《物权法》给了业主自己作主的权利！
林叔权
3月16日上午10点20分，十届全国人大五次会议闭幕会高票，表决通过了《物权法》。《物权法》是民法的重要组成部分，与人们的日常生活和社会经济活动密切相关。《物权法》的制定受到社会各界的广泛关注。那么，《物权法》对业主意味着什么呢？！
首先，国务院《物业管理条例》及其它大量的与物业管理相关的法律、法规、规章面临着修改、修订。在十届全国人大五次会议期间，广州市长张广宁就表示，将早日对广东省《物业管理条例》进行修订。珠海市《物业管理条例》（征求意见稿）刚刚在上月初公布（2月5日、2月10分别在珠海人大网、《珠海特区报》），很多规定与《物权法》确立的原则是冲突的，必须根据《物权法》的规定作出较大的修改。这种修订与修改，将使物业管理行业处于一种法律适用的“冲突期”和“无所适从期”。在这一期时，物业管理的上位法依据——《物权法》已经生效了，作为业主的民众将更加清楚自身所拥有的权利。但是，由于国务院《物业管理条例》、广东省条例、珠海市条例等地方条例、规章、配套细则的出台的滞后性，法律适用的矛盾、冲突就不可避免了。这种状况的产生，将使得业主在维权时更加理直气壮，也会使物管公司由以前的盛气凌人变为小心翼翼。
第二，《物权法》对业主权利——建筑物区分所有权的确立，使得业主的主人身份得以回归，使物管公司的“服务人”身份得以还原。建筑物区分所有权包括三种权利，即业主就高层建筑物内其居室等享有所有权，就小区停车位、走廊、电梯等享有共有的权利，就该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。也就是说，建筑物区分所有权明确了住宅小区的物业管理权属于业主。这就意味着是《物权法》的出台将帮助业主实现完全的自我管理，使物管公司从“管理人”身份还原为“服务人”或者“管家”的身份。至少，业主们对以前没敢企及的“业主自治”，现在是可以寄予极大的希望了。
第三，《物权法》确立了业主委员会的诉讼主体资格，即业委会可以作为原告提起诉讼，也可以作为被告承担责任。《物权法》的出台使得业委会取得了法律上的合法地位，业主的权利更加明确了，业主可以以团体的名义主张自己的诉求了。现在的业委会的地位虽也是合法的，但是，业委会的建立是基于国务院《物业管理条例》及地方政府规章。而有了《物权法》，建筑物区分所有权人会议（即业主大会）及其委员会（业委会）有了国家基本法作为依据，法律地位更为稳妥，可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁，有确定的诉讼法律地位。这样的变化，将使物业公司不再面对单个的、分散的业主，而是要面对业主团队。
最后，对业主最为致关重要的是，《物权法》规定， 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。这些规定明确了物业的“权利人”即业主所具有的直接支配物业的权利，为业主自主行使权利提供了保障。而国务院《物业管理条例》没有给予业主自主选择物业管理模式的权利。国务院《条例》对物业管理的定义是，“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”（国务院《条例》第二条）这样的规定实际上是限制业主只能采用“聘请物业公司管理”作为唯一的物业管理模式，排除了业主选择其他管理模式（自行管理、其他管理人管理）管理自己物业的合法性。这种规定使得业主自主支配自己“物权”权利形同虚设，也使物管公司事实上处于一种不能替代的强势地位。可喜可贺的是，《物权法》已经给了业主自己作主的权利！
（作者系珠海市消委会律师顾问团成员）
附：
《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。