[tqb] 19珠海春季地产金典 2007-04-26
——没有依法登记，房子不一定是你的
《物权法》第９条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
根据《物权法》的规定，登记是物权设立和变动的标志。房屋买卖，必须依法进行了登记，领取了权属证书，才意味着房子属于你。也就是说，要证明房产为你所有，要有权属证书为凭。如果你买了房屋，但是没有办理登记手续，而开发商或者原业主又把同一套房子卖给别人，并且产权已经登记到别人名下了，根据《物权法》的规定，你并不能拥有房屋的产权，你拥有的只是要求开发商或者原业主承担违约责任的权利。
——异议登记，保护房产实际权利人
《物权法》第１９条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
现实中经常发生未婚同居、未婚共同置业的现象：张三与李四在未婚同居期间共同出资买了一套住房，办证时产权证上只写了男方张三的名字。后来两人分手，张三试图私自把房子卖掉。李四发现后予以阻止，张三房子没有卖成。《物权法》规定了异议登记制度，李四只要作了异议登记，就无须担心张三私下卖房了。异议登记是指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
——预告登记，有效防止“一房二卖”
《物权法》第２０条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
购房者与开发商（原业主）签订了房屋买卖合同，支付了部分房款后，等待交房、办证需一段时间。在此期间，可能出现不良开发商（原业主）恶意将房子又卖给了第三人，并为第三人办理了产权证书，这就出现了“一房二卖”。这种情形在商品房预售中并不少见。一些不良的开发商，为获得高额利润，不惜违约，一房二卖、甚至一房多卖。《物权法》未施行时，购房者除追究开发商的违约责任外，别无他法。《物权法》规定了预告登记制度，购房者与开发商签订了购房合同后，为了保证最终取得产权，可以申请预告登记。登记后，未经购房人同意，房屋如果出现再次出售，不产生效力。因此，预告登记制度实际上制约了开发商对房屋的恶意处分，将有效遏制开发商“一女二嫁”的投机行为。
——依法足额补偿，保护拆迁户的合法权益
《物权法》第四十二条：“ 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
随着城市发展的加快，征地、拆迁引发的矛盾越来越多，地方政府强制性征用个人用地、补偿不到位的现象屡有发生。《物权法》规定了保护拆迁户合法权益的基本原则，在某种程度上加强了对弱势群体的权益保护。尤其是对于城郊农民来说，《物权法》的规定不仅保障了他们目前的生活，也充分考虑到他们以后生活和居住的需要，有利于社会和谐，有利于促进房地产业的和谐发展。就如重庆“最牛钉子户”事件的最终圆满解决，就是得益于《物权法》在全国人大的通过。
（作者系广东大公威德律师事务所律师）