夫妻财产平等处理权不等于当然的处分代理权
——夫妻一方签订的房屋委托出售代理合同的效力问题
网友问题：
林律师：
你好！想问你个问题。我有个朋友想出售房屋，某某地产在我朋友不知情的情况下与他老婆签订了独家委托合同和只有价格的买卖合同，房产证上只有我朋友一个人的名字，请问在没有我朋友的授权书和签名的情况下这两份合同有效吗？麻烦林律师在百忙之中能抽个时间作答，谢谢！！！
林律师回答：
近段时间，我经常碰到这样的问题。
首先，要知道夫妻对共有财产有平等的处理权。
《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
其次，要知道平等处理权的含义。
夫妻对共有财产享有平等的处理权是至关重要的，因为它直接涉及到夫妻共同财产的命运。
夫妻对共同所有的财产的平等处理权的法律含义是：
(1)夫妻双方在处理夫妻共同财产时应当彼此尊重，相互协商，在意思表示相一致的情况下共同决定夫妻共同财产的占有、使用、收益和处分。
(2)如果夫或妻一方擅自处理夫妻共同所有的财产，一般情况下应当认定该处分行为无效。但第三人善意取得该财产的，应保护第三人的合法利益，对夫或妻另一方所受的损失，由擅自处分夫妻共同财产的一方给予赔偿。
由此，夫妻对共有财产有平等的处理权不等于夫妻一方拥有对对方财产份额的当然的处
分代理权。
再次，要知道合同效力的法律规定及善意取得制度。
——合同效力的法律规定
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”
《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
——善意取得制度
《物权法》规定了不动产的善意取得制度。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
根据上述规定，对网友的问题，我的观点是《房屋委托出售代理合同》无效。
《房屋委托出售代理合同》是业主与物业代理公司签订的居间合同，而不是业主与房屋买受人签订的房屋买卖合同。物业代理公司是专门提供物业代理的专业机构，对房屋买卖及夫妻共有财产的平等处理权应当知道和了解，也应当明白夫妻对共有财产有平等的处理权不等于夫妻一方拥有对对方财产份额的当然的处分代理权。因此，物业代理公司因为没有了解委托人（夫或者妻）在委托前是否已经取得对方的同意和授权，并取得书面的授权书或者确认函，存在着过错。在实践中，有些物业代理公司为了争取房源，往往还存在着误导、欺诈、胁逼的行为。如此，就不是仅仅过错，而是故意了。
《房屋委托出售代理合同》不是业主与买受人签订的房屋买卖合同，因此，不能适用善意取得制度。物业代理公司以已经找到了买主并且已经和买主签订了房屋出售协议为由而主张所谓的买主是善意买受人。在这种情形下，如果物业代理公司要对所谓的买主承当违约责任，也与业主夫妇无关。