灰色晴天

2008年第一季度中山住宅市场发展概况

灰色晴天 — Mon, 05 May 2008 12:58:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

n 成交规模：银行放贷持续偏紧，中山楼市“烟雾弥漫”

从全市住宅成交规模走势图可看出，从2007年6月份开始，中山住宅市场在新一轮增长周期中持续走高，在置业心态受到外围楼价持续上升的影响之下，本地不少客户对于楼价未来升幅的预期相当肯定，由此也刺激了不少市民的短线的购房欲望，尤其在当时相当一部分的“股海”获益者。此外，一线城市投资者转移二线城市的方向则更为显著。在6月份后的2个多月的积累下，07年8月份全市住宅成交规模达到历史的最高位。楼市高位转折点出现在07年的9月份，当月银行准备金率提高、央行持续加息、“9·27政策”出台，银根进一步紧缩，在一系列楼市新政的影响下市场观望风逐渐盛行，市场在高位运行中回归理性。

从去年10月份开始，在持续半年的时间里，银行准备金率继续走高、加息预期逐渐趋强，在银行放贷并没有大改变的情况之下，08年开局至今，中山楼市持续低迷。据国土资源局统计数据显示，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度同样出现较大下调现象，成交宗数、成交面积、成交金额分别下跌31.52%、39.46%、44.36%。受金融政策调控影响，银行放贷持续偏紧，受新年假期的楼市惯性低迷期影响，中山一季度住宅市场继上年第四季度大幅度成交量大幅度下滑之后，继续走低。

在城、镇区域成交方面，一季度城区成交宗数1118宗、成交面积12.42万平方、成交金额5.6亿元，同比分别下跌69.78%、68.08%、58.05%；虽镇区住宅成交宗数、成交面积分别下跌15.22%、18.91%，但成交金额则同比上升18.24个百分点。从下跌的幅度来看，镇区地产下调幅度明显低于城区，我们发现：城区地产的走弱是导致总体市场深度调整的主因。另外，由于坦洲、小榄、古镇等经济主力镇区的消费能力表现依然强劲，带动镇区总体成交金额同比依然有所增幅，一定程度上表明镇区住宅市场整体“价格表现力”依然充足。

附图全市住宅成交规模走势（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 成交均价：全市住宅均价上新层次，镇区房价表现相对稳健

附图:

2008年1-3月份楼盘销售登记备案排名表(按宗数)

2008年1-3月份楼盘销售登记备案排名表(按面积)

2008年1-3月份楼盘销售登记备案排名表(按产价)

2008-4-20

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买卖双方聚焦“五•一”楼市

灰色晴天 — Wed, 30 Apr 2008 03:19:00 GMT

文/ 陈彬艺 (灰色晴天)

n 资本市场日趋复杂，中山楼市仍处低迷期

去年6月份在9·27政策并未出台之前，中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。在市场经济的范畴里“上升”并不是永恒的主题。“有升必有跌，有跌必有升”这是普遍的市场现象，皆因每一个经济体均存在周期因素支配。只是，当一个经济体在短时期内发展过热，市场并未达到临界因素之下。为了抑制过热现象的蔓延，国家行政调控充当着“快刀”的角色。显然，自去年6月份起，在楼市高速增长的时期，9·27政策以及一系列的金融调控达到了这样“制冷”效果。

跟据中山统计局相关数据显示，2008年第一季度房地产投资金额54.24亿元，同比增幅35.34%。与07年同期133.17%投资增幅相比差距近100个点；资本市场的波动因素日趋复杂，从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。在买方市场方面，从国土局统计反映，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现象，成交宗数、成交面积、成交金额分别下跌31.52%、39.46%、44.36%。受政策因素以及新年假期的楼市惯性低迷期影响，中山住宅市场继上年第四季度成交量大幅度下滑之后，继续走低。

总的看来，在持续半年的时间里，银行准备金率继续走高、加息预期逐渐趋强，在银行放贷并没有大改变的情况之下，08年开局至今，中山楼市持续低迷。

附图中山住宅市场成交状况走势（单位：万平方、元/平方）

数据来源：中山国土资源局

n 政策撼动楼市稳定局面，市场供需矛盾存在加剧趋势

n 楼市供货量加大，买卖双方聚焦“五·一”

n “价格”促销仍是“五·一”楼市主线，市场回暖存在刺激因素

n 后市预期：试探性促销仍将继续，楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期

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2008-4-28

2008年，新一轮经济格局引发的思考

灰色晴天 — Mon, 28 Apr 2008 16:37:00 GMT

文/ 陈彬艺 (灰色晴天)

——走进2008年

——“全球经济衰退、美国次按危机、能源价格问题、新兴经济体发展”

笔者清晰地记得《2008年世界经济论坛年会》的重要议题。此外，影响全球经济格局的不稳定因素、中国、印度、俄罗斯等新兴经济体是否能带动全球经济新一轮增长同样备受关注。

拥有巨大发掘潜力的中国市场，将在世界经济舞台上扮演更为重要的角色。从国家经济层面来看，长期出超国的定位在目前甚至往后的一段时间内将不会得到逆转。据相关统计2008年1-2月国家外汇储备增量超过1100亿美元，高于07年全年外汇储备增量的1/4。外汇储备持续快速膨胀，由此而产生的人民币升值、流动性过剩、通胀等一系列问题日趋扩大……这是一个新兴经济体必须经历的发展过程，尤其在奥运、世博经济增长周期之内。

在区域经济方面考虑，作为承东启西的关键节点区域，以武汉、重庆为代表的新兴二线城市的强势崛起促使“东强西弱”极端格局有所趋缓；另外，由于“奥运经济”的带动，以天津为代表的（北京）周边城市经济状况得到有效拉升。

珠三角经济方面，cepa体系引领粤港澳三地经济、文化交流日趋频密，区域经济趋向一体化格局更加明显。广州、深圳作为珠三角两个领军城市，在“回波效应”影响下的资源集聚能力依旧显著，但中心城市外延型辐射效应已逐渐开始凸显，由此而催生了像佛山、东莞等珠三角经济新增长极。

2008年，中山经济迎来了升格地级市20周年的关键节点时期，回顾20年来的发展，中山经济取得了辉煌的成就。人在奥运年，适逢中山博览中心正式启动，中山经济喜事重重。然而，随着资本市场的波动因素愈显复杂，城市经济的发展却充满着不明朗的因素。对此，我们思考甚多……

接着2008年中山3·28招商洽谈会的成功举办，下面我们将针对中山经济的发展与各位读者进行简单的探讨。

（一）城市经济整体发展状况探讨：

中山作为珠三角西岸的核心城市，笔者因应其未来3-5年发展的形势将其定位为“二线半城市”。经济发展形势将在于广州、深圳，东莞、佛山之后的行列。笔者眼中“二线半城市”定位，“半线”的定义来源于中山所处的城市区位、城市环境因素、结合相关资源的可开发性因素、甚至包括人文环境因素等方面，城市发展的方向是明确的。

在2007年政府工作报告，中山市市长李启红明确指出“城市经济发展逐步进入新一轮发展的调整期阶段，整体经济逐步由快速增长到优化调整转变”。笔者认为，中山本地特色产业发展目前存在知名品牌塑造缓慢、分销渠道面不广的情况之下，加之区域内市场非良性竞争因素增加以及异地市场的崛起在一定程度上给中山特色经济的发展产生了新的发展瓶颈，但是由于整体经济环境资本流动继续保持活跃，技术型制造业、现代服务业的进一步发展将推动中山产业结构优化与升级，预期总体市场积极向上的发展前景依然不变。

2007年，中山本地生产总值同比上升16.86%，总产值达到1210.69亿元创出历史新高，但与06年的增长幅度（26.72%）相比有所下滑；产业结构因应调整，城市产业结构呈现出“一产减、二产稳、三产升”结构特点，珠三角西岸现代制造业城市的定位并没有改变，第三产业的逐步发展将给城市现代化经济注入新的活力；人口方面，收入、文化、环境、就业等城市人口拉力因素依然占据主导，在推力因素并未大范围扩大的情况下，2007年城市年末人口同比稳步上升，消费市场容量继续扩大；2007年全市城镇居民人均可支配收入首次突破20000元大关，同比增长7.5%。民间资金流动性加大，在“马太效应”影响下居民间贫富悬殊现象有加剧趋势。

附图近年来中山地区生产总值（GDP）走势（单位：亿元）

数据来源:中山统计局

（二）浅谈区域产业布局

n 中心组团

中心化现象所产生的“漏斗效应”促使中心城区在城市总体的发展战略布局当中处于“核心”的位置。由于资源的投入、发展的先后等问题，中心城区目前已经逐步趋向于饱和。同样地，土地资源的合理开发利用、产业的发展布局、城市通病的改善与预防已成为中心城区未来发展务必思考的问题。在产业布局方面，政府在城市规划中明确指出“区域将重点发展区域性服务业与无污染产业”，完善第三产业及配套设施、提高城市主中心服务功能，这是因应中心城区资源及产业优化的一种举措。作为一个城市中心，中心城区逐步走向成熟的发展状态，必定将逐步撤离发展初、中期已有的污染型、耗地型及相关高耗能产业，这是产业优化配置的一种形式，同样是城市化发展的一种必然。

城区集聚化能力依然薄弱

上面提及，中心区“漏斗效应”不断在趋强。但我们发现，中山中心城区相对于周边城市中心区域的集聚能力来说，依然略显薄弱。一方面，中山中心城区各区域间发展存在一定的不均衡性。南区、西区沙朗发展的不成熟因素使人对于居住、营商、办公等方面产生一定的抗拒，继而导致人口、乃至整个消费市场的容量相对较小；此外，中心城区较低的集聚能力另一方面还表现于中山各城镇区域产业布局“四面开花”的基础之上，各组团经济的壮大以及城市副中心区的打造，基础设施建设、生活环境的优越因素大大地缩短了与中心城区存在的差距。而长期影响本地人口转移的区域情结因素以及与之所引起的“连带效应”，促使中心城区的集聚效应没有得到更大的效果。

岐江公园，旧城改造成果的体现

n 东部组团

区域发展的差异化问题严重

n 西北组团

“协调、联动”——组团经济发展的主题

n 南部组团

“外联内优”深度发掘区域价值

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也谈中山CBD：双核效应催生的城市命脉

灰色晴天 — Sat, 26 Apr 2008 07:06:00 GMT

文/ 陈彬艺（灰色晴天）

2008年的《3·28招商洽谈会》，中山市博览中心投入使用。让人期待已久的市级形象性建筑正式展现在世人眼前，紫马岭南片区又一次成为了焦点。中山会展经济由过去的零散格局有望在市博览中心使用之后得到改变。与此同时，昌生承借着经济的节点时机顺势推出中环商务街项目，在一次唱响了新生商贸区发展的号角。政府在今年3·28招商洽谈会上特意设立“中山服务业招商推介会”，一定程度上表明政府加大产业结构调整的方向。城市化、工业化的发展，中山务必加大对第三产业资金的吸纳以顺应经济整体发展的要求。目前，创建中央商贸区（CBD）已经成为了中山产业升级的一个关键性步骤。就此热点话题，笔者近日接受了本地一家媒体的采访。在此，整理相关内容与各位读者交流探讨：

关于CBD（中央商务区），综合地说应该是一个城市或者是一个地区人流、物流、资金、包括商业、办公等层面最密集的区域。业界普遍认为：一个城市现代化经济发展如何？第三产业发展是一个衡量指标。其实，要涉及到研究第三产业的发展、甚至整个城市商业化进程的研究，城市CBD是一个很好的研究载体。从CBD的催生、发展到进一步的形成，甚至到后期的成熟阶段，这正是经历着城市经济由低往高走的一个发展过程。

n CBD概念泛滥，集聚能力是形成CBD的关键

提及到CBD在中山的发展历程？应该要与整个城市的城市化、商业化发展相结合来看待问题。近年来，不少地产商纷纷打出CBD的广告诉求来吸引客户。在中山，CBD概念甚至已经出现泛滥势头。笔者认为，中山目前并没有出现真正意义上的CBD。其实，笔者认为：CBD的成型必须具备一定的因素，首先“集聚”因素是主要的，包括人流的集聚、资金的集聚、产业的集聚等方面；其次还必须在地段、资源方面存在高端性，位处城市核心地段、具备可塑性较强的资源；另外，政府对于城市的规划、产业规划，涉及资源的投入程度同样是发展CBD不可或缺的方面。

中山为什么没有形成真正意义上的CBD？这与整个商业市场发展状况密切相关：

n 中山商业市场发展相对缓慢

图（一） 2007年珠三角部分城市三产发展状况（单位：亿元、%）

数据来源：广东省统计信息网

n 老城区不能满足商贸业发展，城市经济在呼唤CBD

n 东区：“双核效应”加速CBD形成

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附图：东区中心商贸区

新“土地基准价”出台，将拉升房价？

灰色晴天 — Wed, 09 Apr 2008 09:24:00 GMT

n 文/ 灰色晴天（陈彬艺）

n 背景：近日，中山市国土资源局下发最新通知，要求自今年4月1日起，中山全面执行2008年最新基准地价，而2006年中山市基准地价同时废止。

地价准则的颁布，业界不少朋友认为：“土地新基准价的出台将带动中山地价的进一步跃升继而给房价起到的是一种刺激性作用？”。就此问题，笔者近日接受了中山一媒体朋友的采访。下面，笔者整理相关文字，并与各位读者进行交流：

主要观点摘要：

1、基准地价更大意义在于参考指导方面，并不直接影响地块最终成交价格

2、地价、房价的升与跌应建立在市场景气状况方面，也就是经常提及的市场供求关系之上

n “土地基准价”为什么要调整？

n “土地基准价”调整对地产市场的影响

后记：本次《中山市2008年度基准地价标准》取消各区镇的分区域标准，这一定程度上对于各不同区域地块的等级标准的判断工作提出更高的要求。地块等级的衡定将是未来区域地块成交价格发展的一个重要方面。

2008年4月8日

² 附表中山市2008年度基准地价

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