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  2008年3月3日

珠海文化大讲堂开办半年来我一直没有去听过，这一次是个例外，因为主讲嘉宾是王志纲。第一次读王志纲的书，记得是2000年左右去广州星河湾考察时在售楼部买的《大盘时代》，而后又读过他的《财智时代》、《城市中国》，算不上忠实读者，但对王志纲已略知一二了。2005年12月中国地产经济主流峰会在珠海举行，有幸近距离目睹了王志纲纵论未来房地产的走势。

其实据我了解，王志纲对珠海一直都是挺“关注”的，早年在新华社华南分社的时候，就曾在珠海写过著名的《白藤湖夜话》，而近年更是在其《城市中国》里阐述过对珠海的看法：珠海这锅汤快飘香了。无论是著书立述，还是言语之间，王志纲不改看好珠海的激动情怀。

但我们知道，王志纲带领他的团队为昆明策划过世博会，为成都、丽江、廊坊、杭州的城市发展定位进行战略策划，并成为政府官员座上宾的高参、顾问。而珠海是天生丽质的海滨山水城市，不管城市定位经历了多少次的摇摆不定，找不着方向，不知道“我是谁”，但宜居的特点是有目共睹的，轻松、舒缓的格调与氛围正是王志纲最擅长策划的“休闲”禀赋。天赋山水、紧邻海滨、毗邻港澳，珠海的得天优势无与比拟，应该对王志纲来说本是璞玉、只等雕琢，不把珠海打造成为中国毗邻港澳的“后花园”或世界“休闲之都”实乃不快，没在自己熟悉的珠三角、曾经第一批获准特区的珠海大展身手我想也是王志纲的一大遗憾。

英雄识英雄，英雄惜英雄，是什么原因没能让王志纲至今实现珠海城市运营的高参顾问，不得而知。王志纲说广东人“敏于行而拙于思”，太注重“形而下”而不注重“形而上”，所以先声夺人后继乏力。

王志纲的诙谐幽默其实是对广东人深入骨子里的了解，广东人“实做、搞掂、坚嘢”的生意理念，广东老板反问身边同行“潘石屹多少钱（身家）、为什么给自己颁奖”的财富价值观让我深有感触。不由得想起广东老板置疑我写博客“无聊人做无聊事”、“凭什么让我给你写评论，你还没有这个资格”的旧事。一方水土养一方人，地域传统与商帮文化，看着文化大讲堂的标题，我脑海浮出的却是这样的话：策划是什么，专业是什么，说的再好，你还是没我钱多，你还是给我打工的，你就得听我的，你再有能力、本事，我如果不给你机会，在我眼里你就永远什么都不是。大师，你究竟在谁眼里才是？！

我的相关阅读：聆听王志纲的预言

  2008年2月29日

在资讯发达的今天，个人观点、一家之言、揣摩、猜测、消息，甚至杜撰、谣言盛行于媒体，混淆视听，舆论混乱使得房地产空前受人关注，于是热情、指责与抱怨盛硝尘上。当政府承受的舆论压力越来越大时，调控打压的政策也就越来越严厉，单一政策起效不明显，组合政策接二连三出台，政策骤雨一降，楼市陷入死火泥潭。

熟悉自然气象的人都知道，三四月份的珠海正是阴湿雾锁的季节，历年如此，生活在此的人们也就顺其自然了。然而与此气象契合的正是当前的楼市，政策不明，涨跌不清，开发商和投资者也是无所适从，开不开，买不买，风险有多大，胜算几何？诸多疑问悬而未解。

按照惯例，三月“两会”即将在北京召开，除了三农、医改、教育、住房这些话题我们都耳熟能详，但我想关于楼市与股市的政策面今年可能讨论尤为热烈，2008如何走，大家都在等政策，政策能否逆转风向，能否救市，三月能否成为风水岭，关键要看“两会”如何表态。

其实近期召开的第十七届中央委员会第二次全体会议周三发表公报称，要及时掌握和分析国内外经济形势的发展变化，科学把握宏观调控的节奏和力度，努力实现速度质量效益相协调、消费投资出口相协调。

公报似乎已经在释放信号，宏观调控的节奏和力度是适时、适势调整的，毕竟稳健的经济发展符合大多数人利益。

从工期来看，3、4月份将有新盘陆续面市，但在全国大气候影响下，尽管珠海楼市目前暂未出现大规模的打折促销，但我想开发商还是应该做好“心理准备”，审时度势，在楼盘推出时机、价格定位、推盘量上把握好节奏，保证开盘和销售的质量。无论你是外来大鳄还是本土老大，开盘抢购一空、两小时售罄的情形恐怕要写进历史，排队抢楼的现象也许不会再发生。

从市场来看，2008年珠海将是别墅、高层大户型类豪宅集中叠加放量的一年，甚至会出现高层大户豪宅售价接近或超越别墅的项目出现。有媒体记者曾做过统计分析，2007年全市商品房供应平均面积超过120平米占到70%，小户型偏大，大户型更大，我想2008年只有更加超越这一统计的可能。

主城区别墅、高层大户型类豪宅集中叠加放量，在楼市观望情绪影响下无疑销售压力更大。向来以投资客占重要支撑力的珠海，尽管有利率倒挂、人民币升值、发展潜力、价格洼地等预期利好，但央行信贷紧缩、房价下挫压力足以影响市场投资信心。失去了投资客，挖掘本地自住需求已成趋势所在，户型、价格是否被自住客接受，成交量能否回升将成为考量楼市回暖的重要指标。

西区能否成为珠海楼市的新亮点莫衷一是，无论是有人说的广州“华南板”还是深圳的“关外”，西区的优势是价格，而关键是落实。“华南板”当年有八大金刚的鏖战辉煌，今日的会展业兴旺，“关外”则是空港飞动珠江东岸，地铁线连通大运馆，一个灌澜湖撬动高球地产。而珠海西区呢？空港、海港效率低，小诸侯四方割据，靠多年不断修改的“蓝图”开发地产、吸引投资终究不是解决之道。主城区人会不会到西区买房？会！港珠澳大桥会不会带动珠海乃至西区的发展？会！问题是，东西双城在明确了“都”与“市”的功能定位以后，我们得切实解决问题，切实解决交通带来的心理瓶颈，切实让政策、规划落到实处，切实谋划珠江西岸区域中心定位中珠海西区如何增强区域辐射力，如何发挥中心影响力，而不是一味喊口号，没事找事改图纸。

珠三角楼市近象

据最新的调查显示，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。广州国土房管局最新公布的数据显示，今年1月份广州十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比本轮广州楼价的最高峰——2007年10月的11574元/平方米下跌了1808元，跌幅为15.6%。

《中原地产月报》显示，今年1月深圳楼市表现冷清，全市一手商品住宅成交2264套，20.9万平米，与上一个月相比分别减少4%、7%，与去年同期相比分别下降73%、74%.1月份全市成交均价14737元，与上月相比降幅达到8%。关内商品住宅均价自去年6月高速上涨后首次下降到20000元/平米以下，且降幅也较大，环比上一个月成交均价下降23.32%，为19854元/平米。

继万科在广州、上海、北京率先打折促销后，珠海是否也被打折风波及到呢？优家网的记者通过多家开发商和代理公司了解到，目前我市大部分楼盘价格都“按兵不动”。并不见有任何开发商率先推出降价促销活动，现阶段降价信号十分微弱。业内人士认为，珠海楼市未见降价这基于开发商的利润空间和资金回笼情况，同时港珠澳大桥工程近期又见曙光，珠海楼市逐渐回暖值得期待。