联系地址：光大国际贸易中心2703室——大公威德律师事务所
lsq@victorlaw.com
手机：13926929635
珠海合作建房网网址：www.zhhz007.com
2008年10月12日
#
无楼层对应的房号，大有乾坤！
【案例】
2004年11月，刘先生看中了位于珠海市情侣路边的某海景楼盘，与某单项开发的开发商签订了《XX名苑房屋认购临时协议》，协议约定刘先生购买的房屋位于“XX名苑”第二十层01室，面积136.45平方米，房屋单价为每平方米6055.06元。《临时协议》约定，双方签订正式的《商品房买卖合同》生效后，临时协议即失效。2005年5月，开发商通知刘先生签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条为“买受人所购商品房的基本情况”，规定买受人购买的商品房为预售商品房，为“XX名苑”二单元2001号房。该条同时规定，该商品房为框架结构，建筑层数地上31层，地下一层。合同还约定，面积136.45平方米，房屋单价为每平方米6055.06元。
2006年9月，“XX名苑”竣工交楼后，刘先生发现，开发商交给他的房屋所处楼层不是《临时协议》约定的第二十层，而是十八层。刘先生感觉受到了欺骗，遂追问开发商为什么？开发商叫他看合同，说没有骗他，合同规定的就是“XX名苑”二单元2001号房，并说该楼没有14层及18层的编号，整栋楼地上31层，最高楼层编号为33层。至此，刘先生才明白，开发商偷梁换柱，《临时协议》约定的明明是第二十层01室，《商品房买卖合同》却变成了2001号房。原来，开发商将房号作为《商品房买卖合同》的标的，而房号并不与楼层相对应；也就是说，刘先生按一般人的通常理解，以为2001号房即第20层01室，在签订《商品房买卖合同》时没有细察其中的区别与奥妙，上了开发商的当！
刘先生与开发商交涉，要求按销售房屋的楼层差价赔偿损失。开发商不同意，坚持说刘先生买的就是2001号房，并说临时协议已经失效，不能作为依据。
刘先生无奈之下，只好向人民法院起诉，要求开发商赔偿楼层价差27290元。刘先生诉称，开发商销售房屋时，按照每高一层，房价升高100元/平方米进行销售。开发商为了获取非法利益，故意混淆楼层与房号的对应关系，将实际楼层为第十八楼01号房屋标注为2001号房，将第二十层01号房屋标注为2201号房。按此计算，2001号房比2201号房低二层，楼层价差为200（元/平方米）X136.45（平方米）＝27290元。刘先生认为，开发商在房屋销售过程中故意隐瞒房号真实楼层信息，造成业主误解，违背了诚实信用原则，赚取了楼层价差，根据法律的规定应将获取的不当得利返还给业主。刘先生还诉称，该楼盘所有的业主都存在此种情形，开发商通过这种途径非法得利上千万元。
【律师评述】
该案目前等待法院的开庭审理。从该案的情况看，开发商是经过精心设计的。由于开发商不是从事综合开发，而是单项开发，做的是一锤子买卖，无需讲诚信，所以设计了这样的骗局赚取楼层差价。
而在本案中，如果法官认为双方签订了正式的《商品房买卖合同》，合同生效后临时协议即失效，《商品房买卖合同》约定的标的是房号，与楼层没有必然的对应关系，那么，刘先生的主张就难以得到法官的支持。此外，虽然在通常的情况下，开发商售楼存在楼层差价，但是，《XX名苑房屋认购临时协议》及《商品房买卖合同》均没有规定楼层差价，刘先生主张楼层差价为100元/平方米，尚欠缺相关的依据。由此，刘先生存在相当大的败诉风险。
但是，无论该案的判决结果如何，刘先生的遭遇给所有准备购房的潜在业主及正在买房的准业主提了个醒：无楼层对应的房号，内中大有乾坤！在签订《商品房买卖合同》时，千万记住要标注房号所对应的楼层与朝向！
2008年10月11日
#
低价吸引不少车主办完服务卡 无良洗车行突然“失踪”
本报讯（记者马涛）今年3月份，市民林先生在位于拱北万佳国际大厦地下洗车场一家洗车行办理了一张免费服务卡。10次免费服务机会才用了一次，杜先生近日却发现这家洗车行突然不见了，取而代之的是另一家汽车美容中心。该中心表示与之前的洗车行没有任何关系。据了解，与林先生一样办理了免费服务卡的车主们还有不少。
洗车行“失踪”了
在林先生手中记者见到了这张免费服务卡。林先生说今年3月份，他在原洗车行购买了一瓶价值200多元的水晶蜡。根据双方约定林先生凭卡可以享受10次免费打蜡服务。
“当时，我觉得这个价格挺便宜，而且可以免费打蜡，就办了卡。”林先生说，当时和自己一起办理该洗车行服务卡的还有不少车主大家都是冲着优惠去办卡的。办完服务卡后林先生只用过一次。日前林先生再次开车到这家洗车行洗车时却发现该洗车行竟然被别的公司“取而代之”了。
不少车主办了卡
昨日记者来到拱北万佳国际大厦地下洗车场，看到“取而代之”的是另一家汽车美容中心。当记者拿出林先生所办的服务卡要求其进行打蜡服务时工人们表示美容中心进场时，原来的洗车行已经不在了，中心跟原洗车行没有任何关系。
“还有不少车主办了卡。”林先生表示，他怀疑原洗车行老板是有意识地以低价吸引车主办卡，然后玩“失踪”。这家美容中心的工人也向记者证实最近几天，确实有不少原洗车行的车主前来询问洗车行“消失”的事。
已向工商部门反映
对此，珠海市消委会律师顾问团成员林叔权律师认为，车主们可以去工商部门进行相关查询，只要原洗车行的经营主体没有被注销，只是进行了公司地址、名称的变更，车主们就可以到新地址继续要求提供服务。目前，林先生已向工商部门反映了此事。
2008年10月5日
#
律师：“行规”该改了
2008-10-04《珠江晚报》
下班前，银行提前拉下一半卷闸门已是默认的“行规”。而张先生办完储蓄业务离开时，不小心碰到了卷闸门造成鼻子受伤，遂将银行告上法庭。近日，香洲区法院对该案做出一审判决，认为银行在正常上班时间，放下卷闸门存在过错，判决银行赔偿张先生精神损失费及抚慰金1600余元。
事件：储户鼻梁受伤
今年2月16日下午4时许，在澳门务工的张先生来到工商银行珠海明珠支行营业厅（以下简称明珠支行）办理存款业务，就在张先生办理相关手续的过程中，银行的保安像往常一样启动卷闸门下放按钮，将该门放下一半，普通成年人需要低头才能顺利通过。2分钟后，张先生办理完手续后准备离开，走在卷闸门附近时，银行的一位保安正在拖地，地面十分湿滑，该保安提醒张先生注意，刚一说完，张先生的鼻梁就撞上了卷闸门的下沿，致使鼻梁受伤。
张先生随后到医院就诊，并在医生建议下休息7天，医疗费用已经由银行支付。
判决：银行存在过错
张先生表示，由于受伤部位在鼻梁，治疗后存在皮肤疤痕，严重影响面部美观，常被同事取笑，使其精神受到较大打击，因此将银行告上法庭，诉求精神损失抚慰金2万元及误工费3000余元。
明珠支行对此辩称，其已借助工作人员口头提醒的方式，尽到安全风险提示义务，并对张先生进行了及时的医疗救助，垫付了医疗费用，不存在任何过错，不应承担任何相关责任，请求法院驳回张先生的诉求。
近日，香洲区法院对该案做出一审判决。法院认为，明珠支行在正常下班前，将卷闸门放下一半致使顾客无法按正常方式通过，这种行为增加了安全隐患，明珠支行作为从事经营活动的组织，显然未尽到其合理范围内的安全保障义务，张先生因此遭到人身损害，明珠支行应当承担相应的赔偿责任。
同时，法院认为由于疤痕面积很小，对张先生的个人形象影响非常有限，酌情判决银行支付张先生精神抚慰金1000元和误工费600元。
日前，明珠支行不服一审判决，已向中院提起上诉。
律师：“行规”该改了
近日，记者于下午时间沿途查看了新香洲多家银行营业厅，在4时下班之前，这些网点均拉下了部分卷闸门。一位银行保安向记者表示，此举意在提醒有意办理业务的客户另作打算，以避免浪费不必要的时间。
对此，广东大公威德律师事务所的林叔权律师称，银行还没下班，就提前拉下卷闸门的行规无疑对客户造成了一定的安全隐患，也给自身增加了法律风险。林律师建议，银行应该考虑采取更为合理的方式在下班前拒绝新客户。
2008年9月28日
#
从张某大律师被钦点，看律师的角色定位
2008年，中国发生很多大事：春节期间的雪灾、512汶川大地震、举办奥运会、三鹿毒奶粉事件，仍至最近的“神七”上天，不甚枚举。也许是巧合，今年关于律师的大事与话题也很多：6月1日起新《律师法》开始实施、个人律师事务所开禁，内蒙古通辽市科尔沁区政府连续多年聘下区内所有律师、要求律师们不得再为“民告官”者提供法律援助，北京35位律师强烈呼吁北京律协换届直选、以改变“北京律协成了富人俱乐部”的现状，商务部“立法腐败”官员郭京毅被查处、北京市二位律师涉案，仍至最近的华南虎照事件的周正龙案开审、辩护律师张勇涉嫌是当地公检法所指定而被追问审判的公正性，等等，层出不穷。由此，关于律师的话题也就经常成为人们日常生活中的谈资、各种媒体的评头论足的素材。如内蒙古通辽市科尔沁区政府聘下区内所有律师事件，就被喻为政府“包”律师，律师被骂“软骨头”、“吃软饭”；呼吁北京律协换届直选的事件发生之后，网上有相当多的文章追问“律师行业到底出什么事啦？！”周正龙案的辩护律师张勇涉嫌是当地公检法所钦点，是公检法的“御用”律师，致使抗辩形成同盟，犯罪嫌疑人的诉讼权利被剥夺。所有这些，都促使作为律师群体中一员的本人，重新想到律师的角色定位。
在西方国家，律师在社会生活中具有重要地位，律师职业是备受人们尊敬的职业之一。律师在参与诉讼特别是刑事诉讼方面享有广泛的“特权”（但这种特权是法律所赋予的，而不是象张某大律师那样由公检法施舍），具有十分重要的作用，从公民受控之日起，律师便可以为其提供全面的法律服务。真正的民主法制国家，律师的人格一定是独立的，不可能出现被政府、被公检法“包”，也不可能被“御用”。国人在谈及律师时，往往对西方律师能跻身于政界乃至进入政党或者政府的权力中心拥有显赫的政治地位而羡慕不已。诚然，在西方，律师的确是一种与政治亲密接触的职业角色，是事实证明最有可能跻身于政界乃至最高权力中心的一种职业。美国的如下事实就颇具说服力：在二十世纪八十年代中叶的美国参议院中，律师出身的参议员曾高达60％；美国历届总统中具有律师职业背景的居然占一半以上。
而在中国，随着社会主义市场经济的不断发展，民主法制制度的不断健全和完善，律师制度作为国家的一种法律制度，也得到了长足的发展，以至于依附于律师制度而存在的律师职业被人们普遍喻为“低风险、高收入、多自由”而受到越来越多的国人的青睐和羡慕，从事律师职业的律师在社会经济生活中的地位也不断地提高。
然而，鉴于中国现行政治体制的传统惯性，以及中国律师职业群体自身政治诉求的自我压抑等因素，从整体上讲，中国律师仍将长期远离政治权力中心。即使已有屈指可数的律师有幸当选为人大代表或政协委员，身兼参政议政督政的政治人角色，这也并不意味中国律师进入政治职业共同体的渠道已经畅通，这些兼职政治人角色的律师依然大体上属于体制外的准政治人（在这点上与某些以劳模身份当选的人大代表情形比较类似）。客观地讲，当前极少数律师当选为人大代表或政协委员还或多或少带有“花瓶”式的点缀之嫌，尽管并不排除个别律师真正进入了切实履行参政议政督政的政治人角色的状态，甚至确实具有从政的潜在素质和强烈欲望（个别律师也可能通过种种努力幸运地踏上了仕途，但这种“小概率”的个例显然不具有整体代表性）。可以说，从政对处于权力边缘的绝大多数中国律师而言依然是自我压抑、敬而远之、遥不可及的事情。退一步讲，即使打通了律师群体的从政渠道，真正有实力和机遇跻身政界的律师也只能是幸运的极少数，“沉默的大多数”依然要依靠以律师的身份帮人打官司赚取些许律师费谋生。
由此看来，帮人打官司谋生才是现阶段律师们的正道。《律师法》本身对律师的定义，就是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。这样的定义，就已经限定了律师职业的“谋生”属性。其实，律师就是为客户（委托人）提供法律服务的民间执业人员，律师与委托人（公民个人或企业、组织等）的法律服务关系本质上是一种民事法律关系，是一种有偿的民事代理关系，维护客户的权益和为客户谋利益乃是律师执业的基本理念，官司的输赢和客户的满意度在相当程度上决定了律师收入的高低乃至生存的命运。因此，在现阶段，律师面对现实，认清这点，以免好高骛远，误入歧途。当然啦，律师虽然人在江湖，可能难免身不由己，难免不为五斗米折腰，但是，律师还是需要有点骨气的，动辄被“包”，就愧对律师这一法律之师的称号了。
2008年9月22日
#
违约金付得冤！
——王小姐申请按揭贷款，银行不批，开发商起诉
解除《商品房买卖合同》并要求支付巨额违约金
【案情】
2007年5月12日，王小姐与其老公谢先生看中中山市某镇楼盘XX名居一街一号别墅，建筑面积250平方米，楼房总价158万元。当日，王小姐向开发商缴纳了10万元定金。2007年7月25日，根据开发商的通知，王小姐与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定首付三成，其余七成由开发商代为申请银行按揭付款。王小姐支付了首付款47.4万元并按开发商的要求提交了办理银行按揭所需的资料，开发商就让她等银行通知。
直到2007年国庆前，开发商通知她，国家出台了新的房贷政策，限制二套房贷，银行已经调查王小姐名下有房产且贷款未清还，因此无法获得银行批准。开发商建议王小姐，由于其老公谢先生名下无财产，可以改为以谢先生名义买房并申请银行按揭。王小姐同意，遂取消了原合同，于2007年10月18日以谢先生的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，重新递交了申请银行按揭的资料，开发商让她再等消息。2007年12月中旬，开发商告诉她，以谢先生的名义申请贷款同样受阻，除非结清王小姐名下的所有贷款，并追加首付一成。此时，王小姐已经进退两难，经反复与家人考虑，遂找亲朋好友借款35万结清了她名下的贷款，并致函开发商告知需延至2008年8月底才能筹足追加的一成15.8万元。开发商口头答复王小姐说“没问题”。然而，2008年5月下旬，王小姐收到了法院传票，开发商向法院起诉王小姐及谢先生违约，请求法院判令解除《商品房买卖合同》并判令王小姐及谢先生支付总房价款5％的违约金7.9万元。
【律师点评】
被诉后，王小姐向我咨询。我看完了全部案件资料，发现问题在于开发商在补充协议中做了“手脚”，埋下伏笔。
补充协议规定：“若因买受人的原因如买受人由于在银行的其他贷款有其他不良记录或已有贷款导致按揭银行不予审批其申请或审批的金额不足，买受人未能在银行批复的15天内付清该房款的，均视为买受人逾期付款，买受人应按《商品房买卖合同》的规定承担违约责任。而《商品房买卖合同》的规定是：买受人逾期付款超过90日后，出卖方有权解除合同，买受人应按总房价的5％向出卖方支付违约金。开发商正是基于上述规定主张解除合同并要求支付违约金的。
其实，本案完全是由于开发商的过错而导致买受人无法办妥银行按揭贷款手续的。
首先，买受人交纳了购房定金，签订了购房合同并按照开发商的要求提交了办理银行按揭
手续所需的证明材料。而开发商拖延至9月底仍未为买受人办好银行按揭手续，正是由于开发商的拖延才导致9.27房贷新政出台后买受人无法办理银行按揭贷款。
其次，买受人一直是依照开发商的指令申请银行按揭贷款的。买受人根据开发商的建议取消了原合同，改由谢先生作为购房人与开发商重新签订了合同，并结清了其它银行贷款，甚至还同意了开发商提出的追加首付款一成的“霸王”要求。
再次，在2007年5月及10月日两次签订购房合同及整个买房的过程中，买受人都告知开发商要采取银行按揭付款购房，开发商应当十分清楚，如果不能为买受人申请到银行按揭贷款，买受人是无能力一次性支付全部房款的，而如果开发商明确告知买受人有可能办不了银行按揭，买受人是不会签订购房合同。
综上，我认为，应当是开发商须对买受人无法办理银行按揭承担过错责任，开发商要求买受人一次性付清全部房款的要求纯属强人所难。开发商提出解除合同，不仅无权要求买受人支付所谓的违约金，而且必须立即向买受人返还已经支付的购房款，并赔偿买受人利息损失。
然而，由于存在着《商品房买卖合同》及补充协议的上述“伏笔”，尽管我可以建议王小姐以《合同法》关于“提供格式条款一方免除其责任、加重来土他对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定进行抗辩，但是考虑到王小姐还有40多万元首付款在开发商手中，而诉讼将旷日持久，而且诉讼有不可测的风险，所以，我建议王小姐与开发商协商。协商的结果是，开发商同意扣5万，王小姐承担2.4万元的诉讼费、律师费，王小姐拿回40万元。
对这样的结果，作为一个法律人，我除了叹息还只能是叹息：违约金付得冤！
当然，我还可以再说一声：所有的买房人，在你决定买房签合同时，一定要三思并睁大双眼呀！！！！！！
2008年9月16日
#
民用建筑节能已经有法可依——《民用建筑节能条例》10月1日起施
——《珠海特区报》（2008－9－16“都市”版）
律师 林叔权：
我国将自2008年10月1日起施行《民用建筑节能条例》。民用建筑节能旨在加强民用建筑节能管理，降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率。近日出台的《珠海“十一五”时期建筑节能发展规划》将实行房屋销售节能明示制度，其法律依据正是国务院《民用建筑节能条例》。
《条例》规定对新建建筑的节能实施全过程的监管，规定了各级人民政府、建设单位、设计单位、监理单位和施工单位在建筑节能方面的责任和义务，以及违反规定应承担的法律责任，包括处分、追究刑事责任、罚款、赔偿、吊销执业资格证书等。主要体现在以下几个环节：
一、在规划许可阶段，要求规划部门在进行规划审查时，对于不符合民用建筑节能强制性标准的，不予颁发建设工程规划许可证。
二、在设计阶段，施工图设计文件审查机构应当按照民用建筑节能强制性标准对施工图设计文件进行审查；经审查不符合的，不得颁发施工许可证。
三、在建设阶段，设计单位、施工单位、工程监理单位及其注册执业人员必须严格执行民用建筑节能强制性标准。
四、在竣工验收阶段，建设单位对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告。
五、在商品房销售阶段，要求开发商向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。
在太阳能利用方面，《条例》强调，在具备太阳能利用条件的地区，有关地方人民政府及其部门应当采取有效措施，鼓励和扶持单位、个人安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。
在政策支持方面，《条例》规定，民用建筑节能项目依法享受税收优惠。
在既有建筑节能改造方面，《条例》要求各地应根据当地经济、社会发展水平和地理气候条件等实际情况，有计划、分步骤地对现有建筑实施分类改造，并就资金来源作了明确的规定，强调“国家鼓励社会资金投资既有建筑节能改造”。
律师 林叔权
珠海新建住宅小区理论节能50％，老小区鲜有节能概念 小区节能任重而道远
本报记者 朱燕
建设生态文明，是我们全社会的责任，社会的细胞是家，而装载家的最重要的物品就是住宅。所以，住宅的生态与否，当然也是建设生态文明的重要组成部分。那么我们的住宅符合生态文明吗？也就是说我们的家园是否是节能的？带着这个问题，记者跑了珠海的许多住宅小区……
新小区理论节能达50％
专家告诉记者，节能建筑必须有几个充分必要条件要达到，如外保温墙、自然光照明，节能玻璃窗、新风系统、太阳能利用、中水设施，垃圾处理系统等等，但就这些来看，我市的住宅小区做得还很不够。
当然，从2005年开始珠海的节能建筑开始纳入正式工作程序。到目前，2005年以后的所有项目，无论政府投资的公共建筑还是住宅项目都要按照国家要求的50％的节能率设计，否则不予审批。也就是说，在设计图纸这个关键环节上，珠海的新建建筑都已经100％做到了节能50％的标准。但是，一位工程技术监理人员告诉记者，即使按照国家标准的数字来设计，其中也有许多是可做可不做的节能项目，所以，那些如外保温墙、自然光照明，节能玻璃窗、新风系统、太阳能利用、中水设施，垃圾处理系统等等方面的节能设施做不做，做得到位与否，全凭开发商“良心”了。
一位退休的规划实际工程师告诉记者，特别是中水设施，全珠海没有一个中水处理站，政府的确应该重视这个问题。
也有开发商对记者说，主要是成本问题，完全型节能建筑前期的投入较大，会提高售楼的价格及成本，且不一定会有成比例的产出；也存在较大的风险，如众多建筑节能的实施在理论上行得通，但在实际生产、运行之后其产出如何，由于技术方面的成熟度、稳定性等元素，节能技术还需要实践的论证，一着不慎，便会蒙受损失，对发展商有很大的压力。
可对于2005年以前的住宅小区来说，采取节能措施的很少，而超过10年以上的住宅几乎没有节能的概念。
真金白银做节能的小区
荣泰河庭在垃圾处理上在全市率先采用了垃圾净化压缩系统，不仅将垃圾处理科学化，而且也解决了传统小区垃圾房污染环境的问题。该小区还将采景和采光的客厅大窗使用中空双层玻璃来做，这种玻璃比一般玻璃传热系数低，因而也会增加室内舒适度。它不仅能让室内温度稳定，是较理想的节能玻璃，而且解决了目前流行落地窗，窗户过大与节能建筑的理念是相悖的矛盾。他们的地下车库也都是有窗户的，自然光线充足，不用白天也亮灯。
华南名宇那条1公里多长的后山公园，全部采用太阳能发电，按每天开灯10小时来算，每天可省电500多度；他们的网球场因地处风口，是用风能发电照明的。开发商说他们将来小区的全部照明都将采用太阳能和风能。他们还修了蓄水池，将山泉水和雨水储蓄起来，用于小区绿化灌溉，并利用地理势能制造水景，解决了小区水景耗能巨大的问题。华南名宇的泵房建设也是一个节能亮点，他们与供水公司合作，采用叠压供水工艺，不仅将加压费减少了20％，还降低了小区噪音。
金域蓝湾小区每户还采用了珠海第一家住宅节能的“新风系统”，住户不用打开窗户也能呼吸到新鲜的空气。新风系统采用一套空气转换系统，能把室外的新鲜空气过滤后传入室内，往往比开窗效果还佳。由于开窗少，室温也更不容易变化。在夏天，它能够保证关闭窗户开空调时，也能实现换风，从而节约由于打开窗户换风流失冷气的空调费用。
为何这些开发商能做到节能？华南名宇的彭总工程师说得很实在：“就是想让住户省点。没有公园不舒服，有了大公园又不能整天黑着，亮灯的耗电量又很大，不能让用户背着，所以就必须想办法节能。”
为啥不让装太阳能热水器
周小姐最近买了套二手房，是个不新不旧的小区，小区没有什么节能设施，周小姐想安装个太阳能热水器。可是当她向物管公司申请安装太阳能热水器，遭到拒绝。
物管公司禁止周小姐在顶楼安装太阳能热水器的理由是：影响小区的美观、影响外立面。这让周小姐非常不解：在她的老家沈阳，几乎每家都会装上太阳能，且多数商品楼建的时候就已安装了太阳能集成采集系统。珠海的日照条件这么好，为什么开发商就不在规划的时候设计上呢？”周小姐还给记者算了一笔账：按每人每日淋浴需热水50升计算，太阳能热水器水箱容量为280公斤，可为4－6人提供淋浴及其他生活用水。据测算，一户人使用太阳能热水器一年可节省3600度电，按一度电0．60元算，可节省2160元／年。
回音：开发商不热衷
记者和周小姐一起咨询了有关方面的专家意见，专家认为，周小姐家楼宇顶层的防水、渗水性能及承重性能都较差，顶层确实难以安装太阳能热水器的。
的确，珠海太阳能热水器使用率很低，私人不给装，那开发商为何事前不装太阳能热水器来达到节能效果呢？记者在采访中了解到，不少开发商认为，太阳能并不稳定，高层建筑仅靠楼顶的光伏板也不够用，如果安装了肯定还需要管道煤气或电热水器的补充，会为每个用户增加新的经济负担，买家不一定接受；而且现在政府也正推行管道煤气工程，开发商前期的投入有可能是“弄巧成拙”。
2008年9月11日
#
先付清首期款再签《商品房买卖合同》的约定无效
网友问题：
我与某股份有限公司于2008年9月5日签订《楼宇认购协议》，认购该公司开发的XX堡X层XX号房。《楼宇认购协议》签订时，该公司向我收取了订约定金20,000.00元人民币。而《楼宇认购协议》规定，我必须在付清首期款（房款的30％）（含定金）后当日（X月X日前）与该公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期不缴则不能签订《商品房买卖合同》，且已交定金不予退回。
请问林律师，这样的约定有效吗？
林叔权律师回复：
先付清首期款再签《商品房买卖合同》的约定无效。
依据《合同法》第39条规定，《楼宇认购协议》关于付清首期款30％后再签订正式的《商品房买卖合同》的规定属于格式条款，而依据《合同法》第40条规定，该约定应属无效。据此，你有权要求在与该公司签订了正式《商品房买卖合同》之后才依照《商品房买卖合同》有关付款方式的规定支付房屋价款。
为便于了解《商品房买卖合同》内容并就《商品房买卖合同》条款与该公司协商，你可以要求该公司提供拟签订的《商品房买卖合同》样本（尤其要注意所附的补充协议），并在研究之后向该公司提出修改的建议、意见。如果你与该公司在合同主要条款上不能达成一致，你有权要求解除《楼宇认购协议》，要求该公司退回订约订金。
附：
《合同法》第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和 第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2008年9月8日
#
我交给中介的定金能拿回来吗？
网友问：
我在上月5日在一家地产中介看中一套房，中介说为了方便与业主谈交易条件，让我先交2万元定金，并说如果和业主谈不好交易条件，可以退定金。由于我比较喜欢这套房子，所以就交了定金。交定金时，我要求签合同，中介说不用那么麻烦，写收据给你就行了，等和业主谈好了再一块签合同。我当时想反正有收据在手，中介应该不会赖掉，所以就没有坚持。可是，过了好几天，中介一直没有回音，我追问是否与业主谈好条件时，中介总是说让我等消息。一直到前几天，我上门追问，中介先是告诉我说业主不同意我出的价格，再问又说业主可以按我出的价格卖，但是业主自己买的新房在装修，要过两三个月才能将房子交给我。我要求与业主直接见面谈，可是中介总是找理由推托。昨天，我想想不对，向中介提出，拖了这么久还谈不好，而且现在也不能交楼，所以不买了，要中介将定金退给我。中介却说，定金已经交给业主，要退找业主。可是，中介说怎么也不告诉我业主的电话。林律师，你说我的定金能退回吗？怎么才能退回？
林律师回复：
第一，要确定你所交的定金属于哪一类定金。
根据定金设定的目的和所发生的法律后果不同，一般地定金分为五类：订约定金、证约定金、成约定金、违约定金、解约定金。你所交的定金属于订约定金。
订约定金是当事人为保证以后正式订立合同而交付的定金，通常在合同成立之前交付。订约定金的作用是保证当事人遵循诚实信用原则建立合同关系，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金（交付定金一方）或加倍返还定金（收受定金一方）。
在商品房预售中，广泛存在着这种定金。在签订正式的商品房预售合同之前，开发商往往要求预购人与其签署“意向书”、“认购书”、“临时合同”等之类的文书，约定由预购人交付一定金钱的定金，日后再签订正式的商品房预售合同。
第二，要知道相关的法律规定。
一是，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。二是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
第三、是不是说在订约定金交付之后，只要双方没有按照约定签订正式的商品房预售合同，开发商就可以不退回定金了呢？答案是要看具体情况。
如果购房者在交付了订约定金后，由于购房者的原因，未能订立正式的合同，或者购房者明确拒绝订立的，则无权要求返还定金。如果是由于开发商的原因导致未能订立正式的合同，或者开发商拒绝订立，则购房者不但可以要求返还定金，而且按照定金罚则，可以要求开发商双倍返还。第三种情况是，因不可归责于当事人双方的事由（比如不可抗力），导致商品房合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。
第四，你所述的情形与上述介绍的情形有二处差异。一是，你的情况属于二手房买卖；二是，你通过中介机构交付订约定金。这二处差异使得问题更加复杂。
关于二手房买卖，虽然不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的情形，但是，我认为，还是可以参照最高院的这个司法解释的规定处理。只是定金是通过中介交付的，而中介是否已经将定金交付给了业主，却不能确定。而从中介一方面将退定金一事推给业主但另一方面又不告知业主的电话来看，基本可以推测中介尚未将定金交付给业主。因此，我认为，如果中介不能向你出示业主已经收到定金的证明（业主开具的定金收据），你可以向中介主张返还定金；而如果中介既能向你出示业主已经收到定金的证明，又能向你提供业主的信息（姓名、地址、电话等）并协助你向业主追讨，则你只能向业主主张返还，因为，中介提供的只是居间服务，你支付订约定金的目的是为了与业主订立房屋买卖合同。
2008年9月2日
#
.JPG)
左为朱明亮总经理