个人合作建房不是梦
林叔权
——在4月15日召开的珠海个人合作建房说明会上的讲话
个人合作建房不是梦
4月12日《珠海壹周》用了两个版来介绍珠海的个人合作建房，标题是《个人合作建房 是春天还是春梦》。这个题目用得好。我首先要谢谢《珠海壹周》的颜国芳记者。
在回答是春天还是春梦这个问题之前，我想先说说为什么会有个人合作建房，也就是说大家为什么今天会来到这里参加这个合作建房说明会。
我想，对这个问题，大家会说：这还用说么！还不是为了可以有一套价格便宜得多的住房。在珠海合作建房网的留言上，百分之九十的人说主要是冲着房价而来的。
因此，合作建房是春天还是春梦这个问题，就好回答了。
在合作建房还没有取得实质性进展之前，合作建房都属于春梦。我们现在是在这里作春梦，大家在听我和我的团队在说梦。
可是，我们都已经知道，温州的260个合作建房的参与者，他们已经交了一亿多的地价款，买下了属于自己的土地，正在设计自己的房子，并且即将开工。他们住进自己作主的房子的时间，已经是指日可待了。也就是说，温州的个人合作建房已经不是梦想，他们不是在作春梦，而是春天已经来临了。我相信，过了夏季，到了秋天，或者说再过两个夏季，就到了他们收获的季节了。而且大家知道，他们将来拿到的房子的价格是6000多，而同样地段的是1万多元。还有深圳，还有广州，深圳的81户已经拿了钥匙入住了。房价只有1600元，而周围的房价是6000元以上。广州的合作建房者，也在南海拍到18套。房价也比周边的便宜得多。还有青岛其他地方，也是有捷报传来。这些，大家都可以从网上看到。
这些都说明：
合作建房刚开始发起时，确实只是一个梦，而现在，温州、深圳、广州等地的事实证明，从全国范围来看，合作建房者已经不是在做梦了，合作建房正在一步步地走向现实。
大家知道，合作建房在国外，在美国、在英国等发达国家，早就有了。他们的住房，很大比例就是通过合作建房来解决的。据统计，在德国，合作建房的比例占到了40％。
听到这样的事实，我们对合作建房还需要再追问是春梦还是春天么。
我不搞合作建房实在不行啊
自从我发起珠海的个人合作建房，总是经常有人问我，你为什么发起合作建房？你也没有房子住么？对这个问题，我是这么回答的：我是有房子住。但是，我要“优其屋”。也就是说，我不属于没有房子的，但是，我也要改善我的居住环境。
我现在住在光明街。光明街在八十年代，和南香里一样，属于干部居住区。可是，现在，到过我家的人，对我的房子，印象最深的的就是我的房子象牢房、象犯人住的一样。因为，我的窗户搞了两层防盗网，从外面看，比监狱还象监狱。说来大家不信，只要是我一个人在家住的时候，我都是提心调胆的。我们家睡觉前，要作的功课很多。首先，要将所有的窗户关好。然后，要将大门的防盗们反锁。在然后，还有把所有的房间门反锁。做到这里，还有最后一道功课要做，那就是从厨房那把刀放到枕头底下。作足了这些功课，才可以躺下睡觉。
大家说，我都这样了，不搞合作建房行么？！
这些话，如果让发展商听到，他们可能会说，林律师，我那里的房子很漂亮，也很安全。你可以到我那里买一套嘛。我给别人99折，看在你作律师的份上，我可以给你98.5折。今天，在座的不知道有没有地产商的探子。如果有，我在此一并多谢了！
可是，我总是和开发商朋友说，你的房子的价格都奔着8000、10000的了，还没有100平方以下的小户型。要一两百万的，我哪里买得起啊！所以说，我不搞合作建房，实在是不行啊！
我们在创造中国合作建房的历史
在去年12月份，我们参加在深圳召开的全国合作建房研修班时，南方都市报的记者采访我，曾经问过关于合作建房能不能取得成功这样的问题。当时，我是这么回答的，我说，合作建房的成功是迟早的。那么，我想，这个问题也是大家同样最关心的。我今天在这里，也要对大家说，珠海的合作建房取得成功也是迟早的事。我还要说，大家今天来这里参加这个说明会，不仅不是在作梦。大家和我、还有我的团队，我们是在一起实现自己的梦想，在创造历史，创造中国合作建房的历史。
我们要使合作建房有法可依
合作建房能不能取得成功，这是不需要探讨的问题。除了已经有成功的案例以外，我还可以说一下另外的理由。
先说全国。今年初召开的全国人大、政协会议，合作建房是人大代表、政协委员的最人们的话题之一。浙江，还有我们广东的人大代表、政协委员都提了提案和议案。有很多代表和委员都连署了。现在，在全国，在作合作建房这件事的，有不少是和我一样作律师的。大家知道，北京最早发起的人是联想集团的一个工程师，叫于宁罡，另一个就是律师，叫孟宪生。
大家也知道，孟律师和我们，在搞合作建房这是，并不是单纯为了一套房子。因为，我们是律师，我们作这件事，不仅仅是建房子这么简单。我们除了建房子，我们还要推动立法。我们不仅要帮为大家建造自己作主的房子，还要使合作建房成为房屋供应的一种模式，要使合作建房成为解决老百姓住房的第三条腿。而要做到这点，除了实践之外，还要推动立法，推动住宅合作社的立法。只有立法了，才是合作建房的最终成功！也只有立法了，合作建房才不会再面对合不合法的追问；而对发起人来说，才不会在作这件事时如履薄冰，才不会战战兢兢；对大家参与人来说，才不会整天想着你们这帮发起人可不可靠、有没有风险这些问题。
再说一下珠海。今年珠海召开的人大会和政协，也有一位人大代表和两位政协委员提出了议案和提案。其中一位委员还是一个企业家，同时是政协常委。我也在不停地呼吁，目的只有一个，就是既要把珠海的合作建房搞起来，还有推动全国或者是珠海的立法，使合作建房最终有法可依。
珠海合作建房已经将进入实操阶段
好了，上面说了那么多的务虚的话，有些将远了。现在把话说回来。
首先，说说珠海合作建房的进展。这方面等下我们的项目运作组组长还会再讲。我就稍稍作一下总结。
我们去年11月20日初步发起，今年1月29日正式发起，同时建立了珠海合作建房网，开始作意向登记。截至现在，合作建房网的浏览量已经超过五万人次。有作门户网站的朋友告诉我，网站在这么短的时间能有这样的浏览量，是非常厉害了。在网上作意向登记的，包括登记参加团购的，已经超过千人。还有很多朋友告诉我，先不作登记，等有实质进展时在通知他加入。如果加上想合作建房但还没有登记的，人数会更多。而按温州、深圳、广州的经验，如果有一个项目取得成功，意向参与人的人数会剧增。因为网上的意向登记，登记的资料不是太准确，没办法反映参与人的真实情况。因此，我们决定从4月2日开始进行身份确认，也就是作实名制登记，到13日为止，作了身份确认的超过500人。这两天，还有很多没有赶上的人问能不能再登记、再确认。这里要说明一下，我们登记到13日截止，目的是为了开好这个说明会。开完这个会后，我们还会再安排登记和身份确认的。因为，要作一个建筑面积2到3万的项目，要2、3百户，每个人对地理位置、价格、户型等等的要求都不同。也就是说，现在已经登记并作了身份确认的500多人，是不可能参与到同一个项目的。按我的估计，要做成一个项目，最少要有上千人作了身份确认，明确表示或者真正想好要参与合作建房。而且，想参与的还必须准备好全部房款。如果要50、60平方的小户型，要准备20万，要80、90平方的，要准备30万，100平方以上的大户型，最好准备50万。所以，开完这个发布会之后，我们发起人就会安排登记和确认，具体的时间和安排，等我们的通知。
顺便强调一下，我们要求所有的想参与珠海合作建房的朋友，要经常上珠海合作建房网浏览。合作建房参与人多，工作量大，而我们发起人大多是业余时间在做这个事。所以，我们只能通过网络来做事。有信息、通知全部会在网上布。我们还会把这点写到我们跟大家要签的合作建房合同中。到时，签了就有法律效力，你没有留意到就是自己要承担责任了。所以，这点强调一下。大家一定要注意！象今天这样的会，我们不可能经常有的。我们1月29日的发起发布会，算一次大会，这次说明会也是，下次在开大会，就是具体项目的发布会了。
所以，如果要给珠海的合作建房分一下阶段的话，我发贴到开发起发布会是第一阶段，叫作初步发起阶段；发起发布会之后到今天召开这个合作建房说明会，属于第二阶段，叫作正式发起阶段；今天这个说明会之后，珠海的合作建房就正式实操阶段了。也就是说，在这之前，我们多是看到我在上报纸、在上电视、在上电台。当然，今后还会这样上，只要我们的媒体朋友觉得有新闻点，我们就要上。不仅我要上，发起人团队其他成员也要上，做好大家都上，当然大家都上是在大家住进我们自己建的房子的那一天。我们住进自己合作建房的房子的那一天，我们是不要担心媒体的朋友不来的！
《珠海个人合作建房协议》草案
关于合作建房的下一步工作。我想是大家今天最为关心的。大家听我讲这么久，就是想听下面的话。根据大家在网上的留言、在论坛上的讨论，以及根据4月2日到4月13日大家在作意向登记和身份时提出的问题，对其中的共性问题、对大家共同关心的问题，本来，我们发起团队在开会的时候，是安排我在最后才给大家集中回答、集中解释。现在，我就结合下一步要作的事一起给大家作个介绍。
在今天之前，为了开好这个说明会，我们发起人作了大量的工作和准备。
首先，我们起草了两个协议，一个是《珠海个人合作建房协议》，一个是《珠海个人合作建房资金托管协议》。
《珠海个人合作建房协议》草案，我们已经在前几天已经挂到合作建房网上了。我查了浏览量，已经有二百多人到过了。对这份协议，我建议大家都要仔细看，而且要看懂。如果看不懂，我建议大家可以下载下来，去问问朋友，和家人商量一下。如果你认识律师或者法官的，也可以问问他们，让他们给你意见。我们的顾问团中的建筑工程委员会中的召集人田麦纹、田高工，她告诉我，她就是咨询了认识的律师之后，才决定参加合作建房的。我鼓励这样作。因为，这样你才会减低风险，你才会放心。你把所有与合作建房的问题都搞清楚了，也才有
利于我们合作建房这一整体事业的成功。我们不要象有些开发商，搞了很多霸王条款给大家签，甚至在合同中搞了很多埋伏。我们之所以叫合作建房，就是要公开。房屋成本公开，开发商作不到，而我们就是成本公开，大家对成本明明白白，在知道房屋的成本的前提下，你再选择参与不参与。我们程序公开，我们要怎么作，在网上公开，召开这样的说明会作详细的说明。最为重要的是，我们把所以与合作建房有关的东西，尽可能写成书面文件，尽可能写进合作建房协议当中，作为合同条款固定下来。
《珠海个人合作建房协议》草案己经将珠海合作建房的框架搭起来了。首先，我们明确了合作建房的法律性质是个人合伙。我们作生意，可以开公司，可以办个体，还可以办合伙企业。除此之外，法律规定，自然人还可以既不办公司，也不办个体户，也不注册成立一个合伙企业，而只是签订一份合伙协议，去共同作一件事。大家可以有钱出钱，没钱出力，最后按照约定分享成果，按照约定承担债务。这样的形式，就是我国民法通则规定的“个人合伙”，也叫作自然人合伙。法律依据，我们把他们也都附在协议的后面了。
其次，《珠海个人合作建房协议》还只是一个框架协议，类似于章程。但是，我们不成为章程。因为，章程一般是建立在协议基础上的。也就是，要现有协议，然后再根据协议确定章程。但是，这份协议非常重要、也非常关键！因为，只有签订了这份协议，才说明你真正是已经参与到珠海的个人合作建房中来了，我们发起人也才会和你讨论下一步的工作，你也才有权参与合作建房的实质性工作。
资金托管、资金监管
其次，签订了《珠海个人合作建房协议》之后，还有另一个重要的协议要签。这个协议就是资金托管协议。这个协议的草案已经搞出来了，我们也已经把这份协议交给了我们的顾问团研究了。但是，这份协议还不能公布。
不能公布的原因在于：
第一，资金托管或者叫作资金监管，是合作建房能否成功的关键中的关键。也就是说，资金安全、资金使用是最为重要的事。不仅大家关心，而且也是我们发起人首要考虑的问题，也是要解决好的问题。这个问题作不好，就不仅仅合作建房能不能作成的事。而是我们发起人要不要作牢的事。
第二，大家知道，温州的发起人赵智强先生说他在搞合作建房时，整天都战战兢兢。实际上，对我来说，也是这样。我曾经和以为记者开玩笑。我说，如果那一天被抓，你们一定要救我。你们不要有新闻时就找我，我出了事就撇下我不管啊。这是开玩笑的话。我知道，真有一天我因为合作建房的事被抓，记者是不会不理我的。因为，我如果被抓，新闻价值更大。你们媒体怎么会不管呢！我的意思是说，搞合作建房又很多风险，最大的风险就是资金风险。对我们发起人本身，最大的风险就是犯罪的风险。我们如果搞得不好，有很多刑法上的帽子会往我们头上扣。即使搞好了，这些帽子也是可能上的。我最怕的帽子有两个：一个是非法集资，一个是非法预售。这两个，是已经有人想把他们扣到温州的赵智强身上的了。只是，因为还没有抓到实实在在的把柄而已。听说，温州的赵智强正在被人全方位调查。说全方位调查，是说现在人家不从合作建房这件事直接查，而是查他的其他事。可见，对我们发起人来说，风险要多大就有多大。因此，在资金安全上我们是万万不可马虎的。
第三，关于资金监管，涉及到监管的单位。安全的、可行的办法，当然是首选的银行。深圳现在就是由广发银行在作资金监管。我们也和广发银行在谈，同时也和其他银行在谈。在资金监管这件事上，我们需要一个由第三人提供的监管帐号。这个帐号不能是一家公司的帐号，也不能是个人的帐号，更不能是我们发起人个人的帐号。这个帐号最好是银行提供的。你不能提供，要看银行。我们已经把我们的草案提供给了广发行。如果另外一条途径，就是由公证处或者律师事务所提供监管帐户，并进行监管。但是，公证处是有政府主办的，没有明确法律规定的，他们不会作。律师事务所作资金监管也是一条路。我们会抓紧落实。但是，无论如何，我们要到已经和监管单位签订了《资金托管或者监管协议》之后，才会对已经签订了《合作建房协议》的参与者公开。也就是说，资金托管、监管协议的公开有必须具备两个条件：第一，已经落实了方案；第二，对签订了合作建房协议的参与者公开。
签订了这两份协议之后，我们要搞验资，要搞资金托管。怎么验资、怎么进行资金托管，我们正在考虑相关的程序。等下我们的另一发起人陈家冰再和大家作介绍。
《合作建房项目协议》
下面要介绍的另一个协议。就是《合作建房项目协议》。这份协议是在我们已经基本落实建房的具体项目时要签订的。我们要进行验资，确定了合作建房参与人，确定了资金托管，并且落实了项目之后，才和大家签订《合作建房项目协议》。这份协议，是针对项目参与人来签的。也就是，我们确定了项目，作出了项目的方案，才可以签订《合作项目协议书》。而大家只有签订了这份协议，才是真正的合作建房。也是签订了这份协议，大家的钱才会从自己的帐号转入合作建房的资金监管帐号。
在这方面，我们要作的事非常多。我们现在这个说明会才刚刚开始。说到这里，我觉得我要说的话已经基本说完了。大家所共同关注的、共同关心的问题，我能够见的也已经都见了，能够回答的也已经回答了。大家一定还会有很多问题，如房价多少、位置在哪里、能不能作按揭、资金分几次给、到时怎么分房，等等，这些问题，现在是没办法准确、肯定地回答的。说实在的，我和大家一样，对这些问题也是很想知道答案的。可是，这些问题要等作下去了才知道！
细节决定成败
昨天，我们发起人和顾问团队召开了一个会议。会上，我们顾问团的专家给大家讲了很多具有建设性的意见。这些意见对我们制定合作建房的可行方案，将是十分重要的。这些意见有关于发起人公信力问题、发起人责任问题、买地主体问题、税收问题，还有项目正式开始之后的成本控制、进度监管问题。这些问题实在是太重要了，我们发起人一定会认真研究。
在昨天，我们的顾问团召集人吴元中老先生给我们发起人说了其中一句很重要的话，就是细节决定成败。
这句话，大家都知道。可是，大家也都知道，我们要做到也不容易。所以，我在这里请求大家，对合作建房这事，大家必须要有耐心！要知道，没有把事情想清楚，没有把方案做到切实可行又具有可操作性，没有把困难和风险想得更多一些，最后不仅是欲速不达的事，我们发起人还会成为千古罪人。