《物权法给业主带来了什么 》
——《珠海特区报》记者耿晓筠（2007年3月22日）
备受社会各界关注的《物权法》已在刚 刚闭幕的十届全国人大五次会议上高票通过，并将于２００７年１０月１日起实施。那么，作为民法的重要组成部分和与人们的日常生活和社会经济活动密切相关的一部大法，《物权法》对业主意味着什么呢？就此热点问题，记者采访了珠海市消委会律师顾问团成员林叔权。
业主维权将更加理直气壮
谈到《物权法》出台后所带出的第一个震动时，林叔权认为，接下来国务院《物业管理条例》及其它大量的与物业管理相关的法律、法规、规章都将面临着修改、修订。
林叔权告诉记者，在上月初刚刚公布的珠海市《物业管理条例》（征求意见稿）中，有很多规定与《物权法》确立的原则是冲突的，依此推断新条例会根据《物权法》的规定做出较大的修改。他认为，这种修订与修改，将使珠海的物业管理行业处于一种法律适用的“冲突期”和“无所适从期”。
林叔权认为，由于国务院《物业管理条例》、广东省条例、珠海市条例等地方条例、规章、配套细则的出台的滞后性，法律适用的矛盾、冲突就不可避免了。而随着《物权法》的颁布实施，作为业主的民众将更加清楚自身所拥有的权利。在十届全国人大五次会议期间，广州市长张广宁表示，将早日对广东省《物业管理条例》进行修订。这种状况的产生，将使得业主在维权时更加理直气壮，也会使物管公司由以前的盛气凌人变为小心翼翼。
物业公司将还原为“服务生”
居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷?熏这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。《物权法》是否能有效地解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷呢？
草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。林叔权认为，《物权法》对业主权利——建筑物区分所有权的确立，使得业主的主人身份得以回归，使物管公司的“服务人”身份得以还原。
林叔权认为，建筑物区分所有权包括三种权利，即业主对高层建筑物内其居室等享有所有权，对小区停车位、走廊、电梯等享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。也就是说，建筑物区分所有权明确了住宅小区的物业管理权属于业主，这就意味着《物权法》的出台将帮助业主实现完全的自我管理，使物管公司从“管理人”身份还原为“服务人”或者“管家”的身份。至少，业主们对以前没敢企及的“业主自治”，现在是可以寄予极大的希望了。
业主将不再用单打独斗
《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在解读时，林叔权认为，这一规定明确了重要的一点，就是确立了业主委员会的法律地位，它不再是业主大会的执行机构。在今后的民事诉讼法修订中，对业委会的诉讼主体资格的规定将有法律依据。
据了解，目前许多小区业主在维权和争取利益时，都是通过业主委员会的形式来维护的。对此，林叔权认为，现在的业委会的地位虽也是合法的，但是，业委会的建立是基于国务院《物业管理条例》及地方政府规章。《物权法》的出台使得业委会取得了法律上的合法地位，业主的权利更加明确了，业主可以以团体的名义主张自己的诉求了。
林叔权的理解是，有了《物权法》，建筑物区分所有权人会议（即业主大会）及其委员会（业委会）就有了国家基本法作为依据，法律地位更为稳妥，可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁，有确定的诉讼法律地位。而这样的变化，将使物业公司不再面对单个的、分散的业主，而是要面对业主团队。
业主有了直接支配物业的权利
林叔权指出，新法出台对业主来说还有一个最为致关重要的意义，就是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
根据《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。林叔权认为，这些规定明确了物业的“权利人”即业主所具有的直接支配物业的权利，为业主自主行使权利提供了保障。
相对比国务院《物业管理条例》，就没有给予业主自主选择物业管理模式的权利。国务院《条例》对物业管理的定义是，“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这样的规定实际上是限制业主只能采用“聘请物业公司管理”作为唯一的物业管理模式，排除了业主选择其他管理模式（自行管理、其他管理人管理）管理自己物业的合法性。这种规定使得业主自主支配自己“物权”权利形同虚设，也使物管公司事实上处于一种不能替代的强势地位。林叔权认为，《物权法》给了业主自己作主的权利。