房地产首先是政策问题，然后才是法律问题
——对话房地产法律专业人士林叔权律师
北师大珠海不动产学院《不动产时代》编者按：
随着房地产市场的快速发展，房地产纠纷也日益增多，业主权益被侵害的案件屡屡发生，正面对诸多法律困惑。到底法律在房地产行业的发展中起了怎样的作用，又对我们有哪些帮助呢？今天我们邀请了广东大公威律师事务所律师林叔权来为我们谈谈房地产开发经营中的一些法律问题。
记者李颖（下称李）：林律师，您好！我在您的你一篇文章中看到，你对中国房地产市场的判断是：“中国的房地产业还没有完全走过以国家政策调控为手段的发展阶段，现阶段仍处于以政策调整为主、法律规范为辅的阶段，预计在本轮房地产调控之后，中国房地产将步入以规范为主、政策调控为辅的阶段。”您做出这种大胆预测的依据是什么？
林叔权：首先，我对现在的中国房地产的判断是：房地产业过度市场化，在解决中低收入人群的住房问题上政府严重缺位，法律保障严重滞后。我国的房地产属于不完全的市场经济，它的主要要素即土地由地方政府掌控，不在市场范畴，所以房地产价格也不能完全由市场来决定。近两年房地产新政策持续出台，有国八点、新国八点、七部委新政等等调控措施，几乎到了令人眼花缭乱的程度。对这些政策，也许，开发商不会当真；如果不下猛药（真正的问责制），地方政府也不会当真；老百姓本来应当很当真，可是，老是“狼来了”，使得他们不敢随便当真。其实，问题的焦点就在房价。控制房价要用最简单的办法：政府主导房屋供应，还有就是政府定价。解决房屋的主要途径是商品房。这是错位的。解决住房的主要途径应当是中小户型、中小价位的经济适用房和廉租房。这是解决住房问题的“两条腿”。商品房这条“腿”太粗状了，而经济适用房和廉租房这条“腿”却是瘸的。本来，后面这条“腿”就是政府可以主导的，包括供应和价格。可是，我们的房地产问题就出在这！因此，我要强调的是：光靠政府出台政策不行，还要靠法律。关于经济适用房和廉租房的政策是有的。但是，地方政府在利益驱动之下，把土地都拿去开发商品房了，经济适用房和廉租房的建设只是作作样子，甚至连样子都懒得作！因此，我建议要加快制定《住宅法》、《住房价格法》，来保障大多数民众有房子住，拥有私宅。那种“买不起房子可以租房”的论调，在我们社会主义国家，是不应当提倡的。
我认为，没有法律作为保障，难抵开发商对利润最大化的追求，难抵利益集团对大多数人在拥有住房上的权利剥夺，难抵地方政府的我行我素。现阶段的房地产市场，不用重典进行整治，是无法奏效的了。
我们要致力于建立完整的、科学的、真正的最终解决老百姓房子问题的房地产法律体系：第一体系是《宪法》、《民法通则》、《物权法》，明确规定人人拥有住宅是公民的权利，而不是少数人的权利；第二体系是《规划法》取代《城市规划法》、《土地法》取代《土地管理法》、《住宅法》取代《城市房地产管理法》(涵盖物业管理)、《建筑法》（涵盖房地产管理），保证经济适用房和廉租房的供应，保证房屋价格不偏离民众的收入水平，保证规划管理、土地管理涵盖城市与农村，保证开发商是建筑商而不是投机商。
李：您提到的要加快立法程序，但是我们知道，例如《物权法》过了6次审议，还没最终确定，阻碍立法进程的原因是什么呢？
林：立法要征集集意见,特别是随着立法民主化、科学化的推进,一部法律要经过较长时间才能完成，这是正常的。《物权法》经过这么多次的审议，还是没能最终确定，这个要检讨我们的立法程序。我们应该赶快修订《立法法》,以加快我们的立法进程。当然，一部法律的审议的过程同时也是法制进步的体现。《物权法》经过6次审议,每一次审议不仅有立法机关的代表、学者提出问题,很多市民也提出问题，这说明民众参政议政的意识增强了。大家都在关注，立法机关必须倾听各种声音，所以才一次次推迟。那么，下一次能不能一锤定音还是未知数,但是我认为可能性很大,因为争议已经比较小了。
李：您认为出现这么多房屋交易纠纷案件的原因是什么呢？
林：我的看法是大多纠纷与预售制度有关。预售制度是一个特定国家在特定时期的特定制度。已经有了逐步取消的经济基础了。解决老百姓的住房问题，特别是解决中低收入人群的住房问题，我的观点是：政策先行，法律保障。要最大限度地建设廉租房和经济适用房。当然，经济适用房和廉租房制度也存在问题：谁有权利享受，享受的对象如何确定，用什么价格来购买，等等。现在有很多人是不符合享受对象的。同时，很多人有权利但是能力购买。还有，如果没有法律作为保障，经济适用房和廉租房的建设、对象分配、二次流转等等环节都容易产生腐败。所以最好的解决办法靠法律规范。例如珠海应该出台《经济适用房条例》、《廉租房条例》，从政策层面上提升到法律的层面。
李：您觉得在现在的物业管理中存在什么问题呢？
林：物业管理中存在的最大问题是前期物业管理制度。前期物业管理制度的诟病最多。国务院《物业管理条例》虽然基本确立了业主的物业管理权，明确了业主与物业管理企业在物业管理法律关系中的权利义务关系。但是，条例所确立的业主物业管理权是不完整的，是由缺陷的，局限性显而易见。条例对业主行使物业管理权方式的限制以及对业主“前期物业管理权”的剥夺，将业主置于相对弱势的地位；业主“前期物业管理权”的被剥夺，为住宅小区日后产生各种物业管理纠纷埋下了种子，住宅小区的前期物业管理阶段成为业主维权事件的多发期。《珠海市物业管理条例》的修定必须有所突破，有所创新；必须加强对业主物业管理权的保护，维护业主在物业管理中的合法权益。而要达到如此目的，必须重构前期物业管理制度，将前期物业管理的责任赋予建设单位。国务院《物业管理条例》对前期物业管理制度的设计，免除了建设单位在商品房开发与销售中的售后服务责任，减轻了建设单位在房地产开发中的责任。开发商的责任不能止于单个房屋买受人的房屋交付使用，而应该延伸至由其开发建设的住宅小区的整体交付使用。在小区未成立业主委员会之前，开发商的责任未完成，这一阶段的物业管理责任应当属于开发商，而不应当由“开发商请客、业主买单”。
李：中央九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求的“三限”（限套型、限地价、限房价）、“两竞价”（竞地价、竞房价），这种制度推行的前景如何？
林：“三限”、“两竞价”的制度设计无意充分体现了党中央、国务院稳定楼市、解决老百姓安居问题的决心。但是，“三限”。“两竞价”制度虽好，可是要全面施行，难度相当大。和营业税、个税等税收制度的推行相比较，这项制度的施行涉及面广，关系地方政府的政绩，最为主要的是直接触及房地产商等利益集团的根本利益。而正因为“三限”、“两竞价”的制度直接影响地方政府和房地产商的利益，再加上这项制度的实施细则和配套措施还未见踪影，使得这项制度还属于“雷声”。但我认为，“三限”、“两竞价”的制度是好制度，其实施对解决普通老百姓的安居问题、对使中低收入阶层不再成为“房奴”，将大有裨益。因此，我呼吁“三限”、“两竞价”制度的实施细则和配套措施早日出台，并尽快得到实施，早日成为房地产开发市场的常态。
李：随着全国人大常委会再一次审议《物权法》草案，个人房产“七十年大限”问题再一次受到人们的关注。现状是房屋所有人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？
林：现在，我们大众和媒体都希望《物权法》的出台能突破甚至取消“70年大限”，让房子成为老百姓世代相传的“私产”。我认为老百姓希望房子真正成为“恒产”（永远拥有的私人财产）的愿望无疑是正当的。但是，这种愿望却是一种唐吉柯德式的梦想。因为，这种愿望想要突破的其实不是多少使用年限的问题，而是要撼动一项国家的基本经济制度：土地的社会主义公有制。土地的社会主义公有制是国家的基本经济制度，也是社会制度的基石之一，不是一部《物权法》所可以撼动的。中国是一个自然资源特别是土地资源比较稀缺而人口相对过多的国家。如此之多的人支配如此之少的土地资源，决定了《物权法》对房地产权制度设计只能是国家拥有土地所有权、个人拥有一定时期的土地使用权，而不可能是个人对土地使用权的永久拥有和世代相传。我大胆预言，《物权法》无论再怎么修改，无论什么时候可以正式出台，在个人房产“七十年大限”上必然要留一条“尾巴”：住宅建设用地使用权届满的（七十年），自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。我认为，值得人们关注并认真算计的应当是节节攀升的房价而不是房子的“七十年大限”。
李：人大代表朱列玉提出了控制房地产行业暴力的三条建议：公开屋成本、实行购房指导价和最高限价，被广东省建设厅一一否决。理由是，对商品房住房成本进行公开，容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。您是怎样看到公开房屋成本这个问题的？
林：我的观点是，公开房屋成本缺乏推广的可操作性，是“矫枉过正”，而不是压抑房价的“灵丹妙药”。广东省建设厅对公开房屋成本的否决是正确的。否决的两条理由中，起码有一条是站得住脚的，这就是公开房屋成本会造成对企业商业秘密的侵犯。但是，他开出的“药方”中另外两剂是管用的，这就是实行购房指导价和最高限价。
李：非常感谢林律师能和我们一起探讨了关于房地产的法律一些问题，我们想请您最后总结一下您在从业过程中的一些感受来作为我们本次采访的结束语，再次感谢您！
林：现在的房地产市场很活跃，市场活跃也就容易起纠纷，我们作为律师就有了用武之地。现在很多的业主缺乏法律意识和法律服务消费观念，出了问题才想到找律师。如果人们在一开始就想到找律师，可能就根本不会出现这么多问题。我的观点是，法律自然是不能帮你解决所有问题，但至少可以帮你规避风险。所以，从这一点上也可以说老百姓的住房问题，也要“政策先行，法律保障”！