从合同关系看供电设施维护责任的承担
林叔权
《珠海特区报》2005年7月13日刊登一篇题为<<用户纳闷：没有电该找谁？>>的报道，焦点是停电责任该由谁承担的问题。这是物业管理中常见的一个典型案例。
位于香洲区北环街41号的某商铺（餐厅）于今年6月20日因入户电缆损坏导致停电，餐厅老板陈先生一连20多天找不到愿为此事负责的部门，严重影响到餐厅经营。停电时，陈先生首先打供电热线95598报修。供电所来人检查线路后，告诉陈先生说问题出在小区的线路，说该由小区负责维修，然后就走了。之后，陈先生找到小区管理处，管理处告诉他，他们没有收电费，不承担维修责任。于是，陈先生再次找到供电所，供电所回复说：小区供电设备没有移交到供电所，根据供电所与开发商的协议，这种故障不归供电所修理。无奈，陈先生再次找到小区管理处，管理处派电工检查了一下路线，确认有两项保险烧坏。换上一项保险后，餐厅有电了，但电力不足，不能开空调，另一项换上就烧，电工说：这一项是入户的地下电缆线坏了，他们修不了，还得由供电所负责维修。陈先生又去了供电所，可是，供电所仍然坚持说，供电设备没有移交，他们不能修理。陈先生只好去找开发商，开发商也承认供电设备没有移交，但是说这种维修工作应由小区管理处承担。陈先生再次找到小区管理处，管理处负责人说：这条电缆的维修责任确实不在他们那里。如果是小问题，本着服务住户的原则可以帮忙，但这条电缆线太长，更换的费用达五六千元，无法承担，管理处只能帮陈先生协调。最后，陈先生只得无奈地叹气：“我是用电客户，每月都有按时交电费，后来因电容不够还是通过供电所花了几千元钱才增容的。现在用电用不了，找谁谁不管！不管是谁的责任，都不应当让我们用户损失这么严重！”
陈先生的入户电缆最终是由谁维修的？是什么时候维修好？由于<<珠海特区报>>没有作后续的追踪报道，我们不得而知。故此，我们仅从该案件所涉及的合同的关系入手，来看看维修责任到底该由谁承担。该案例涉及的主要合同关系有：供用电合同关系、供用电设施施工合同关系、房屋买卖合同关系、物业管理合同关系。如果陈先生的商铺是向业主承租的，还涉及租赁合同关系。陈先生餐厅地下电缆损坏该由谁承担维修责任，首先要看国家相关的法律法规特别是<<合同法>>对这些合同关系是如何规定的,然后要看这几种合同关系中合同相对人（即签定合同的当事人）在合同中是如何约定各自的权利义务的。
首先，如果陈先生不是商铺的业主，陈先生的餐厅是租赁经营,与商铺业主之间构成租赁合同关系。在租赁合同关系中，商铺的业主是出租人，陈先生是承租人。《合同法》明确规定了出租人的维修义务。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承担人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据《合同法》的这两条规定，租赁物的维修责任在出租人。而且，出租人的这种责任是法定的，除非陈先生在与商铺业主签定的租赁合同中有特别约定配电设施的维修责任由陈先生负责，否则，一出现停电，陈先生可要求出租人在合理期限内维修。如果出租人拒绝维修，陈先生可自行请人维修，然后要求出租人承担维修费用。这样，陈先生就不至于象无头苍蝇那样找不到维修责任人了。即使出租人延误维修造成陈先生停业损失，按《合同法》规定，陈先生也有权通过扣减租金或延长租期而使自己的损失得到一定的补偿。由此,商铺业主对餐厅的停电是不能置之度外,至少是不能袖手旁观的。
其次，如果陈先生本身就是商铺的业主，电缆的维修责任该由谁承担，就应详细分析物业管理合同关系、供用电合同关系、房屋买卖合同关系、供用电设施施工合同关系。
陈先生与小区管理处之间存在着物业管理合同关系。陈先生作为小区业主，通过小区业主委员会与小区管理处（物业管理公司）订立物业管理合同，将小区的保安、清洁卫生、绿化、电梯维修等物业管理服务工作交由小区管理处承担。陈先生与小区管理处之间的责权利在物业管理合同中应有明确约定。供用电设施也属于小区公共设施，其维修保养本应属于小区管理处负责。但是，供用电设施是公共事业设施，其维护责任国家法律法规有专门规定，应遵从。
陈先生在餐厅开业时已向供电所申报增容，供电所已向其正常供电，陈先生也按规定按时交纳费用。因此，陈先生与供电所之间存在着供用电合同关系。供电部门具有社会性（公用企业）和特定性（垄断企业），其向用电客户提供的是公益性产品和垄断性产品。根据《合同法》的规定，供用电设施的维护责任属于供电部门的法定义务。《合同法》第181条规定了供电部门在断电时的及时抢修义务：“因自然灾害等原因断电，供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。”而由国家电力监管委员会公布的自2005年8月1日起施行的《供电服务监管办法》作出了更为详细的规定。该办法第14条规定：“供电企业应当建立完善的报修服务制度，公开报修电话，24小时受理供电故障报修。供电企业应当迅速处理供电故障，尽快恢复正常供电。供电企业工作人员到达现场抢修的时限，自接到报修之时起，城区范围不超过60分钟，农村地区不超过120分钟，边远、交通不便等特殊原因无法在规定的时限内到达现场的，应当向用户作出解悉。”由此，就供用电合同关系而言，供电所以小区供电设施未移交为由而拒绝维修是没有道理的，也于法无据，其行为已违反了国家的强制性规定。
至于供电设备的移交问题，在本案例中不应成为电缆维修的障碍。供电设备的移交涉及另外两个合同关系：商铺业主与开发商之间的房屋买卖合同关系、开发商与供电设备施工企业之间的施工合同关系。对房屋买卖合同关系而言，提供合格的、符合国家规定的供电设施供业主使用，无疑是开发商的合同责任。商铺业主自然有权找开发商承担责任。对施工合同关系而言，开发商应将供电设施委托给有资质施工企业施工，施工企业按时、按质完成供电设施的建设施工任务并在规定的时限内完成供电部门的验收，是其对开发商应承担的合同责任。供电设施未经验收合格并按规定移交给供电部门管理，供电部门有权依《电力法》的规定提请有关政府当局进行处理，绝对无权以此为由而不承担国家法律规定的供电设施维护责任。
最后，本案例的发生及其供用电设施维护责任的归属问题，对广大物业管理企业及物业管理人员的启示是很大的。首先，物业管理企业及物业管理人员必须了解和熟悉国家对物业管理领域各种责任承担的强制性规定，以避免承担上本不属于自己应承担的责任，做到以法服人，使业主信服。其次，要学会在纷繁复杂的物业管理纠纷中寻找各种不同的合同关系，分析各种当事人在合同中的法律地位，找出相关权利义务关系，理清各自应承担的责任。
（本文曾发表于《珠海物业》杂志）