| 林律师，我有一房，该房已办了按揭（公积金贷款和商业贷款各半），月供了半年，目前还未收楼，房产证要在收楼后约数百天后才办。 现请教林律师几个问题：
1、假若我现想卖房，但目前尚未出房产证，无法进行房产证变更, 如何与买方完成交易？卖方是否能一次性收足应收款项？ 2、中介垫资的方式现在是否可行？还是选择担保公司和银行一起推出的住房转按揭贷款业务较佳？有何方法利于操作，减少风险？ 3、办按揭时，银行说一年后才可以提前还贷，而我才供楼半年，这又应该如何操作? 林律师回答： 你的问题涉及几个问题：
1、公积金贷款合同规定
2、银行贷款提前还贷的规定（贷款合同的约定）
3、买方的意愿
你可以借助“转按揭”业务，也可以借助律师的帮助完成你的交易。
林律师建议：
将所有的合同资料传真（或者送到我的所里），包括房屋买卖合同、公积金贷款合同、银行贷款合同，我才能给你具体意见（有针对性）。
林叔权谨上
电话：13926929635
2007－6－5 网友Ailsa的“提醒”——
提醒：2005年的6月1日珠海就已颁布文件，禁止楼花转让。也就是说在你未取得房产证这前，无论你跟银行之间的贷款合同是怎么样签定的，也要等办理出房产证后才可转让。
林律师： 针对网友Ailsa的“提醒”——
一、《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”
二、《广东省珠海经济特区房地产管理条例》 (1992年12月13日广东省人民代表大会常务委员会公布) 第二十五条规定，预购的房地产可以转让，但应当办理转让登记、并交纳有关税、费。
林律师的理解：
上述规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
但是，
一、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条规定，切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
二、最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”
林律师的理解：
国办发[2005]26号）第七条的规定，是禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。如果是已经竣工的预售商品房，是允许转让的。
而根据最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定，转让的合同必须有效。一般来说，已经进行了备案登记的预售合同，即肯定是有效合同。否则，根据《物权法》的规定，登记机构应承担实质审查错误的责任。
三、珠府办２００５３８号的《转发省府办公厅贯彻执行国务院办公厅就建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定，从2005年８月起明令禁止商品房预售中的一些违法违规销售及商品房转让中的投机行为：
禁止商品房预购人将已经购买的未竣工的预售商品房屋再行转让，在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产登记管理部门不得为其办理转让等手续；对房屋所有权中请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，各级房屋登记管理部门不予办理房屋权属登记手续。
商品房屋预售买卖合同一经登记备案就不得随意撤销，确因预购人经济困难等特殊情况需要撤销的，买卖双方应当同时向房屋登记管理部门提出书面申请，经批准之后方可予以撤销登记备案。对撤销登记备案的，应当按照规定交纳有关税费。
林律师的理解：
1、虽然规定了商品房屋预售买卖合同一经登记备案就不得随意撤销，但是这里是留了“确因预购人经济困难等特殊情况需要撤销的”这一例外的。这样的规定等同于为未竣工的预售商品房屋再行转让留了“活口”。
2、一般来说，现在的商品房预售合同均规定，办理房产证需在房屋交付之后的180天、360天甚至720天；而众所周知的，还有“烂尾”的。未办理房产证不能转让的规定是明确的，但是，据我所知，全国没有一个地方严格执行。
2007－6－11
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