维权更为有利 依法规范管理
物权法》规定业主的建筑物区分所有权
[珠海特区报] 06珠海新闻 2007-04-16
管理不到位、小区脏乱差、公共设施维修不及时、业主车辆丢失……业主交了管理费却难以得到等值的服务，有些便拒交管理费表达不满，小区管理为此陷入恶性循环。将于今年１０月１日起施行的《物权法》对业主的建筑物区分所有权以及相邻关系等有了更进一步的明确，对提高物业管理水平和解决物业纠纷提供了有力的保证。记者近日采访了解到，业主期盼优质、贴心的物业服务；物业管理相关单位也在重新定位角色，依法规范管理。
产权归属明确 维权依法进行
根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，只需“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。而此前的国务院《物业管理条例》规定，“选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过”。从“三分之二”到“双过半”，是《物权法》对业主维权作出的重大支持。
记者在采访中了解到，部分小区因不满意原物业管理公司服务，通过召开业主大会，选聘出新的物业管理公司。业主们表示，《物权法》制订了更换物业的相关规定，确保了业主的利益。目前，有的小区的业主们正在仔细研读《物权法》条文，便于日后依法维权。
此外，《物权法》对业主建筑物区分所有权（小区道路、绿地、车位、车库等）和不动产相邻关系（水、电、气、噪声等）作了较为详尽的规定。
业主自由选择 物业定位服务
《物权法》第８１条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。明确了业主自主选择物业服务企业的权利，提倡服务概念，除只有物业公司一家管理模式，增加了两种模式。
对于业主自管，一些物业行业人士表示了他们的担忧。他们认为，物业管理社会分工越来越精细化、专业化，具备相应资质和专业人才才能进行管理。如果是找社会人员管理小区，他们不具备相应资质，可能带来不利的局面。香洲区物业办朱主任认为，明确业主自主选择物业服务企业的权利，存在着操作性不强、难度大、管理过程中法律纠纷难以调解、责任追究难、涉及资质管理冲突等问题。
提高管理水平 逐步优化结构
记者从香洲区物业办了解到，目前，在香洲区注册的物业管理企业有２０５家，一级资质的物业管理企业６家，二级资质８家，三级资质１２１家，临时资质的有７０家。据介绍，我市物业管理企业发展不平衡，体制不健全，运作不规范，整体水平不高，行业亏损现象普遍。
《物权法》实施后，物业服务企业将面临优胜劣汰的局面。面对压力，一些实力强、信誉好、水平高的物业服务企业坦言并不惧怕。他们认为，专业化的物业管理是经济发展的必然选择，只要提高管理水平和服务质量，依法规范管理，才能立于不败。他们已经提前采取行动，做好充分准备。
香洲区物业办朱主任表示，《物权法》的出台，对他们而言既有压力，也有动力。因此，他们重新定位角色，正在研究、制订相关制度，以加强依法管理的水平。
本报记者 蔡芳
相关链接：四个改变
律师林叔权认为，《物权法》实施后，可以带来四个方面的改变：一是改变业主在物业管理上的弱势地位；二是改变物业管理方式，由过去一种模式增加到自行管理和委托其他管理人管理；三是改变公用设施产权不清的状况；四是改变人的观念，强化了服务，淡化了管理。
林叔权还认为，《物权法》在公共物业和业委会法律地位等问题上有一些空白，因此，需要通过制订与物业管理相配套的法律、法规和细则加以完善，才能便于在实际工作中操作。（蔡芳）