林叔权律师——房地产法律专家

“养犬自律办法”不宜由政府法制部门制定

林叔权律师 — Wed, 06 Aug 2008 07:36:00 GMT

“养犬自律办法”不宜由政府法制部门制定

一、养犬立法首先要尊重个人权利

关于养犬立法，无论采取何种形式，是制定“办法”还是“条例”，是突出公权力的干预与管理还是立足于养犬人自律，都必须首先尊重养犬是一种个人权利。养犬人饲养宠物，从中享受愉悦感、安全感，是法律没有明文禁止的一种个人权利。这种权利在立法中首先必须得到充分的尊重。

二、“自律办法”不宜由政府法制部门制定

《珠海市养犬人自律办法》（草案）看似创新，实则不然。

从“自律”的含义看，“自律”就是个人要遵自觉遵纪守法，自加约束。“养犬人自律”就是养犬人要自觉遵守养犬管理的法律、法规、规章以及养犬人群体自行制定的养犬纪律和规则，在养犬时自加约束，力求避免影响他人（包括其他养犬人及非养犬人）的工作、生活，不要侵害他人的权益。

这样，问题就来了。既然是“养犬人自律”，就必须首先有或者说首先已经存在着养犬人个人或群体赖以“自律”的由立法机关或者政府法制部门制定的法律、法规、规章，或者有养犬人自律组织（如养犬人协会）及其依照组织（协会）章程制定的组织成员（协会会员）必须遵守的养犬纪律和规则，然后，才谈得上“养犬人自律”。

由此，我认为，《珠海市养犬人自律办法》不应当由政府法制部门制定，否则，制定出来就可能不伦不类。在养犬管理这件事上，要由立法机关或者政府法制部门制定养犬管理条例或者养犬管理办法。

三、世界上许多国家与地区都有养犬管理相关立法的成功经验可资借鉴

实际上，世界上许多国家与地区都有养犬管理相关立法的成功经验可资借鉴。而近几年，我国在养犬管理立法方面，许多地方借鉴国外、港澳台的经验，已经建立了诸多行之有效的制度，如犬只饲养资格和条件制度、犬只免疫制度和宰杀制度、犬只户外活动制度、犬只饲养的限制制度、犬只登记和注册许可制度、犬只环境、卫生与社会安全保护制度等等。

四、“办证挂牌管理、低收费、高处罚”是国外、港澳台养犬管理立法基本原则

国外、港澳台的养犬管理，都实行登记、注册、挂牌的许可管理。国内的立法例也毫不例外。珠海的法制部门却别出心裁地主张对犬只不进行登记挂牌管理，但强调要遵循“养犬人自律、监管人负责、执法者监管、社会各方面监督”的原则。而离开了对犬只的登记挂牌这一前提，我不知道将从何处谈起“监管人负责、执法者监管、社会各方面监督”。

其实，对犬只登记挂牌是实施管理的前提，制度本身并没有错。该制度之所以在很多地方没有起到应有的效果，问题出在高昂的管理费上。有些地方动辄收取高则上万、低则几千的管理费，就难怪养犬人不主动为犬只领牌了。如果像香港，虽然生活指数高，但犬只办证只收几十港元，而且交一次管用三年，还另加送一针狂犬病疫苗。这样的“低收费”，自然使养犬人都想让自己的爱犬拥有合法的身份啦！

与“低收费”配套的是“高处罚”。在香港，狗狗在公共场所随意大便，主人又没有做到及时清理，就等同于随意乱丢垃圾，将被香港食环局处以1500港币的罚款。而据介绍，以前香港政府的处罚力度也较小，每次罚款金额在600港币左右，但从2003年起，政府提高了对不文明养犬的处罚，处罚金额提高至1500港币。面对高额罚单，犬主人自然会自律了！

而反观我们的做法，法律低效的结症在于“轻处罚”。《珠海经济特区市容和环境卫生管理条例》规定，饲养犬只不得影响环境卫生，对犬只在户外产生的粪便应当自行清除。违反规定的，由行政执法部门处以２００元罚款。《中华人民共和国治安管理处罚法》规定，饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。显然，二百元以上五百元的罚款，对养犬人来说，是难有威慑力的。

五、珠海养犬管理条例或者养犬管理办法出台难，“难”在哪？

据我了解，珠海养犬管理条例或者养犬管理办法出台难，难在管理主体的确定上。

养犬管理涉及两个层面的问题，一是管理，二是执法。管理涉及到管理主体和管理措施。执法涉及到执法主体和具体的罚则。如果管理主体和执法主体都确定了，具体管理措施的制定及具体罚则的规定则仅仅是技术问题。

具体到执法主体，已经没有争议，因为，从《珠海经济特区市容和环境卫生管理条例》及《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定看，都已经明确，那就是城管局与公安局。

有争议的或者说出现推诿的是管理主体。２００６年，市综治办酝酿起草的《珠海市养犬管理条例》，之所以胎死腹中，真正的原因据说是在征求意见时，本该是管理主体的部门不愿做管理主体而无法进入正式的立法程序。

其实，在管理主体的确定上，同样只需借鉴国内的立法例。在已经出台养犬管理条例或者管理办法的二十多个省市，都是将公安机关确定为管理主体，负责犬只登记挂牌工作的。至于“人都管不过来，哪还有闲功夫管狗！”之类说法，在“执政为民”的今天，是无论如何说不过去的。

别把成本都转嫁到排污者身上

林叔权律师 — Tue, 05 Aug 2008 08:33:00 GMT

西区污水处理拟特许经营投融资模式

林叔权律师观点：

　　担忧成本转嫁到排污者身上

——2008年8月5日《南方都市报》

将授权市什你网供水总公司建设污水处理厂网,厂网总投资约13亿什在你你房元

　　珠海西部地区污水处理酝酿重大变革。记者昨天获悉，金湾区和斗门区2010年底前要建成15万吨/日的污水处理规模，为减轻两区的财政压力，市政府拟对西么我区污水处理采取“特许经营”的投融资模式你王了，授权市供水总公司建设两区的污水处理厂和防房配套管什网，特业许经营两区污水处理。

　　污水处理厂网什来总投资约13亿元

　　记者从市政府将筑了土他业要提请市人大审议的相关专题报里么我什告中获知，为达到珠海国防的了家模范环保城市“迎检复查”的要求，珠海2010年的污水集中处理率将不低于80%的目标。与此对应的是，金湾的珠筑房王区和斗门区2010年底前要建成15万吨/日的污水处理规里王主模，为解决两区排水设施滞后、建设房里在防在珠资金不足的木在房难题我珠，减轻金珠筑来里在你湾区和斗门区的财政压力，市政府将王主里你采用“建设-经营-转让”（又称BOT模式）投融资模式，由两区分别授权市供水总公司建设两什房什房防王区的污水处理来珠主土厂和配套管网，厂网总投资约13亿元。

　　前3年按土0.60-0.7元/吨定价收处理费

　　据记者调查了什什解到，1984年珠海出现第一防防主房里么家污水处理厂，1993年7月开征城市污水处理费，2003年底启动主木城区污水处理配你土主王业筑来套来么的么么管在你网建设和排洪渠截污改造工程。城市污水处理率王防里筑我王已由1993年的30%增加至目前的70%.

　　珠海主什我城区目前有5家污水处理厂，分网网网土的别为吉大、南区珠什筑在土他我、香洲、北区及拱北污水处理厂，前4家厂均采用里我王防里他BOT（建设-经营-转让）或TOT（移交-经营-移交）方式运作。目前珠海市现行污水处理费的他综合征珠的土土收标了筑防了的准不足0.60元/吨，而实际网污水处理综合平均成本超过1.80元/吨，成本与收费之间网珠土网土珠的形成了么他什一定的偏差。

　　而金湾、斗的来房防筑什珠门两区政府已授予市供水总你珠什王公司珠了来房筑在什里我房西了木业主区排水规划分区筹建三灶、平沙、新青等5座污房水处理厂的特许王在里土经营权，采取特许经营（BOT）方式独家承担5家污水处理厂的投融资建设、营运责任，合同期限25年至30年。特许经营合同付费标准在前3年按运了我的房营成本定价0.60-0.70元/吨来计算，第4年起通过成珠你来本审计，按“运营成本在我+税收+合理利润”原他筑木么来主你则，执行低来于王了我来里国内行业市场价格你15%-20%的优惠价格。相关付费标准参照房木么本行业定价政策适当调价，具王你体调价原则由市水木网什务部门会同市区物价、市区财政部门核定。

　　■观点

　　担忧成本转嫁到排污者身上

　　广东大公威德律师事务所律师林叔权认为，BOT模式这一市场化运作路径的引入，为政府解决了建设资金的问题，但从政府已签订的BOT合同执行过程来看，现行污水处理王木筑他费的成本与房土王木收费他我房主你木了之间形成了一定的偏差，已出现入不敷出，即收取的主他防网业业里污水处理费无法保障支付给BOT特许经网营单位的费房里了我的在用等现象。任房何资本都要讲究回报。因此要谨防BOT特许经营单位以“运营成本+税收+合理利润”原则中的“合理利润”为里他什主木借口，制造所谓的王么你“成本数据”“突击前进”，从而将成本转嫁到排污者身业他土你什里里上。因为防他网在珠成本始终为特许经营单位所掌控，政府无法掌握真实数防的么了房据。

出售方飞单，法院判决返还定金并支付违约金

林叔权律师 — Mon, 04 Aug 2008 06:25:00 GMT

【案例】

出售方飞单，法院判决返还定金并支付违约金

案情简介：

2007年8月10日，林某委托珠海的一家物业代理公司独家代理销售其位于珠海香洲某花园的房屋一套，双方签订了《售房委托协议书》。协议约定：林某在收到售出通知后三日内协助办理过户手续；若林某违约，应承担总房款10％的违约金。协议签订当日，该房屋由李某购买，双方签订了《购房认购协议书》。代理公司当日通知林某房屋已售出，并向其支付定金一万元。

林某收到定金后，因房价大涨而决定不卖,所以未按《售房委托协议书》约定的三日内协助办理房地产过户手续。截至2007年9月份，尽管物业代理公司以特快专递方式通知林某前来办理过户手续，但林某都置之不理。代理公司无奈，向法院起诉，请求法院判令林某（1）双倍返还已收定金2万元；（2）赔偿佣金损失13000元；（3）承担违约金（物业代理公司自愿将违约金比例由总房款10％降低至5％）。

林某答辩：该房屋是夫妻共同财产，《售房委托协议书》只有林某一人签名，其配偶并不知情；代理公司未告知原告共同共有财产未经其他共有人同意，不得单方处置；代理公司不能既按定金条款，又按违约金条款主张损失，且约定的违约金过高，要求降低。

法院判决：

法院经审理认为：

我国不动产所有权采取登记公示制度，本案所涉房产登记在林某个人名下，物业代理公司根据房地产权证上登记的情况与林某签订《售房委托协议书》并无不妥；林某主张签订委托售房协议时其配偶不知情是不符合常理的，在签订协议后再以配偶不同意出售房屋主张协议无效的依据不足，因此，法院认定林某与物业代理公司签订的《售房委托协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。

关于物业公司要求林某双倍返还定金和支付违约金的诉讼请求，法院支持了物业代理公司关于违约金的诉讼请求（物业代理公司自愿将违约金比例降低到总房款的5％），不支持物业代理公司的双倍返还定金的请求，但判决林某将收取的1万元定金返还给物业代理公司。

至于物业代理公司主张的佣金损失，法院认为违约金已经能够补偿佣金损失，所以不再支持。

律师说法：

本案是因售房人违约而引起的一起物业代理纠纷。由于双方签订的《售房委托协议》中约定了违约金条款，而在林某收取1万元时将该1万元又约定为“定金”，因此，在物业代理公司主张损失赔偿时，既可以适用违约金条款，也可以适用定金条款。具体如何适用，根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，选择适用哪一条款主张损失的主动权在物业代理公司，且物业代理公司不得同时主张。但物业公司可以请求林某返还已收取的1万元定金。

由于双方在协议中约定的违约金数额过高，远远超过物业代理公司所受到的损失，林某有权请求法院降低违约金数额。本案中，物业代理公司在起诉时自愿将主张的违约金数额降低了一半，法院终审认定该违约金数额符合代理公司所受实际损失（包含佣金损失），予以支持，是合法的，也是合理的。

声明：本案例仅供参考，请不要对号入座。

广东大公威德律师事务所

林叔权 律师

2008年8月4日

房屋渗水、漏水，开发商推脱责任维修基金没着落，林律师支招（2009年7月29日《珠江晚报》）

林叔权律师 — Sat, 02 Aug 2008 23:25:00 GMT

房屋渗水、漏水

开发商推脱责任维修基金没着落

律师为业主维权支招

核心提示：

资料显示，珠海目前共有住宅小区700多个，涉及住户40多万户，截至今年7月份，市建设工程质量监督检测站共收到35起房屋质量投诉，其中房屋渗水投诉28起，共涉及27个小区。虽然渗漏小区仅占珠海小区总数的4％，但对于每一位遭遇房屋渗水问题的住户，却不得不每天面对同样令他们揪心的问题，“跟管理处反映多次，至今没人来修”、“房屋漏水严重，开发商不解决”、“新房还未搬入，漏水严重，投诉无门”……近日，本报频频接到住户关于房屋漏雨的投诉，主要反映房屋漏水后物管、开发商、施工方对维修责任的推诿。

房屋渗漏后究竟应该由谁来负责维修？珠海有无住宅防止渗漏的相关质量标准？如何让市民真正住上“放心房”？日前本报向市民发出调查问卷60份，并深入采访相关主管部门及有关专家，今日起推出专题报道，敬请关注。

物业开发商相互推诿

业主：

新房漏雨漏到不敢装修，开发商、物业扯来扯去，到底何时能解决？——水木清华园业主刘女士

开发商（冠华房产开发有限公司工程部负责人蔡工）：出现渗漏问题我们还是以客户为本，即使施工单位落实不到位我们也会自行找人解决，业主可到售楼部找我面谈，三日内便可解决。

律师解答（广东大公威德律师事务所林叔权律师）：

开发商如果交付的是毛坯房，业主对房屋进行了装修，之后才发现墙体漏水，业主碰到这种情形，为了防止开发商推诿，最好在第一时间让开发商书面确认漏水是由于房屋建造质量问题，然后才维修，这样才能避免开发商屡次修不好而最终甩手不管。

业主还可请第三方专业防水建筑公司来维修，后向开发商追偿。但在维修前，一定要以书面的形式告知开发商，并详细地附上预算报告，同时在维修的过程中，要留下证据，比如照片、鉴定报告等方面的材料，以便最后通过法律诉讼来追讨。

公共维修基金被卷跑

业主：

我们缴纳的公共维修基金去了哪？我们怎么追回？

——海逸花园多名业主

物业（葆力物业公司海逸花园管理处负责人左主任）：最近小区里很多业主都在修漏，许多人提出公共维修基金的问题，可我们公司是在2001年进驻小区的，之前收取公共维修基金是前任物业公司的行为，而前任物业公司是开发商荣业投资发展有限公司创办的，荣业投资发展有限公司已经破产。我们多次向该公司工程部负责人催要这笔钱，每次得到的答复都是：具体情况要问财务部门，查实是否收过这笔钱，谁收的，钱放在哪里了。

律师解答（林叔权）：

可由业委会统一通过收集单据等材料，向公共维修基金收取单位追讨，但是，如果该单位破产，那只能无可奈何；如果单位还存在，那么，业主可向政府主管部门建设局投诉，由政府出面协调解决，或可通过走法律途径，提起诉讼等。

如何兼顾程序与效率？

业主：

等到公共维修基金申请流程结束，我家还得再漏上一个多月，规定能不能更人性化？

——君怡花园业主顾先生

物业（君创物业公司君怡花园管理处负责人封主任）：与顾先生同样情况的还有10多户，按《珠海市物业管理条例规定》，动用公共维修基金必须走这样的程序：业主委员会将通过书面形式挨家挨户发选票，有2／3的业主同意才能提交上级部门审核，通过后方可使用。

律师解答（林叔权）：

根据建设部与财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》，并非保修期满后的所有房屋漏水的修复、修补都可以动用“住宅专项维修资金”，只有符合该办法规定的属于业主共有的屋顶、户外墙面、楼梯间、走廊通道的漏水修复、修补才能动用“住宅专项维修资金”。而且，该办法规定，住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。该办法还规定，专项维修资金的使用由大多数业主或业主大会决定，在划转业主大会管理前由大多数业主决定，在划转业主大会管理后，由业主大会决定。

至于《珠海市物业管理条例》，用专章规定了 “物业的维修”，其中的第八十二条规定，保修期满后，物业共有部分的维修费用由业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则。

而如何使相关规定更加具有可操作性，还有待于政府进一步制定物业维修资金的筹集管理办法。