房地产市场的逆转将势不可挡
林叔权
去年下半年以来，我在《珠海特区报》发表了不少房地产方面的文章和言论，其中“唱衰”房地产市场的有三篇：一是《警惕新一轮“烂尾”时代的来临》（2006年9月25日），二是《“１０号文”出台的意义：房地产新政的“落地”》（2006
年12月22日），三是《住房为何是政治问题》（2007年4月5日）。此外，我不仅是在“纸上谈兵”，还身体力行：发起珠海的个人合作建房。在这方面，我自认为进展满意：去年11月20日发帖发起；今年1月29日“高调试水”——召开了发起发布会，并建立了珠海合作建房网和联络处；目前在网上进行意向登记的已经超过千人；自4月2日起作身份确认，至今已确认参与的人数达300多人。
我连篇累牍地讲上面这些，看似和房地产市场的走向无关，其实不然！虽然，我的文章和言论未免“人微言轻”，可是，自去年“5.17”以来，打开电视、电台，翻开报纸、杂志，或者上网搜索一下，人们就会发现，我并不孤单，在“唱衰”房地产市场的有“千军万马”。人们还会发现，在全国，在“履败履试”地践行“个人合作建房”的，可谓是风起云涌。而且，不时有“个人合作建房”成功拿地、成功竞拍“烂尾楼”的捷报传来，惹得参与合作建房的“发烧友”们象滚雪球一样越滚越大。试问，在房地产市场，存在着如此的“唱衰”族，存在着如此的“我的房子我作主”的先行者，这难道不是一股不可低估的改变房地产市场生态环境的民间力量吗？！
现阶段，人们对房地产市场的讨论话题仍然集中在：国家是否还会继续出台针对房地产市场的调控政策和措施；全国和珠海的房价是升还是跌；房地产商在即将到来的“五一”黄金周是否仍能够赚得盆满钵满。对此，我是“老话”一句、“新话”也一句：“老话”是要警惕新一轮“烂尾”时代的来临，“新话”房地产市场必将出现逆转，而且是势不可挡。
首先，我要再强调说，警惕新一轮“烂尾”时代的来临，并非是危言耸听。目前在多数地方，政府层面和房地产业界对房地产市场的判断还是十分乐观的，有的还几乎是一边倒地认为房价还会不断攀升。其实，对房地产市场的这种乐观，未免有些盲目，或者说只是“乐观者”们的一种良好愿望而已。业界经常罗列一大堆数据，试图要说明需求是多么的刚性。可是，这样的话说得实在是太多了。身为法律专业人士，我也知道供求关系这个经济学常识。只是，我不想浪费笔墨去罗列数据。其实，也无需我去罗列，房地产市场存在着“结构性”供大于求的现状是明摆着的：与大多数民众收入水平相当的普通住宅供应量太少，而对大多数民众来说可望不可即的豪宅的供应量过剩。而“烂尾”呢，就是这种“结构性”供求不平衡恶化的最终结果。我更没有必要再去罗列一个个理由来论证要警惕新一轮“烂尾”时代的来临。我只想说，对新一轮烂尾时代的来临，还是要抱着“宁信其有、勿信其无”的态度。
其次，我要说，房地产市场必将出现逆转。在去年业界所谓的“金九银十”来临之际，本地业界就急不可待地预测“房地产新政”带给房地产的观望期已经结束、楼市在新的一年将会步入快速复苏阶段（见２００６年１２月２０日《珠海特区报》的《珠海楼市呈现新热点》一文）。话音刚落，媒体就报道了市建设局发布的将于今年１月１日施行的珠建市【２００６】１０号文件《进一步加强我市商品房预售管理的通知》（下称“１０号文”），规定自２００７年１月１日起商品房项目及土地使用权设定了他项权的，一律不予核发商品房预售许可证。就“１０号文”本身而言，说不上是房地产“新政”，它仅仅是房地产主管当局在商品房预售许可证核发环节上切实落实广东省制定的行政法规而已。可是，“１０号文”的出台却昭示着：房地产“新政”的一条条“落地”，而非“新政时代”的结束和“后新政时代”的来临。
为了说明问题，就让我罗列一下今年已经出台的各种“新政”吧。2月5日，国税总局发出通知，要求贯彻落实国务院《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。这是继国税总局要求全面清算土地增值税之后，再次要求落实的房地产业另一项税收——“城镇土地使用税”。 3月18日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行自０７年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。对于刚买房准备按揭的消费者而言，这将意味着增加按揭成本；对于实力不强，需要贷款的房地产开发商而言，也无形中增加了房产开发成本。3月18日起，个人住房公积金贷款利率实施上调。同时，建设部还规定非自住房禁止公积金贷款。3月22日，商务部发布关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，强调要严格限制外商投资房地产。
而最出乎人们意料的是，广州市长张广宁继3月6日在全国人大会期间宣示“政府将平抑房价，中低收入家庭不用急着买房”之后，３月２６日又主持召开市政府常务会议，出台《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，以“七大措施”抑制房价的过快增长。张市长并且表示，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。其实， 地方政府要把房价控制下来，是一点都不难的。既然房价的问题是政治问题，那么，就可以用政治手段解决。其中最为有效的就是摘“乌纱帽”的手段。就像青岛，原市委书记杜世成一被抓，房价立即就回落。上海的房价的回落，首要因素也是原市委书记陈良宇被查办。所以，将住房问题上升到了政治问题，房价的事就好办了，房地产市场的逆转也就势不可挡。
说明：
上文系我发给《珠江晚报》地产周刊编辑的文章全文，编辑在发文时作了删改。我在此将我的原文全文挂上。
林叔权
2007年4月13日