业界动态

南都•中山地产精英东莞行

灰色晴天 — Sun, 22 Jun 2008 06:45:00 GMT

，正值24节气之中的夏至日，阳光普照，“南方都市报·中山地产精英东莞行活动”正式举行，正如夏至日的普遍高温天气一样，本次地产人东莞考察活动，主办方费尽心思，致使本次活动搞得声色俱全、考察团一行热情高涨。灰色晴天，有幸参与其中，虽不为精英，却背负精英之名出外，实感荣幸。下面，笔者以图片形式简单介绍下本次行程：

考察项目：

1、金域中央

2、中信·森林湖公园

3、星河传说/ 荷塘月色

4、天骄峰景

n 第一站：金域中央（10：00左右）

推广语：以大家风范执掌世界

宽敞的销售中心，功能齐全、布局合理

沙盘：18万平米规模，多层、小高层错落有序分布

小区入口：海豚逐泳

水景园林：尽显东南亚气息

园林小品：展现和谐、温馨的家庭气息

宽景美墅：田园情怀（159-163m²建面）

样板间：古典风格装修

大型落地窗，景观一流

工法样板房：显示发展商对自身建筑、材料的自信程度

门

窗

墙身

n 第二站：中信·森林湖公园（11：00左右）

建筑风格：加州、西班牙风情

气势磅礴的小区规模，中信公园式生活的领航项目

K2型双拼别墅：七房五厅，519m²户型

典雅装修风格，6米中空大厅

半地下室处理

n 第三站：星河传说 / 荷塘月色（约14：30）

推广语：yes，lifestyle 帕萨迪纳生活方式，世界在谈论，你们在实践

销售中心：大型吊灯

错层迪纳公寓

荷塘月色

销售中心：极赋艺术性的建筑，水景、植物，颇有点朱自清荷塘月色的味道

陋室铭，文学艺术的展示

价值188万的樟木雕刻：十八罗汉群英会

多层、小高层、低密度别墅配以商业体、写字楼组成的复合型社区

现场活动：sp-a文化体验

n 第四站：天骄峰景（15：30左右）

黄旗山脉以北，高层建筑，视野宽阔，水库、高球场景观尽览

园林艺术博物馆游览图

绝美园林，人造雾气纷飞，仙境般的世界

园林艺术博物馆素材（一）：小桥

园林艺术博物馆素材（二）：亭阁

园林艺术博物馆素材（三）：植物/ 松树

园林小品：过道，景观带的串联

园林小品：指示牌

园林小品：桥、灯

园林俯视：建筑与园林的结合

入户花园

交流标准：无线门铃及家电控制器

指纹索：现代生活模式的体现

由于空间有限，略发部分图片，而考察随想将于下期推出！敬请关注！

2008年6月22日 星期日

如有疑问，欢迎交流！

联系方式：

1、邮件：chenby1028@163.com

2、MSN：kc.chan@hotmail.com

3、QQ：46627425

西区沙朗地块触动业界“神经”

灰色晴天 — Sat, 22 Sep 2007 06:06:00 GMT

n 文/ 灰色晴天

9月18日下午，在中山市国土资源局房地产交易大厅，随着一声锤响，位于中山市西区沙朗广丰社区编号为G20-07-0059的地块以单价4522元/平方米、税后8.3亿的总价落入中山广场房地产开发有限公司囊中。按照规定最大容积率2.0计算，该地块商住用地楼面地价最低也将达2261元/平方米，比8月7日东区地块拍出的2052元/平方米的楼面地价每平方米高出了200多元。

G20-07-0059地块位置图（图片来源：中山商报）

n 城西土地触动业界“神经”

早在8月中，当G20-07-0059地块挂牌公告起，业界对于沙朗广丰此地块关注度已甚高，甚至有中山媒体朋友更约邀笔者在地块成交之后对此区域作一个简单的评述。其实，自今年农历新年前，西区广场地块以7673元/平方的成交单价创造中山土地单价新高之后，到富华道南8.64亿元总价又成为历史交易土地总价最高纪录，再到沙溪朗心247万/亩的城郊均价纪录。城西区域成为了今年以来中山土地交易市场最热点的区域。对于连番创交易记录的城西区域，此次近528亩的地块，业界的关注度高也是情理之中的事。

n 拍卖现场：两家公司，举牌300多次，四次掌声，三种人，调幅100万

1、“两家公司”，在最后得知只有两家公司参加竞拍之后，在缺少雅居乐、大信、敏捷等常客的情况之下，在场的朋友均表示这将是一场冷清的“小游戏”而已。然而在开拍之后，两家公司轮番争夺、高潮迭起的叫价场面却令人大开眼界。狭路相逢勇者胜，而地块的最终摘牌者是拥有港资背景的昌盛集团旗下开发公司。而业界盛传另外一家参加竞拍商是合生创展旗下，而是否合生创展？目前却尚未得到证实。

2、“300多次”，在整个竞拍过程当中，媒体朋友累计过两家地产商相继举牌次数达到300多次。由此，而表明的是整个竞拍过程中双方角逐的激烈程度及两家发展商对此地块所持“志在必得”的态度。

3、“四次掌声”,在整个竞拍会的始末累计共出现了四次掌声。其中当项目地块总价跨越6亿及7亿元关口的时候各引起全场掌声一片，另外两次则是当最后摘牌公司（中山广场房地产开发公司）代表喊价7.8亿及最后7.9亿拍板成交的时候。

4、“三种人”，掌声代表了现场观摩者对中山土地价值提升所感觉到的一种欣喜表现。现场嘉宾带动鼓掌，掌声更代表政府卖地收入丰厚的一种喜悦表达，这类嘉宾何许人也？大家都应该明白。另外，在热烈的场面当中笔者发觉存在另一种的是沉默冷静的一批人，他们心情凝重而思绪万端，这应该是一批高呼“房奴之苦”的中产阶层成员。而最令人印象深刻的是摘牌地产商代表最后的“胜利呼喊”，这是全场最为经典的一幕。竞拍现场三种人，三种人有三种心情，有三种思考点。卖地方，投资商与购买者组成了整个市场的基本载体，而利益方关系已相当明显。

5、调幅 “100万”，在竞拍过程中当报价跨越7亿大关时，主持人主动调低了竞价幅度，每次竞价增幅由原来的200万下调为100万。这是近段时间以来土地拍卖难得看到的举措，跨越7亿大关，为什么会调低竞价幅度？这样的地价已到了政府预期的高位关口从而害怕地价过高吗？还是？……

n G20-07-0059地块能有如此吸引力？项目地块未来的价值点在哪里？

在G20-07-0059地块成交之后，从地块周边目前已成型的居住、商业氛围，从整个片区城市化程度而言，笔者与众多的业界朋友一样对此价格持有的均略有少许保留的态度。从地块近528亩面积当中，211亩的公益性公共设施而言，从54.5亩的非产权配套面积而言，发展商可用于开发的商住用地面积只剩下262亩左右。而除了公益性建设用地及发展商非所有权配套用地建筑，我们计算其楼面地价达到了2246元/平方。不要说对于沙朗这样开发并不成熟的片区，这样的价位相比城区核心区域的不少高标准地块依然高出不少。究竟发展商对地块未来发展的思考点在哪里？价值的衡量点在哪方面？我们简单探讨一下。

首先笔者认为，从整个大环境而言，中山地产尚有较大发展后劲，大家都十分清楚。而从地块所处区域板块1-2年以来的发展较快步伐大家同样也是有目共睹的，其后几年本地市场发展的广阔前景依然是地产商发展的基础。其次，笔者发觉项目地块临近针对港客的大型社区——星辰花园，属于同样资金背景的开发商是否会旨在“联姻”，合力塑造周边区域？而从升级区域档次出发继而带动产品价值提升？最后，笔者认为开发商最有可能看重的是在于项目未来价值点的发掘方向方面。我们知道紧靠项目的周边政府将规划打造目前中国唯一一个专业化大型公益服务基地——“中华爱心园·中山广场”（＊详见相关资料连接），而该项目正是由香港昌盛集团共同实施，如何整合相关土地资源做大做强，发展商是早有思考的。而慈善博爱作为发扬中山人精神的体现所在，在于项目的未来的发展是否可以依靠本地早已形成的“博爱文化”概念打造项目独特的亮点？其实，不论地产商对于项目未来的期望值在哪里？笔者相信作为一个大型品牌集团并不会打没有把握的仗，而地产商既然可以耗巨资以志在必得之势勇夺地块开发权，我们当然相信一定有其企业本身的价值思考所在。发展商能承受高地价不外乎有几个原因：或是摊薄利润试水市场，打造区域品牌，寻求本地后续发展；或是项目本身存在新的可发掘的价值点，发展商看重的是未来价值的提升方向。其实，我们也不必多说，留待企业未来的发展来给大家一个答案。

相关资料连接：

“中华爱心园·中山广场”项目规划占地1160亩，预算投资40亿元，是经共青团中央同意并授权中华爱心基金会实施的大型综合公益社区建设项目。包括爱心家园、主题广场、公益博物馆、青少年培训中心等功能组团。建成后，将是海内外慈善家和爱心人士的宜居社区、我国公益业绩展示与纪念场所、中华慈善家大会和海峡两岸慈善论坛永久会址以及青少年社会教育基地。

l 地块基本要素简介

地块编号：G20-07-0059

地理位置：中山市西区沙朗广丰社区

土地面积：351690.5平方米（折合527.5358亩）＊ ①

非产权配套用地面积：36335平方米（折合54.5亩）＊ ②

土地性质：公益+商住

容积率：≤2.0

建筑密度：≤30%

绿化率：≥36%

地块现状：未平整（鱼塘、农田）

合作方式：公开拍卖

挂牌底价：24500.81万元

拍卖起价：64600万元

竞价增幅：200万元（7亿竞价幅度调整为100万元）

举牌次数：308次

摘牌地产商：中山广场房地产开发有限公司（香港昌盛集团旗下）

成交总价：7.9亿元（税后价8.295亿元）

总体成交单价：2246元/平方米（149.75万元/亩）

商住物业楼面地价：2261元/平方（除公益性建设用地及发展商非所有权配套用地建筑）

备注：①地块总面积527.5358亩，其中公益性公共设施（商业）不少于211亩；其余316.53亩用地可作为商住用地用于房地产开发。②非产权配套用地面积54.5亩，其中小学一间≥38亩（建筑面积≥14000平方米）；幼儿园 9亩（建筑面积≥4860平方米）；综合市场≥6亩（建筑面积≥3500平方米）；社区服务中心 500平方米（建筑面积≥800平方米）；卫生站 500平方米（建筑面积≥300平方米）

19 September 2007

附文沙朗片区规划：

1、规划范围：

沙朗片区现状建设用地主要分布于105国道沿线两侧，其南起中山市果蔬批发市场，北至坦背变电站。用地开发由沿路向东西两侧扩展，东西两侧进深各约1.1公里，形成与农田相互交错的锯齿状形态，现状建设面积约5.04平方公里

2、用地规模：

考虑大量闲置用地的消化、用地结构的调整、广丰工业区的开发等因素，规划认为规划期末沙朗片区建设规模将不会有很大突破，仍控制在7～8平方公里左右

3、规划人口：

预测规划期末常住人口为1.7～1.9万人，暂住人口为4.0～5.0万人，总人口为7.0～7.2万人。按城区建设标准100～105㎡/人，校核，届时规划区人口容量为7.2万人

4、功能分区：

片区用地布局结构为一轴，一心、三区、五带、

一轴：现状105国道为片区贯穿南北的发展轴、景观轴

一心：105国道以东、八号路以西、石特涌以南、金港路以北的区域为中心，依托有利的交通条件，根据市场调节发展成高中低多密度相结合、层次丰富的城市居住商业综合区

三区：规划区共形成三个功能区，分别为石特涌以南的综合居住区、105国道以西的居住工业配套区和沙港路以北的工业区

五带：规划区内东北向西南方向的五条景观带，三条是沿分流涌、石特涌和沙朗涌分布的滨河绿带，两条是金港路和沙港路两条主干道形成的城市景观带

五一活动预告：首届中山东部财富论坛,暨“加洲阳光”产品发布会

灰色晴天 — Sun, 29 Apr 2007 12:52:00 GMT

时间：2007年5月1日下午2:30

地点：火炬开发区科技新城营销中心

主办：中山火炬开发区建设发展有限公司

协办：金元证券有限责任公司中山兴中道证券营业部

特别鸣谢：中山火炬开发区电视台

中国银行开发区支行

中山中原物业顾问有限公司

主持人：《YY看楼》主持人董那其雅

嘉宾：

金元证券有限责任公司中山兴中道证券营业部陈亮交易部经理

金元证券有限责任公司中山兴中道证券营业部路枫市场总监

中国银行开发区支行郑澜行长

中山中原物业顾问有限公司邵鹏总经理

沙龙议题：

1、陈亮：当前股票市场情况分析及后市展望；

2、路枫：基金投资分析

3、郑澜：

A、人民币升值预期情况下如何理财；

B、人民币利率的走势分析；

C、按揭贷款该选择怎样的还款方式、还款年限；

4、邵鹏：

A、中山以及火炬开发区房地产发展情况；

B、当前情况下该如何投资房地产市场。

5、当前情况下如何正确处理投资房地产与投资证券市场之间的关系

沙龙议程：

1、下午2:30沙龙正式开始，主持人介绍出席嘉宾；

2、嘉宾就论坛议题展开讨论，期间回答观众提问；

3、科技新城二期·加洲阳光正式接受优先登记剪彩仪式：

A、中山火炬开发区建设发展有限公司领导讲话；

B、所有嘉宾参加剪彩仪式；

C、嘉宾抽奖：

各式电器4名：电吹风、电饭煲、电磁炉、微波炉；

大奖2名：一元抵扣10000元购房优惠；

4、活动结束,观众与嘉宾互动。