《珠海市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《珠海条例》）已经提交市六届人大常委会第二十一次会议进行了第一次审议。《珠海条例》的修订是关系民生、关系社会和谐的大事。笔者认为，对《珠海条例》的修订应突出和加强对业主物业管理权的保护；修订后的《珠海条例》应成为业主维护其在物业管理中的合法权益的保护法。其中措施之一就是要重构前期物业管理制度，将前期物业管理的责任赋予建设单位：规定业主委员会成立并自行选聘物管企业之前的小区物业管理由建设单位负责；规定在建设单位负责小区的物业管理期间，业主不仅无需缴纳物业管理费，而且对建设单位所进行的物业管理有充分的监督权。现将笔者的主张简述如下，希冀对《珠海条例》的修订有所裨益。
笔者的主张，缘于国务院《物业管理条例》（下称《国务院条例》）制度设计上的缺陷。《国务院条例》虽然明确了业主与物管企业在物业管理法律关系中的权利义务关系，确立了业主的物业管理权，但是，《国务院条例》所确立的业主物业管理权是不完整的，是有重大缺陷的。
《国务院条例》规定了小区业主召开业主大会成立业主委员会前，由开发商为业主选聘物管企业。这个时期称为“前期物业管理时期”。在这一时期，业主只能接受建设单位（即开发商）的安排——由建设单位制定“业主临时公约”并代为选择“管家”；业主对建设单位越俎代孢选定的物管企业和制定的“业主临时公约”惟有服从和遵守，别无选择。这种制度设计，剥夺了业主在“前期物业管理时期”的话事权和参与权，将业主置于十分弱势的地位，为住宅小区各种物业管理纠纷的产生埋下了种子，使住宅小区的前期管理阶段成为业主维权事件的多发期。同时，这种制度设计，免除了建设单位在商品房销售中的售后服务责任，减轻了建设单位在房地产开发中的责任。笔者认为，建设单位对商品房买受人的责任不能仅止于单个买受人的房屋交付使用，而应延伸至由其开发建设的住宅小区的整体交付使用。
在“前期物业管理时期”，表面上存在着业主、建设单位和物管企业三个相互联系的利益主体；而实质上的利益主体只有二个，即业主和建设单位。建设单位和由其选聘的物管企业实际上是利益极端一致的同盟。原因在于，建设单位选聘的物管企业不是其控股公司就是关联公司；即使既不控股又不关联，但因物管企业由建设单位选聘，两者在一定程度上也是一个利益共同体，追求的目标是基本一致的。建设单位搞好小区的前期物业管理只是为了尽快将物业售罄，以便实现投资利润最大化；物管企业搞好前期物业管理是为了尽可能争取在业主大会筹备和业主委员会成立上发挥作用，以争取长期取得小区物业管理权。因此，在“前期物业管理时期”，建设单位和物管企业是很难主动为业主利益着想的。司空见惯的是，建设单位及其控股或关联的物管企业为长期控制小区的物业管理权而不择手段，损害业主利益，激发各种矛盾。
而且，前期物业管理合同完全由建设单位和物管企业越俎代孢订立，作为物业管理权利主体的业主在合同的订立中是缺位的。建设单位和由其选聘的物管企业在合同中为作为合同第三人的业主设定了享有物业管理服务的权利，并约定了业主必须遵守业主临时公约、按时缴纳物业管理费的义务。表面上看，合同规定的物业管理服务是由业主享受的，是为业主的利益而安排的。但是，由于业主在合同订立中的缺位，合同内容根本无法体现业主的真实意思，从而造成了合同履行中存在诸多问题。
综上所述，笔者认为，要彻底解决前期物业管理中存在的诸多问题，大幅度地减少业主与建设单位、业主与物管企业之间的矛盾和纠纷，出路就是重构前期物业管理制度，将小区召开业主大会成立业主委员会之前的物业管理责任赋予建设单位。在这方面，《珠海条例》的修订应当大胆创新，力求突破，以体现立法机关对业主物业管理权的充分保护。（作者单位：广东大公威德律师事务所）
（本文已经发表于2006年12月14日《珠江晚报》地产周刊）