土地分析

8月中山土地市场简况

灰色晴天 — Tue, 16 Sep 2008 14:21:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

n 成交宗数：创5年来的低位

8月，全市土地成交宗数193宗，同比下跌74%，环比今年7月则下跌20%。

成交宗数（即交易的频率）最能体现的是市场的热度。今年8月份全市土地市场交易状况表现继续低迷，整体交易宗数在7月环比有所放大之后，8月重回谷底，成交宗数仅为193宗。据国土局相关数据显示，土地单月成交宗数低于193宗便要追溯到2003年3月份的179宗。当然，我们不能强加认为中山土地交易市场回归到2003年时期，毕竟中山土地交易市场月份交易存在的波动因素较大。但我们至少可以基本判断的是在政府没有放宽贷款政策的前提之下，要想让土地交易重拾辉煌是基本没有可能的。

n 成交面积/成交金额：变化波动明显

8月全市土地成交面积42万平方、成交金额3.48亿元，同比分别暴跌79%及73.6%。环比今年7月份成交面积微跌6.5%，成交金额升幅27.4%。

在市场持续低迷的时期，鉴于不少开发商本身对于市场前景因素存有困惑。同时出货放缓，银行放贷困难，开发商本身存在资金偏紧因素，要想让开发商在不稳定的时期，承受风险去开拓新地块是很不现实的。在成交宗数创数年新低之后，成交面积、成交金额同样大幅度萎缩。8月，全市土地成交面积、成交宗数同比跌幅均超过7成。与今年7月相比则表现有所不同，成交面积微跌6.5%，成交金额则上升近28%。从近几个月土地成交金额曲线我们可以看出其变化的波动性因素，6月份成交46万平方，而成交金额则达到7.5亿元。而同样在7月份，45万平方的成交面积，成交金额却只有2.7亿元。如此反复的成交现象，反映出来的是整个土地市场的不稳定性因素。

n 成交均价：重上800水平

8月份，全市土地整体成交均价829元/平方。同比上升26%，环比上升36.2%。

回顾近几年各月份的土地成交均价，05年成交均价峰值在4月份的370元/平方；06年是8月份的529元/平方；07年楼市最高峰的时期是10月份的1210元水平；08年以来，2月份达到1167元水平，6月份达到1630（对该数据真实性存在怀疑），在7月份回调到600之后，8月份重上800水平。从月份土地的成交均价图证明，成交地价存在跳跃性的波动因素。但历年整体均价来看，今年各月份中山土地成交均价依然处在历史的高峰段。今年1-8月份，全市累计成交均价711元/平方，同比上升25%。因去年楼市高峰时期助推起来的地价，如今处在“骑虎难下”的尴尬状态之中。从国土资源局公开招拍挂土地放映，一方面因市场景气指数下降，成交量大规模萎缩。另一方面，供给量却供应稳定，市场稳定的供给量与低迷的成交现状形成鲜明对比。

附图全市公开招拍挂成交地块资料（单位：m2、万元）

数据来源：中山国土资源局 （成交价为0，表明为流拍地块）

2008年9月12日

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2008年上半年中山招拍挂土地市场分析

灰色晴天 — Thu, 24 Jul 2008 02:08:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

提要：

土地是地产市场发展的生命线，可以说土地市场的交易状况是商品房市场发展的风向标。2007年楼市位处高位的时候，地王频现，中山土地市场交易发展到高峰期。按照一般规律来看，土地市场与商品房市场的发展理应是呈正相关的。如今楼市早已步入低迷时期，中山土地交易市场发展如何？我们极为关注。

n 土地流拍现象导致土地供需状况出现巨大反差

根据中山市土地市场交易数据显示，2008年上半年经中山国土资源局进行公开招拍挂土地总挂牌宗数为79宗，同比上升119.4%；挂牌面积272.66万平方，上升81.7%；挂牌总价30.86亿元，是去年上半年的2.7倍。2008年上半年的成交宗数已经与去年前10个月的成交总宗数基本持平，但成交面积则显著较少，从总体情况反映出今年以来供应地块面积普遍较小。

在供应量同比大幅增加的前提之下，今年上半年的成交规模则显著疲弱。从统计数据显示，今年上半年共有20宗地块出现流拍现象。其中南头商住地块遭到“冷待”，共有5宗出现流拍。总的看来，除成交宗数同比升幅近11个点之外，成交面积、成交金额在单宗地块规模明显减少的情况下表现出低迷现象。累计上半年成交面积、成交金额同比则出现31%及61%的较大幅度跌幅。地块供应旺盛、而需求则普遍疲弱，上半年中山招拍挂土地市场供求状况出现较大的反差。不少地产商在融资方面备受压力，支付能力的弱化、市场的观望现象对大型招拍挂土地的交易产生较大的影响。

附图近年上半年中山招拍挂土地成交规模对比（单位：宗、万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 交投量受市场环境抑压，成交地价表现力疲弱

附图上半年各月土地成交价格状况（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 新增可开发商住用地面积：东升414亩、东区176亩

附图上半年部分区镇新增商住用地面积状况（单位：亩）

数据来源：中山国土资源局

n 土地市场走势预期：

总提供应量依然稳定

需求跟随大市走势

2008年7月23日

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2008年1-4月份中山公开招拍挂土地分析

灰色晴天 — Mon, 26 May 2008 01:52:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

监测时间：2008年1月1日-4月30日

监测范围：中山市全市各区镇

报告内容：中山公开招拍挂土地交易情况（包括成交价格、成交区域、土地用途等）

数据来源：分析数据来源于中山国土资源局网站（www.zsfdc.gov.cn）公布的土地交易公告和土地交易结果。

注：由于数据收集渠道所限，本报告涉及数据结果与中山土地真实交易情况或略有偏差，仅供参考。

一、土地交易总体概况

根据中山市土地市场交易数据显示，2008年1-4月份经中山国土资源局进行公开招拍挂土地总挂牌宗数为50宗，同比上升85.19%；挂牌面积164.61万平方，同比上升16.53%；挂牌底价17.31亿元，同比升幅超过140%。相对于去年同一时期，在土地出让规模总体持续上升的基础上，今年前4月份的成交规模因受地产市场惨淡境况的拖累下出现普遍偏软的状况。成交宗数、成交面积、成交金额同比分别下调6.67%、53.02%、75.42%。

从上述统计数据中，我们发现在供求相方当中，需求方出现了疲软状况，需求断层的特点十分显著。诸如东升、沙溪、开发区、古镇、东区、神湾、黄圃等区域的挂牌土地均出现了流拍现象，累计今年1-4月份流拍地块超过10宗，其中包括沙溪云汉、东升兆龙、开发区康乐大道等底价超过1亿的大型地块。与上年不同的是，城市次中心区域的城乡结合部地块今年以来受尽冷落，不少地产商在融资方面备受压力，支付能力的弱化、市场的观望现象对大型招拍挂土地的交易产生较大的影响。

附图供应宗数与成交宗数对比（单位：宗）

数据来源：中山国土资源局

附图供应量与成交量对比（单位：万平方米）

数据来源：中山国土资源局

附图供应底价与成交总价对比（单位：亿元）

数据来源：中山国土资源局

二、土地供应状况分析

n 月份供应：4月供应量环比有所回升，但与去年同期相比略有差距

（文字省略）

附图招拍挂地块挂牌面积、底价月份走势（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 供应地块类型：商住类用地占总供应地块数量的58%

（文字省略）

附图挂牌地块用途分布状况（%）

数据来源：中山国土资源局

n 挂牌地块规模集中在“10000-40000平方”，地块底价则在“1000-3000万元”段

（文字省略）

附图挂牌地块面积、底价分布状况（单位：平方米、万元）

数据来源：中山国土资源局

n 供应状况特征小结

（文字省略）

三、土地需求状况分析

n 月份土地成交量1、4月份高，2、3月份低，曲线呈现“漏斗”现状

（文字省略）

附图招拍挂地块成交面积、成交金额月份走势（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 商住地块（包括纯住宅、纯商业）4月成交量出现小高潮，市场有望出现回暖趋势

（文字省略）

附图商住地块成交量月份走势（单位：平方米、万元）

数据来源：中山国土资源局

n 成交地块面积多在“20000平方”以下，以中小型地块居多

（文字省略）

附图成交地块面积、成交总价分布状况（单位：平方米、万元）

数据来源：中山国土资源局

n 需求状况特征小结

（文字省略）

四、土地成交价格状况分析

n 土地成交价格表现反复，今年以来出现持续走低态势

（文字省略）

附图土地成交价格月份走势（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

n 纯商业、纯住宅地块累计成交均价遥遥领先于其他类型用地

（文字省略）

附图各类型地块成交均价状况（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

n 价格状况特征小结

（文字省略）

五、区域土地成交状况分析

n 核心区域凸显价值，成交面积小但总价飘高

附图各区域成交土地状况（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 商住地块（包括纯住宅、纯商业）区域成交，古镇均价最高

（文字省略）

附图各区域商住地块成交价格状况（单位：元/平方）

n 区域成交状况小结

（文字省略）

附图 1-4月份成交超过50亩商住地块分布:

5/14/2008

2008年4月份中山土地市场分析

灰色晴天 — Fri, 23 May 2008 10:18:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

一、土地市场分析关键数据

1、成交宗数：4月份土地成交宗数447宗，同比下降0.22%，环比上升4.2%；1-4月份成交宗数1818宗，同比下降2.26%。

2、成交面积：4月份土地成交面积110.1万平方，同比上升22.88%，环比上升54.85%；1-4月份成交面积524.6万平方，同比上升26.05%。

3、成交金额：4月份土地成交金额5.52亿元，同比上升22.9%；环比上升36.33；1-4月份成交金额34.63亿元，同比上升69.26%。

4、成交均价：4月份土地成交均价502元/平方，同比上升0.02%；环比下跌11.96%；1-4月份成交均价660元/平方，同比上升34.29%。

二、土地市场总体成交状况分析

n 从冰冻中回暖，4月土地总体成交规模环比略有回升

跟据中山市国土资源局日前公布的统计数据显示，2008年4月份全市土地成交宗数为447宗，是近3年来同时期（4月）成交量的低位。但与去年同期相比仅少1宗，而环比今年3月份则稍微上升4.2%。累计今年1-4月份，全市土地成交宗数1818宗，与07年同时期的1860宗相比轻微下跌2.3个百分点。

从《中山土地月份成交宗数曲线图》可见，中山土地成交宗数自今年2月份陷入低位开始，近两个月来成交宗数均有所增加。往年，4月均为楼市冷暖交替的过渡性月份，今年虽然受政策因素的影响，但从4月土地的整体成交频次环比是明显增加状况来看，表明了不少人对于今年的“破冰五月”依然充满期待，交易回暖的现象对后市发展起着一定的支持因素。

附图中山土地月份成交宗数曲线走势（单位：宗）

数据来源：中山国土资源局

（省略文字）

附图中山土地月份成交量曲线走势（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 与成交规模出现负相关，4月土地成交均价环比有所回落

（省略文字）

附图中山土地月份成交均价曲线走势（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

三、土地成交状况小结：

（省略文字）

2008-5-15

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从招拍挂土地成交看中山楼市

灰色晴天 — Tue, 23 Oct 2007 07:23:00 GMT

文/灰色晴天

近日，有本地媒体朋友再次问及关于中山招拍挂土地交易的相关问题。笔者在工作之余给予了解答，并整理几个数据与各位朋友分享：

据中山中原市场监测数据表明，今年1-9月份全市招牌挂土地成交面积达到326.85万平方，与06年同期相比上升84.3%。市场整体交易状况同比去年有了较大幅度的跃升。特别在今年的三月，大面积地块的成交使当月土地交易量走到高位；此后数月，地价的上升幅度是极为显著的，主要的方面来自于在外围市场的推动下所引发新的拉动因素。另外在6-8月份间，从出让公告信息表明政府在陆续加大大面积地块的供应量。

此外，从6月份开始房价随外围大势发展上升速度更为明显，发展商预期获利空间在进一步拉阔，从而加速大型发展商圈地步伐。由于挂牌土地的公告时限通常为1个月，6-8月份公告的土地在8、9月份集体释放。笔者认为，除了外围拉动之外，影响成交量激增的另一方面在于受政策环境逐步紧缩银行贷款的因素影响，“银根”的紧缩将使不少地产商担心融资渠道问题，也意味着不少地产商投资门槛一下子提高不少，资金链压力、投资风险在加大。不少地产商意识到金融政策的预期是日渐苛刻的，继而加大了这部分潜在投资意向的开发商加快其圈地的步伐。

附图中山招拍挂土地成交面积走势（单位：万平方）

数据来源：中山国土资源局

更多人关心的是政策后的一段时间，中山土地交易市场的走向问题。从我们收集的最新统计数据显示，计划在10月份交易的地块合计14宗，公告出让面积26.17万平方。而截止到10月23日为止，在10月份成交的土地仅有3宗、合计成交面积仅有6.59万平方，9月尾《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对于整个地产市场凝聚了浓厚的观望气氛，当急速上升的地产市场遇上政策的“拦路虎”，从本地史无前例的价格高度，此前不少地产商的唯心定价在政策的阻吓下目前“怯”意尽显。当然受到影响的还有不少投资地产欲在短期内圈地的地产商。在政策发布初期加之市场的种种迹象，土地成交率的急剧下跌进一步表明地产市场步入调整的阶段，至于是短期调整？是心理的调整？还是市场拐点？笔者更相信的是由于政策的因素影响，给市场带来的短期调整及心理的调整。而至于一系列详实的问题，笔者将在往后的文章里作逐一的解释，敬请关注。

Tuesday, October 23, 2007