| | 林叔权观点 （2007－6－21《中山商报》）—— 二手房交易要立法先行 目前，二手房交易市场上暴露的问题，除了房地产经纪机构占用、挪用、侵吞委托人的交易资金现象比较严重之外，还存在着大量的无照经营、超越经营范围，未经委托人同意，以高于委托人意向的价格租售房屋，赚取差额部分价款等等违规行为。广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，这些问题的存在，表象原因似乎是二手交易市场运行规则不健全，房地产经纪机构诚信缺失，其根源在于法制建设滞后，政府的监管缺位。
林律师表示，在立法上，我国没有规范二手房交易的法律、法规。由建设部颁发的、自 1996年2月1日起施行的《城市房地产中介服务管理规定》，属于政府部门规章。而且，由于该《管理规定》制定的当时，房地产业的发展刚处于萌芽和起步阶段，使得《管理规定》在内容上没有涉及到目前二手房交易市场中所存在的主要问题。另外，建设部、中国人民银行于2006年12月联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了一些规定。但是，对二手房交易资金的监管，光有建设部和中国人民银行的通知是不足够的。事实证明，切实遵照执行该《通知》的地方很少，即使是已经执行该《通知》的地方，严格执行该《通知》规定的中介机构的比例也不大。
我国要使得二手房交易走上规范经营、诚信经营之路，林叔权律师提出来四个前提：一是要全面推行房地产经纪机构备案公示制度；二是要严格实施房地产经纪人员职业资格制度；三是要有专门的监管机构；四是要有强势的中介机构自律组织。林律师说：“要奠定上述四个前提，关键是要立法先行。要结合目前现有的规定，制定一部统一的《二手房交易条例》，规范房地产经纪机构的经营行为及二手房交易管理。在有法可依的前提下，成立专门的房地产经纪机构监管部门，对中介机构进行规范管理；同时，支持、促进中介机构自律组织的发展，加强行业自律。” | | 发布日期：2007年6月21日 作者：实习记者 李双/文 记者 周敏/图 网站编辑：叶嘉伟 | | | | 资金监管走近中山市场 |
| 市场认可度不高 卖方不愿接受成为推广难点
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来源于：中山商报 2007年6月21日 第 667 期 B4版
日前，中山发生了一起地产中介公司业务员卷款潜逃事件，一大型地产中介公司业务员私吞两位客户共计10万元的购房款“人间蒸发”，消费者几年积蓄凭空消失。虽然该公司随后及时做了补救措施，补回客户购房款，但很多业内人士都表示，从这件事可以看出，中介市场在对于客户资金监管方面仍有很大漏洞，而很多业主也不愿意接受资金监管。大地物业适时推出了“二手房交易资金监管业务”，以求从根本上堵住二手中介公司的资金监管漏洞，保证二手房市场的正常有序发展。
“保安居”保证购房资金安全
大地物业与广东发展银行中山支行签订了资金监管协议，推出二手房交易资金监管业务———保安居。保安居是对经纪公司“居间担保”环节的一种替代，是指由卖房人、买房人、中介代理公司在公平、公开、公正的原则下，委托银行对《房地产买卖合同》项下资金进行全程监管，在《房地产买卖合同》履行完毕前由银行冻结该款项，提供保管服务。
在这项产品上，广发行为二手房交易双方及房屋中介提供信用中介，买房人或中介代理公司先将交易资金存入银行进行托管，待买卖双方在中介公司完成过户手续（或办理完抵押登记手续），即《房地产买卖合同》履行完毕后，由买卖双方及中介代理公司共同确认之后，解冻该款项，银行方可按照交易双方及中介公司指令将交易资金划转至卖房人的账户中，若双方未达成交易，银行按协议约定退回交易资金。交易过程中银行根据协议约定仅对交易资金进行拨付或退回。任何一方都不得提前支取，从而避免因交易一方违约而给另外一方带来损失。
大地物业中介部经理郭超介绍，申请这项业务只需要交易双方跑2趟广发行的营业网点，手续便捷，而且中介和银行提供服务都是免费的。
“资金监管”未入百姓家
2007年1月22日，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房地产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全。但在中山，大家对其接受程度还不是很高，很多人甚至没听说过“资金监管”。
记者在采访中发现，目前的二手房交易中，买房人还大都采取把购房款交给物业公司、再办房产证的做法。某二手中介老板告诉记者，他们从去年下半年开始零零星星接触资金监管，主动提出资金监管的客户很少，大概300个客户中只有一个提出，多半客户根本不知道这回事。而一般只有在交易双方没有达成资金交付方式时，才会选用资金监管方式。但他们公司目前只是有一单做一单，没有跟固定银行签订监管协议，因为还没有必要。
创辉租售中山区代理总监林庆华则认为，目前有些二手中介公司已经陆续涉及资金监管，像他们已经和建设银行签订资金监管协议。但是，由于市场上各个中介公司有不同的做法，导致业主、客户认识混乱，嫌资金监管麻烦而走“捷径”私下交易。
如林庆华所说，有市民表示，资金监管对于卖家来说，并非十分有利。由于有些银行规定要看到房产证上有新业主的名字后才会拨款，而过户、制作房产证的过程需要1个月，如果买家要贷款，那卖方结清所有款项的时间还会被延长。这就造成卖家把房子卖了，但是要一两个月后才能收回房款。另外，每家公司都有自己一套做法，也使得业主、客户无所适从。
市民郑阿姨前几个月买了一套二手房，交房款时费了老大的脑筋，想了一个办法：请对方开一个账户，自己把钱存进去并重新设置密码，并把存折拿在自己手上。等过户完毕，把存折交给对方，并把密码告诉对方。郑阿姨说：“那么大一笔钱，交给谁都不放心，只能想这样的土办法。要是早有资金监管，肯定用它啦。”
林庆华表示，他希望中山几家规模较大的中介公司能一起坐下来，协商研究一套大家共同遵守的资金监管流程，从而引导客户、业主按照正规的交易流程进行交易，营造一个良好规范的行业氛围。