项目简评

广州考察感悟—项目篇

灰色晴天 — Wed, 25 Jul 2007 09:48:00 GMT

文/灰色晴天

前篇通过几组经济数据简单表明城市之间差距之后，本篇我们的话题直接进入本次考察的核心部分——个盘考察。前面提及无论在经济因素或者城市拉力因素，中山是远落后于广州的。这也正像目前珠三角东、中部所主导的回波效应一样，这也是大家十分清晰的区域经济局势。同样因为整个城市的层面存在发展差距从而导致地产项目本身素质的差距同样是客观存在的。为了感受这种项目存在的差距以及借鉴广州发展商对项目的规划与设计我们走访广州，这是本次广州考察目的之所在。下面笔者简单介绍本次考察走访的几个项目。

1、恒基·恒荔湾畔：港式住宅的经典

在中山，当雅居乐、星辰打开香港大门以来，地产市场先后吸纳了不少存在港资背景的发展商，由于香港存在地少人多的客观事实，这一定程度上束缚了港资楼盘的设计眼光，在早期中山的不少港资楼盘当中存在绿化率小，容积率高，楼体紧凑的一系列问题。在本次广州之行，我们特意考察了香港著名发展商恒基地产位于荔湾区的临江项目——恒荔湾畔，细探港资发展商广州楼盘的价值之所在。纵观广州江景楼盘，据闻恒荔湾畔实为经典之作，从发展商限量推售的做法看出，笔者进一步感觉到江景楼盘发展的稀缺价值以及未来的升值潜力。恒荔湾畔与广州市区不少楼盘一样均为高层楼盘，从恒荔湾畔的设计方面看来，高层建筑则为江景特色创造更高价值，但楼体间距的紧凑性特点依然制约着整个建筑布局的感官效果。由于广州中心区的人口、土地存量等因素影响，本以为港式楼盘在小区绿化与园林方面是整个小区较大的缺陷，而恒荔湾畔略显紧凑的楼体的确使人有错觉，然而使人惊讶的是恒荔湾畔在园林方面却与一般大城市不少港式项目有着显著的区别，大园林成为了恒荔湾畔独特的亮点之一。对该盘的总体感觉，整个楼盘的亮点在于一线江景以及大绿化花园设计，而在楼盘户型方面并没有多少突出之处。

恒荔湾畔珠江一线江景

小结：原芳村区域在人们传统观念中早已定格为一个较差的区域，因此在项目投资和建设方面略显落后，随着芳村与荔湾的合并，地铁1号线开通，芳村定位有了新转变。恒基地产在这个新旧转换时机打造的恒荔湾畔项目起到了提升该区域居住价值的作用，恒荔湾畔也成为原芳村区域的标杆性住宅，当然这也是广州港式住宅的经典项目。

2、四季花城：他们建设的并非一个项目而是一座城

从广州市区一路驱车往西，逐渐远离不少的高架桥这是城市繁华的一个标志。转眼间，我们仿佛从城市的喧嚣之中脱离。走进大自然，顿时使人阔然开朗。一路上风光绮丽，山水交融，感觉尤为舒适。问及我们下站目的地何在？得知：万科·四季花城。从万科十多年开发来看，金色家园常分布于城市的中心区域，城市花园分布于城市的边沿地带，也就是常称的城镇结合部区域，而万科·四季花城系列产品则分布在市郊，从一路上景观的转换发觉，四季花城分布果真远离了广州中心区。

据闻，广州四季花城为万科拟以的经典之作——深圳万科四季花城为蓝本，复制建设模式至广州的。此前，万科常以建城而非建项目从而凸现其规模之宏大，实力之雄厚，本次亲身到访实为不假，万科四季花城为处于佛山南海市黄岐区，从严格意义上已非广州城域之范围，自今年4月底推出七期丹枫苑之后，7月将继续推八期茉莉苑，项目近750亩的占地面积，内设学校（中山大学附属四季花城外国语学校）、医院（广州医学院荔湾医院）、以及较具特色的临山会所，加之优美的山湖环境，特色商业配套、公交站点，四季花城规模之宏大实为人所惊叹。对本项目的考察，笔者感觉发展商在项目规划方面充分考虑与湖景山景的结合，在会所的设计方面更伴山而建，以山体层次区分功能，脉络清晰。别墅产品临湖而驻，层数及房间较多，居室功能布局同样较显清晰。

广佛都市圈共同支撑的经典力作——万科·四季花城

小结：据闻广州人观念上并没有西郊可言，原因在于与广州西面接壤的是佛山南海区，佛山南海是80年到崛起的广东四小虎之一，经济发达、产业集聚分布，南海的城市程度走在珠三角的前列，与广州白云区、荔湾区接壤的南海黄岐区与广州中心区联系十分紧密，万科·四季花城正坐落于此，同时更表现出万科战略布局意义之所在。从中心城区辐射外延，广佛大都市圈凸现了发展的必要性，万科坐享咽喉区位，无论从项目本身吸纳客户之范围，或是未来项目发展的潜力均大有所为。

而话回万科·四季花城本身，笔者认为该项目发展的优势在于规模之宏大，区位之优势上。项目更充分利用“109万平米的金沙洲城市生态公园和5.4万平米的自然湖泊”资源这一环境优势。休闲恬静之生活，城市人之渴求，万科四季花城结合自然与建筑的对话，努力营造亲水氛围，是中心城区周边难得之选择。

3、誉峰：珠江新城的巅峰作

珠江新城在政府的政策偏向中尝尽甜头，广州政府在短时间内塑造出珠三角高端居住区域之典范。在本次广州考察行当中，我们走访了珠江新城的巅峰作品——合景泰富·誉峰。

珠江新城之巅——誉峰东南业园林

誉峰作为珠江新城楼价最高的项目均价每平方米达到23000元。笔者发觉，该项目发展商基本每半年提价一次，每次提价幅度在1000-2000元/平方之间，幅度是显著的。目前该盘主力户型在200平方以上的大户产品。同时，三阳台，入户花园、6米高的空中花园设计较具特色，高层住宅一线珠江景观更加彰显豪宅本身价值所在，正对市政配套珠江公园同样凸显悠闲之便捷。另外，笔者认为誉峰的另一特色在于园林规划设计方面，移步换景，景观各有不同，石材、凉亭、泳池，各类园林小品加之热带植物形成了固有的东南亚园林特色，然而却与普通的东南亚园林相比立体景观更为丰富，更显园林设计者心思之细腻。

小结：誉峰为合景泰富旗下力作，项目定位为CBD国际级中央豪宅，以珠江新城品牌为依托加之本身豪宅之誉傲视于珠江新城之巅。该项目与周边项目最大的区别在于项目本身特有的园林规划、户型创新设计，两梯两户、甚至三梯两户设计，豪华配送装修更彰显豪宅品味。

4、金地·荔湖城：远离都市繁嚣的城邦

在城市的繁华中转变，我们感觉到四季花城浓厚的自然气息，在四季花城考察的最后，同事们预告了下一站的行程同样在于中心城区之郊，我们知道与佛山相连的是荔湾区与白云区，下站我们将自西向东走进临近东莞的“荔枝之乡”增城，这里有知名地产商金地集团开发的大型高尚社区——荔湖城。据悉金地·荔湖城是金地集团进驻广州市场的第一个项目，占地3812亩的规模也是至今为止金地集团全国开发项目中规模最大的项目。

走进荔湖城已是下午的3点，据闻早上荔枝节盛况空前，可惜由于时间偏差原因却品味不了岭南佳果，实感可惜。也许是增城与南海对于广州中心城区来说的区位因素较为相似，荔湖城与四季花城相似之处同样在于小区建筑与自然景观的紧密结合，无论是山或者水，“绿”成为了荔湖城标志性的主题。虽项目周边交通状况存在一定的不便性，但大型的生态度假型社区正好适合于长期压抑于都市生活的广州城市人。从踏进荔湖城，从笔者进入销售中心的一刻顿然感觉到大社区的魅力，这也是中山项目所无法比拟的。销售中心周边分布的主题展厅顿显项目特色之所在，100坊、三叠院、几何公寓、15度洋房，我们走访了荔湖城一期的每个组团产品，景观是项目的主力诉求，可以说这里涵括的户型、面积分布是较广的，面对的多方面需求的客户。从100坊4套特色别墅样板间可以看出，发展商对客户的针对面同样较广。同时，我们需再次强调的是景观，荔湖城的观景同样在高层设计上被一再展现，居高临下，眺望远处，山水交融，发展商为满足客户需求在样板间内特设观光望远镜，同样展现出心思的细腻程度与考虑的周全性。走进荔湖城，感觉心旷神怡。作为一个地产人，笔者也许已失去了成熟的思考来衡量一个小区的利弊，薄弱的交通劣势所带来的偏远感觉早已被那优美的环境所掩盖。

金地·荔湖城景观剪影

小结：“让自然回归城市”，荔湖城一期容积率仅有0.5，金地成功塑造的是一个以环境“折服”于人的大型社区。在过去的2006年里，金地可以说是在小试牛刀、探究市场。在其后的未来数年估计整个小区的开发速度应进一步加快。得知，早期项目从交通环境考虑，其后引入大型商业等配套，最后往学校、医疗设施的引进方面下功夫，金地·把荔湖城看作是一座城市来打造，同时更对环境、建筑的协调规划提出更高的要求。我们不能否定发展商打造一座城的价值，这的确需要气魄。

l 下篇预读： 对于一个自己并不熟悉的城市，也许你会有很多对于新鲜事物的遐想，下篇笔者进入遐想感悟篇，细说本次广州考察之感悟！

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远洋城，中山楼价再跨越的缔造者

灰色晴天 — Tue, 22 May 2007 03:02:00 GMT

文/灰色晴天 (陈彬艺)

前言：近来，笔者发现位于博爱六路紫马岭南片区的远洋城报媒广告突增，中远地产（中山）正式亮相。“五·一”期间，适逢楼市旺季，远洋城接待中心启用，笔者特意走访远洋城一睹中山楼市新标杆之风采。归来后，感触颇深，特此谈谈感受……

我们首先从历史说起，从80年代的莲峰新村、竹苑、松苑到90年代初期的三乡雅居乐、翠景、雍景园，一直发展到2000年以后的奕翠园、凯茵新城、城市风景，简单来分中山楼市经历了4个发展时期。在各时期当中，住宅产品的每次更新换代给中山楼市带来的是正面积极的影响，其中房价是重要的表现方面。以城区楼盘为例：首先跨越3000元楼盘我们经历了10多年的时间，突破4000元大关我们经历了更短的3-5年。我们知道：每一个价格区间的发展时间在逐渐缩短，市场的日益成熟造就了高端产品的出现，由此楼价固然也逐渐走高。目前，中山高端楼市价格范围正处于4000-5000的发展阶段，上升的趋势是明显的，而我们知道这种发展步伐是在提速的，目前中山城区楼价的年升幅大约在7%-10%之间，中山出现5000元或以上高端楼市即将实现，或者从5000-6000我们只需更短的1-2年时间。

注：1、下文提及的区域楼价均以电梯洋房价格为标准 2、涉及楼盘均价为开售以来楼盘总体价格，而非小部分组团单位价格

n 楼市5000大关的跨越者：远洋城将把中山楼价拉升至新的高位？

可以说雅居乐是中山楼市突破3000大关的缔造者，而区域总体楼价首先突破4000元应该在博爱三路至博爱四路沿线，由此博爱路也成为了中山高端市场发展的标杆性区域。结合中山楼市目前发展状况来看，能首先突破5000元大关的区域并不会在目前最为活跃的南部？也不是城乡结合部区域。笔者认为，目前最为现实的还是在于东区博爱路地段，中山楼市向东延伸的中轴区域。紫马岭南片区、中山博览中心、远洋城，中山楼价再次攀升的重要因素。

远洋城规划用地面积88.4公顷，总建面积132万平方，受环境优越因素，区域发展前景因素带动，远洋地产（中山）将远洋城定位为中山核心住宅区乃至珠三角区域高档综合社区。从发展商对项目的定位而言，发展商把层次升级至整个珠三角区域范围内，打造高端产品的方向是明确的，而楼盘档次更要凌驾于中山各楼盘之上。而在本地而言，从首推产品价格方面考虑（除别墅产品及个别小户型产品外），严格来说远洋城是中山范围内第一个项目首推产品价格超过5000元的楼盘（由于岭峰18分属凯茵组团产品，暂忽略），博爱路沿线楼市高端集聚效应再一次得到激发。故此在笔者看来，远洋城是5000大关的跨越者，是中山楼市新的高点。

1、反“其道”而行：远洋城打造中山楼价制高点

众所周知，楼价一直坚挺其中原因在于产品供应结构问题之上，大户型产品需求旺盛进一步拉升楼价上扬，03年政府早已明文停批独立别墅用地，其后普通住房契税征收方案再一次抑压大户型产品消费，06年《国六条》更推出“90/70”规定限制各项目90平米以下产品7成比例，进一步控制产品供应结构，政府一再限制大面积单位，保障“夹心阶层”置业问题。从远洋城目前首推的产品来看，面积最少单位也达到140平方，大面积200平方以上复式单位比例实在不少，目前中山楼市乃至全国范围内，楼价的持续上升一大程度上来源于大面积单位的拉升。发展商反“其道”而行的做法，使逐渐稀缺的大户型单位在价格方面更富上升的潜力加之政府对区域的重点打造予以的配套扶持，远洋城中山楼市制高点变得更贴近现实。

2、首推洋房产品5000多，后期产品价格将会是何种水平？

我们知道，紫马岭南片区作为新生的区域，目前发展才处于区域打造的初期阶段，周边的生活配套处于空白阶段，而远洋城首推单位5000元的均价建立于发展商对片区未来的潜力预期之上的。笔者认为发展商表明的5000元单价存在保守方面，实在的房价大有可能比公布价格要高。笔者认为，项目均价5000，而项目当中单价6000、7000或以上的单位比比皆是。不容置疑的是：中山楼市未来数年上升的基调依然是明显的，这建立于市场目前发展的成熟程度方面。远洋城5000的均价产品属于临街产品，可以说是发展商“初探”市场的部分，而在的其后产品当中，我们知道还有一部分半山别墅、山景洋房，市场向好的趋势是明显的，目前的临街产品均价达5000，我们可以试想的是其后项目中心区域产品的价格在何种水平？政府在政策方面的引导以及博览中心的打造，高端产业的集聚拉升区域价值将是显著的。会展经济对楼市将带来什么样的改变？我们下面继续探讨：

3、会展经济以及高端客户切入给项目楼价带来新刺激

近年来国内会展风起云涌，中山也凭借着私有企业强大的凝聚力办起了“电展会”、 “灯博会”、“服博会”、“食品会”等一系列大小展会悉数举行，中山会展经济在不断壮大做强之时，为了更好地提升展会质量、提升产业竞争力、扩大产业聚集规模，中山政府筹建博览中心势在必然，而最后选址于紫马岭南片区。

其实博览中心的建设使远洋城打造高标准项目变得更具底气，同时更需注意的是各类政府机关办公场所的转移，这是一类高端消费客户，是楼价发展新的刺激点。笔者看来，刺激项目楼价攀升的因素是多方面的。包括总体市场发展态势、政府规划偏向、会展经济支撑、高端客户切入、环境因素的影响等范畴。

n 小结：

总的看来：从区域的发展前景、政府的政策引导、项目的产品结构、发展商的品牌底气，我们需认清的是远洋城在中山高端楼市中所处的重要位置，发展商首推临街大户产品初现市场，5000元的均价使我们认清的其后期产品的调价空间以及高端房价在中山楼市中所扮演的角色。笔者以“跨越的缔造者”来形容，我们知道“开创先河者”所带来的引导性意义，远洋城会引导中山楼价上更高层次吗？我们拭目以待。

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