。

思考：中山城市化进程目前也正处于外延型？

首先我们需要了解的是城市化发展的速度问题，在世界范围内来看，目前城市化发展较快的并非所谓的一些发达国家，由于发展的成熟程度差异问题，以中国为代表的发展中国家走在了全球城市化发展的前列。诸如此道理，在国内不少二、三线城市的城市化发展速度并不比一线大城市要慢得多。而到底中山目前的城市化进程在哪些方面体现？是“向心”还是“离心”？这是一个值得探讨的问题。

业界普遍认为中山城市化的步伐是“离心”的。而在笔者此前的不少文章里对城市化同样定格为“离心”方向，其实这只是从企业外延、商业的转移，以及少部分城市人口的外延方向反映的结果。我们知道，城市化的主要衡量标准在于城市人口的容量。2005年政府提出组团开发概念，未来的中心组团将取代中心城区“中心”的概念，这也相当于城市人口的在向外扩展增容，而这种外延性是政府硬性促使的模式。中山在扩展中心城区，政府施加了外力，而这并外加外延型的，这因为中山并非成熟的城市发展所致。另外，针对于城市发展的规模及成熟程度问题，笔者同样认为，对于一个中小城市来看，中心城区的开发更没有达到所谓的过度密集程度，“向心”或者“离心”的城市化方向也许存在着不明确性特点。

n 中山需迈开城市化、商业化新的步伐

1、也许中山需要“堵塞的交通”、需要更多的“外来人口”

此次广州考察，笔者深刻体会到上下班高峰期广州交通所带来的不便。的确如此，广州一大的城市通病在于堵塞的交通状况。反过来考虑，在中山何时才能有类似于广州的交通堵塞状况？也许，当中山人尝到这种“交通之苦”的时候，中山的城市化进程、工业化程度已达到一定的高度，其实“交通之苦”正是一个极端的表现形式。

其实，笔者决不是希望交通混乱的日子，而期待的是中山城市化发展的飞跃。正如不少本地原住民认为外来人口影响社会和谐一样。从另一角度看来，外来人口对于消费市场的扩大、劳动力的补充，整个社会经济的带动起到了至关重要的作用，东莞就是个很好的例子。

2、建筑高度：中山地产逐渐走向高层开发时代？

前段时间，香港新鸿基的朋友考察中山的时候问及中山的最高建筑物，当知道中银大夏为答案时顿感惊讶。其实不出为奇，30多层的中山中银与香港88层高的国际金融中心（IFC）高度差距甚远。其实，在建筑市场领域，建筑物的高度也是区域商业化、城市化程度、工业化进程走高的一个反映。从本次考察见闻当中，广州市中心40层以上的超高层建筑比比皆是。随着城市化发展的逐步深入，人多、地少，建筑由横向发展转向纵向发展成为一个必然趋势，高层建筑多出现于高商业化区域已成为一个较具普遍性的现象。

中山地产也逐渐走向高层开发时代吗？这同样是近期中山比较热的一个话题。其实不能说涵括整个城市，至少可以说发展程度较高的城区是这样，当蔷薇山庄三期多层住宅售罄之后，这也将见证了市区多层住宅开发时代的一个终结。回顾历史，由70年代中后期中山最早开发的商品房莲峰新村、柏苑新村开始一直至90年到的中后期将近20年的时间里，多层建筑主导着中山地产市场。而在2000年以后小高层住宅逐步得到复兴，住宅向高开发逐步成为潮流。其后，在豪逸华庭、岭峰18、顺景新一居二期的高层住宅引领之下，向高发展成为地产市场进一步成熟的标志，同时也见证着区域商业化，建筑市场逐渐走向成熟。

n 问题探究：2010年亚运对广州会有多大的经济拉动？广州交通再临大考？

讲起大型体育竞技性大赛，广州可算是一个大舞台。亚运会事隔20年后将于2010年重临中国，地点正式本次考察之行的广州。面对大型运动会的经济拉动效应，广州将得益如何？

回顾历史，每一次现代奥运的成功举办对于举办国家经济效益的拉动是显著的。资本的流入，消费市场的瞬间扩张，零售、饮食、旅游、酒店将迎来巨大的效益空间，总的看来尤以第三产业受益最大。面对强大的经济效益的同时，广州在基础设施，尤其在交通设施方面也将承载一定的压力，广州交通是隐患？

其实，交通的重要意义已不需多谈，“交通规划既可以让一座城市活起来，甚至可以让一座城市死掉，还可以让一个城市浓烟滚滚、资源消耗殆尽”。前面提及“广州之痛”的一大方面在于交通，面对10年亚运也许交通因素正是广州迫切解决的问题。根据城市规划：2010年的广州全市人口保守估计将达到920万。而“亚运效应”促使大批外来人口的疯狂涌入，对于短时期人口的激增量，广州将如何应对？2000年的悉尼奥运，澳大利亚政府以大型完善的公共交通网络出色地解决了令人头痛的问题？其实我们更应清晰的是，悉尼与广州是两个完全不同的城市，在广州背后的正是13亿人口的庞大市场。话说08北京奥运，交通因素同样成为北京方面务必解决的问题，分散比赛场地分散人流、加大公共交通工具的承载能力……当然悉尼经验是更具借鉴价值的。另外与广州亚运同年举办的“上海世博会”，近来炒得正热的是上海悬磁浮列车的打造必要性问题。

在广州近期城市的建设规划当中，交通因素已得到广州政府方面的极度重视：据广州城市规划介绍，为配合亚运会举办，广州2010年前将有8条轨道线路投入运营，新建10大轨道交通枢纽，新增6个公交车场，同时为缓和停车难问题，原中心老八区规划建设路外公共停车场25个，泊位达5290个。机场、铁路、港口、地铁等公共运输配套将进一步扩充。香港回归10年，区域人口突破700万，香港在加大力度完善交通网络同时，香港政府对于乘坐公共交通工具方面的宣传是十分充足的。香港规划城市交通的经验同样是值得广州借鉴的。笔者认为，完善交通设施是必要的，但若要真的舒缓广州交通之痛，广州人出行工具的使用观念之上更需改变，借鉴于香港软硬件双管齐下方是明智之选。可以肯定的是：2010年广州交通承载能力将面临大考，成绩是否合格？留待时间验证。

n 篇后话：

大城市的生活实令笔者感悟至深，此时此刻有这样一种感觉：目前中山在选择城市化、商业化与城市环境之间均衡点是否合适？购房入户政策封锁、消费市场扩容速度趋缓，中山在担心类似的“东莞模式”带来不稳？在有着诸如东莞等城市开发经验下，我们是否存在着后发的优势，正确地在经济与环境之中山找出更精准的平衡点？

相信在这次行程当中受到的思想启发会引领个人思维走向更加成熟的层面，除了广州、深圳等城市，同时更希望下次有机会到香港、澳门甚至更远的北京、上海，再续《大城市感悟》的新篇。(全文完)

July 3, 2007

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附：相关文章链接

1、 浅谈珠三角区域市场发展

2、 找准中山所处之位置，从宏观经济层面看市

3、 谈中山地产市场发展的优势与劣势(节选)