区域观察

区域总结节选：2007年东区住宅市场发展扫描

灰色晴天 — Wed, 30 Jan 2008 09:38:00 GMT

n 文/ 灰色晴天（陈彬艺）

2006年，国家宏观调控再次重锤出击，“国六条”出台，税收政策、土地政策、信贷政策一再“咄咄逼人”。国家宏观调控强势不减，由于市场的稳健性中山受政策因素影响甚小，在短暂的调整期之后楼市继续稳步前行。2007年中山总体楼市依然展现出一种欣欣向荣发展态势。“地价高涨、楼价飙升、外来置业比例增大”便成为了中山楼市上半年的主题。其后，“9.27政策”给楼市带来重挫，全市成交量有所萎缩。

作为中山地产市场发展的核心区域，东区发展更加受到了业界极大的关注。在新的发展大势之下，2007年东区全年住宅市场发展如何？本文我们结合中山国土局全年住宅成交数据，给东区楼市作一个简单的回顾：

一、2007年东区住宅市场回顾

n 成交规模

n 成交均价

n 各面积段成交

二、08年东区住宅市场展望

1、 会展经济成东区第三产业发展助推器，逐步成为区域经济的亮点

2、 中心商务片区的打造带动区域价值进一步提升

3、 区域的集聚效应日渐明显，高端因素不断提升

4、 08年住宅市场的供应量得到延续，大面积单位将依然成为主流

5、 区域总体饱和度提高，楼市区域开拓乏力

January 29, 2008

备注:本文所统计住宅数据并未包括:别墅、车房、车库、车位等方面

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2、本博客文章均为节选内容、如需查看全文欢迎与作者联系

3、博客所提供的信息、数据均通过可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考

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区域总结节选：2007年坦洲住宅市场发展扫描

灰色晴天 — Tue, 29 Jan 2008 09:51:00 GMT

n         文/ 灰色晴天

2005年以来的坦洲地产，我们逐渐发现其固有的发展潜力，坦洲与珠海在交通因素、生活文化因素的有效衔接使两地发展逐步趋于同步。近年来，珠海房价持续走高，促使与之相邻的坦洲地产市场的发展优势进一步得到体现，“双城居住概念”的逐步显现使业界对于市场未来的预期逐步推高。

“平稳——疯狂——回归”……

2007年，中山楼市经历了起伏跌荡的一年，到底坦洲楼市在07年发展如何？下面，我们结合相关统计数据跟大家作一个简单的回顾：

n         坦洲楼盘闪耀中山楼市排行榜

n         四季风，四季楼市特点鲜明

1、 平稳风：坦洲楼市一季度“稳步发展”

2、 低迷风：坦洲楼市二季度“低位徘徊”

3、 疯狂风：坦洲楼市三季度“勇攀高位”

4、调整风：坦洲楼市四季度“理性回归”

备注:本文所统计住宅数据并未包括:别墅、车房、车库、车位等方面

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沙朗，打造中山新潜力片区

灰色晴天 — Sat, 22 Sep 2007 14:42:00 GMT

n 文灰色晴天

提及沙朗，在人们的脑海中还是会想起片区最负盛名的罗氏虾，从大面积的蕉地、鱼塘我们无不想起了乡村小镇的那段纯朴的生活景致。其实，这里并不属于农村。早在1999年沙朗已撤镇为区，隶属于西区的行政管理范围。可是，沙朗片区的城市化进程却远不及城区发展的要求。故此，这片纯朴的区域被不少人称之为“城中村”，城区最后的一个处女片区。然而城市是要发展的，从90年代或以前的向心城市化到21世纪以来逐步发展的郊区化现象，中山企业的资本转移方向在改变，人流的迁移方向也因应在变迁。作为西区，富华片区开发的逐步成熟使政府把未来拓展的目光投向沙朗片区。

n “两点一线”战略迅速带动沙朗崛起，昔日的“城中村”如今在蜕变

我们知道目前西区按城市化程度高低简单区分为富华道片区及沙朗片区两大区域，由于区位的因素或是历史发展等原因，致使两区域发展的同步性问题或是发展的速度问题均存在着较大的差异，导致两区域之间发展存在较严重的“经济断层”现象。面对差异化显著的区域现状，西区政府在十一五规划当中明确指出了实施“两点一线”区域发展战略。在着力提高西区总体产出强度的同时，加快沙朗片区的城市化进程建设，促进沙朗片区的崛起与西区富华道片区成熟的城市化形成对接。俗话说：“火车一响，黄金万两”，笔者认为区域的发展最基本的要素在于交通及相关基础设施的建设方面。由目前的发展情况来看，西区政府为了进一步促进区域的衔接问题西区近年来重点加大道路规划建设力度，以翠景路为牵引连通沙朗片区，加快港隆路、昌观路、广丰工业大道等建设工程进度，将金昌工业路、金港路改建工程纳入规划，政府对于沙朗片区路网的规划旨在不断提升辖区交通能力，有效地拓展中心区域框架外延。

另外在经济发展方面，在政府的促成与引导之下，沙朗逐步建成了果蔬批发、副食品批发、汽车销售等专业市场，集群发展的经济模式成为区域崛起的主要驱动力。其中，汽车销售市场作为区域近年来重点培育的产业，据相关统计目前已聚集了40多家颇具规模的汽车销售、售后服务企业，经营汽车品牌约60多个，每年的交易量约占中山汽车交易总量的70%左右。相关数据显示，2006年全区累计销售汽车13463辆，销售额14.6亿元，分别是05年的105%以及132% 。政府鼓励做大做强特色经济在沙朗片区经济结构中得到良好的体现。昔日的城中村，如今在一系列利好的发展因素当中在逐渐蜕变。

n 发展探究：沙朗片区并没有不发展的理由

近年来，中山城区总体规模向外扩展，以中心组团的概念替代中心城区“城市中心”的概念看来，城东的开发区、城西的沙溪、城北的港口均收获了中心区扩展的价值。从区位因素考虑，沙朗片区作为中心城区的重要组成部分是与西北组团相连的重要片区，而组团之间衔接区域的意义在于经济的串联，过渡以及协调等方面。小榄作为西北组团的中心，全国知名的经济强镇，镇区近年来经济外延发展带动了相邻东升镇的发展，同时也造就了东升成为2006年全市经济强镇。如何加强中心城区与外围组团的联系，如何串联起西区与小榄等经济辐射源区的发展，笔者认为沙朗片区意义至关重要。同时沙朗更作为城际干道105国道、太澳高速（建设中）的交通节点区域，土地开发强度不大的沙朗片区，未来发展物流及相关产业更存在一定的区位优势。故此，笔者认为沙朗更不存在不发展的理由，区域发展是未来城市发展的必然。

n 解密西区塑造彩虹片区的战略性意义

n 先集人而后聚商：地产业是沙朗未来发展的重要产业

附图西区沙朗片区城市建设用地规划（单位：公顷）

数据来源：沙朗片区规划

n 与富华道片区楼价日趋同步，彩虹片区价值提升规划成果初现

16 September 2007

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区域扫描：新格局下的东区地产(节选)

灰色晴天 — Tue, 10 Jul 2007 02:17:00 GMT

文/灰色晴天

2006年，国家宏观调控再次重锤出击，“国六条”出台，税收政策、土地政策、信贷政策一再“咄咄逼人”。国家宏观调控强势不减，由于市场的稳健性中山受政策因素影响甚小，在短暂的调整期之后楼市继续稳步前行，今年1-5月份，地价同比大幅上涨67%，住宅均价当仁不让紧随大区域楼价升势上升18.6%，

2007年开局至今中山楼市依然展现出一种欣欣向荣发展态势。“地价高涨、楼价飙升、外来置业比例增大”便成为了上半年中山楼市的主题。作为中山地产领先区域，东区发展更加受到了业界极大的关注。在新的发展大势之下，东区地产市场未来发展如何？

一、东区地产回眸

n 两大轴心引领东区地产发展

2000年以来由于政府在加大中心区建设同时，旨在以地产作为东区第三产业的突破口进行区域经济的塑造，东区地产在原有的发展基础上得到进一步壮大。到2006年东区项目已超过200个，总建面积300万平方米左右。

从总体市场来看，东区是城区地产市场表现较为活跃的区域。在过去的发展历程中已逐渐形成了两大居住片区，一个是以孙文东路为轴线的孙文东路片区，另外一个是以博爱路为轴线的博爱路片区，孙文东路片区紧靠中山市行政中心，向来以完善的生活配套为诉求，博爱路则因为拥有了紫马岭公园、五桂山绵延生态绿核等优越自然条件而逐渐形成的高端住宅区域。

1、孙文东沿线：中心行政区支撑的楼市

90年代后，新的政府办公地点坐落孙文东，其后围绕市政府大楼陆续汇集了大批的机关单位，新的行政区域逐渐成型。行政区中心的定型吸引了一大批企业、商家落户孙文东，人口流量增加、商业兴起，而楼市则在2000后得到激发，半山翠苑、东逸豪园、顺景花园、紫茵庭院……陆陆续续于孙文东拔地而起，以中心行政区支撑的楼市尤为明显。周边3300元/平方的楼价在当时被称为东区楼市巅峰区域，很多人更想不到孙文东板块在不久以后高端之名将被取代，在孙文东板块崛起的同时，博爱路沿线楼市在市政配套的带动下逐渐成为中山高端楼市的标杆区域。

2、博爱路沿线：东区高端地产的轴心

博爱路7小段中博爱二路至博爱六路是东区的辖区范围，而当中博爱四路至博爱五路是东区高端住宅项目最集中的区域。回眸，博爱四路沿线楼市在2000年前后得到空前繁荣，雅居乐打造雍景园小区，成为了周边区域发展的先驱，随后市政配套的逐步完善，区域卖点逐渐显著，其后优雅翠园、维景湾、豪逸华庭陆续出现，区域楼市发展日趋成熟。博爱四路逐步成熟，土地的饱和状态促使楼市中心进一步向东转移，博爱五路承接了发展的热潮，05-06年间雍逸廷、朗晴轩销售业绩一路领先于城区其它楼盘表明，博爱五路也进入了高放量区域，沿线楼市一路风光无限。

n 小结：

东区房地产市场虽然不是最早起步，但发展却比其它三区更加成熟。受惠于市政府把东区定为行政中心区，市区各主要政府单位基本坐落在东区，东区环境优美，每年政府都会投入大量资金去美化环境，加大基本设施改造及大型功能性项目建造。

东区各项配套设施相对齐全，区内交通道路是城区最优美的，其中以中山路、兴中道、孙文路、长江路、博爱路为代表。交通纵横相连，以兴中道为中心的交通网四通八达。从当年雅居乐成功开发高档住宅雍景园受市场热捧后，高档次高素质楼盘一个接一个陆续开发面市，其中近年来以雍逸廷、优雅翠园、奕翠园、颐和山庄为代表东区楼盘素质最高。高素质楼盘引领东区房地产的发展，完善生活配套吸引高档客户的关注，在买方和卖方的努力共同作用下，东区房地产居住的舒适度及综合素质也得到很好的提升高，2006年东区高档次楼盘均价普遍在4000元/㎡左右。

二、07年东区地产扫描

n 房地产业领跑东区经济

据相关统计数据显示：2007年1-6月，东区各项税收总额累计达6.77亿元，同比增长24.8%。经济结构调整，东区原有的劳动密集型产业逐渐撤离，新的资金密集型企业开始集聚东区。上半年工业总产值累计28.39亿元，同比增长2.63%。东区经济得到有效的提升，第三产业成为了发展的主导，上半年，东区第三产业累计实现总收入70.95亿元，同比增长23%；服务业税收达4.8亿元，占全区税收总额的比重高达70.88%，房地产业领跑全区经济，房地产业对税收的贡献最大，税收达9569万元，占三产税收比重的20%。

n 上半年东区楼市不乏亮点，但供应量有所趋缓

三、东区楼市拓展区域

n 收获城市蜕变的价值：紫马岭南强势崛起

n 小结：

July 6, 2007

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走进神湾：寻找市场发展机遇

灰色晴天 — Mon, 02 Jul 2007 09:31:00 GMT

——中山中原神湾考察之行随想

文/灰色晴天

浩浩荡荡的珠江水由西北奔流而下，神湾的磨刀门水域是珠江重要的出海口，由于地处咸淡水交界处的特殊位置，自古以来神湾就是鱼虾满仓，瓜果鲜美的好地方……

近百年来神湾菠萝，神湾禾虫一直被人所津津乐道，神湾成为中山重要的农业镇区，在中山工业强市战略的驱使下神湾经济发展略显乏力。近年来政府主力打造神湾港，这也是现代化神湾未来的希望所在，本期我们将走进南部重要的农业镇区——神湾，寻找神湾市场发展的机遇。

一、印象神湾

n 神湾是怎样的一个镇区？

神湾镇地处中山市南部，位于珠江出海口磨刀门水道的东岸，东邻三乡，南接坦洲，距珠海拱北约30公里，西与斗门一桥相连，向北邻近板芙镇，距中山城区20公里。神湾镇域总面积59平方公里，总人口不足5万，是中山市内规模较小的一个镇区。

1、神湾是中山经济发展较为薄弱的镇区

从镇区人口的容量、包括外来人口的构成状况，经济产业结构状况等多方面因素考虑，神湾是中山经济发展较为薄弱的镇区之一。据中山市统计年鉴数据显示，2004年神湾镇地区生产总值、工业总产值分别为5.57亿元及20.52亿元，两者均不足板芙镇经济总量的1/2。在南部四镇当中，近年来神湾与板芙的发展步伐应是最为接近的。参考神湾及近邻板芙近年来经济增长速度，笔者粗略估算2006年神湾地区生产总值约为10亿元左右，工业总产值则25亿元左右。假若估算误差不大，神湾GDP总量却不足组团镇区三乡、坦洲的1/4。

（备注：06年经济数据仅为估算数据，仅供参考）

2、神湾第一产业比重较大，农业镇区缩影仍存

一般情况下，经济产业的比重可以看出一个区域经济发展大体状况，目前神湾在种植业以及养殖业方面的比重是较大的。以菠萝种植为代表的种植业、以养鱼、养虾为代表的水产养殖业，同时由于靠近珠江出海口而形成的渔业。总体看来，凭借肥沃优厚的土地，神湾在过去的日子以来第一产业的发展具备了先天优势也建立了一定的发展基础。但是由于资金及技术层面存在发展的瓶颈，新型农业的推行在神湾依然未见雏形，这也预示着神湾农业的发展并没有明显偏向集约化方向发展，工业发展相对滞后加之本身传统农业发展现状，农业在神湾经济中所处的位置尤为突出，神湾镇农业镇区的缩影仍旧是比较明显的。

二、神湾地产市场概况

n 地产市场发展偏软，市场目前处于初步积累阶段

n 神湾地产市场发展缘何缓慢？

1、地理位置尴尬，受中心区域辐射带动不明显

2、区域商业化程度不高，地产商保守对待“处女市场”

n 市场发展的后续力如何？

1、土地因素给神湾地产发展带来阻力

2、古神公路，神湾有望由边缘地带跃升为交通节点区域

三、探究神湾发展之路

n 产业结构调整，农业要走新型化道路

n 着力于第三产业发展，带动镇区价值提升

n 加强镇区环境建设，加大力度建设中心区

n 打造“富人效应”积聚人气，带动镇区发展

June 26, 2007

作为知名地产品牌，又有多少人会知道雅居乐在1992年发家于中山南部的三乡镇？雅居乐于三乡打造的是港人置业天堂，继而促使三乡地产市场名声远播。三乡仿佛与香港古来就已形成熟悉的默契……下期我们以“香港效应铸造三乡辉煌”为题，再与读者一起探讨三乡地产发展话题。

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