退房个案不断在珠海出现是不争的事实
七成受调者冀明年初现拐点 调查显示消费者购房进入观望期,应对房贷新政影响出现退房等现象
南方都市报 日期:[ 2007年11月28日 ] [ 珠海杂志 黄金楼市 ]
广东大公威德律师事务所律师林叔权:
虽不能说9.27房贷新政已经引发退房潮，但是退房个案不断在珠海出现也是不争的事实。
自“十一”国庆以来，他本人接受的有关房地产交易纠纷案件的咨询中，就不断碰到买房人询问如何退房、如何从开发商手中退回已经缴纳的认购金、定金的案例。而在今年“十一”国庆之前的近两年时间里，这样的咨询是绝无仅有的，以前碰到最多的是关于二手房买卖纠纷及物业管理纠纷。尤其是，由于9.27房贷新政关于第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者尤其是二次置业、三次置业的预订人群始料不及，已经预订的房屋成了“烫手山芋”，进退两难：如果按照开发商的通知如期去签约办按揭，就要面对筹集增加的首付资金难度大及利息提高还贷压力增大的困境；不如期去签约办按揭吧，却要面对开发商发出的单方终止认购协议、没收认购金或者定金的最后通牒。
策划动机
2005年至今，房地产市场可谓一路见涨，国家每年都出台了多项宏观调控政策，但短暂的观望之后迎来的却是房地产市场的更加蓬勃的发展。今年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“9.27新政”），各银行细则也相继出台。毫无疑问，此次新政的内容是最细致，对购房人的影响是最为直接的，虽然深圳等大城市传来新政引起的房价下跌、成交量下降等诸多不好的消息，珠海也是保持一如既往的浓郁观望气氛。
然而，此次观望气氛会维持多久？观望之后一如往年房价继续上涨？抑或有所回落？珠海房价的拐点到底在何时？近日，本报联合珠海房产之窗共同做了一个关于9.27新政的调查。调查结果显示，有六成以上受调查者对政策性的调控失去信心。而记者对市场进行调查后了解到，近期出现了不少退订个案，显示调控仍有一定程度奏效。
调查分析
六成受调查者对调控没信心
近日，本报联合珠海房产之窗共同做了一个关于9.27新政影响的调查。调查结果显示，66.7%的调查者表示对这次的调控效果并不是很有信心，担心又会像以前一样，调控过后房价继续上涨。一接受问卷调查的李先生告诉记者，房产新政年年出台，年年都叫新政，每次出台都是观望个几个月，之后价格又涨上去。这次新政出台，大家本以为会有很大影响，特别是第二套房的首付和利率提高，但是后来看了各个银行出台的实施细则，感觉对他个人并没有实际影响。这家银行不贷总可以找到另外的银行放贷。而且看最近新盘开盘的价格，都没有下降的趋势，李先生认为，如果仅仅是买两套房产，估计还不会受到影响，如果是第三套、第四套以上房产，可能会到较大的影响。
9.27新政出台之后，75%的被调查者反映新政的出台影响了原本的购房计划，都表示将观望一段时间再说。而在观望时间的调查中，85.7%的被调查者表示将购房计划推迟到明年，观望明年的具体政策再说。在二手房交易方面，新政出台后，二手房交易锐减，在此次的调查中，50%的被调查中表示如有房出售，可能会降价销售，收回资金做其它投资，而40%的调查者仍坚持挺过观望期，拒不降价。10%的被调查者表示如果只是一点点下调幅度可以接受，如幅度太大则没办法接受。
对此调查，不少业内人士表示在意料之中，特别是对于调控效果的信心方面，业内人士告诉记者，随着国家政策的一番又一番的出台，市民对政策的实施效果信心其实在减弱，很多市民在2005年的宏观政策调控时就寄予了相当大的信心，结果调控之后，房价迅速上扬，房子更加买不起，所以去年的宏观调控观望之后除了房价继续上涨外，市民的购房热情也迅速释放，从而造成房子热销的状况。因此，今年的调控政策虽然非常微观，但不少市民对待的态度也不外乎是观望，真正买房的人还继续在买房。最近几个楼盘的热销就是佐证。
市场调查
观望气氛浓厚 退订现象出现
一方面，大家对政策的执行效果表示怀疑，另一方面，随着新政逐步实施，珠海市场上也开始出现了一些退订的声音。虽然此前在记者的调查中，几乎所有开发商都否认因9.27新政而产生退订的现象，但广东大公威德律师事务所律师林叔权告诉记者，虽不能说9.27房贷新政已经引发退房潮，但是退房个案不断在珠海出现也是不争的事实。自“十一”国庆以来，他本人接受的有关房地产交易纠纷案件的咨询中，就不断碰到买房人询问如何退房、如何从开发商手中退回已经缴纳的认购金、定金的案例。而在今年“十一”国庆之前的近两年时间里，这样的咨询是绝无仅有的，以前碰到最多的是关于二手房买卖纠纷及物业管理纠纷。尤其是，由于9.27房贷新政关于第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者尤其是二次置业、三次置业的预订人群始料不及，已经预订的房屋成了“烫手山芋”，进退两难：如果按照开发商的通知如期去签约办按揭，就要面对筹集增加的首付资金难度大及利息提高还贷压力增大的困境；不如期去签约办按揭吧，却要面对开发商发出的单方终止认购协议、没收认购金或者定金的最后通牒。
退房个案
案例1 提高首付 购房者变“钉子户”
某一户口在珠海而人在上海某大外资公司任财务总监的李先生，2007年9月20日与位于唐家的某一著名楼盘的开发商签订了认购书，认购该楼盘二期某单元，面积250平方米，单价12000元，总房款300万元。认购书签订时支付了定金5万元，另约定2007年10月15日前签订正式的《商品房买卖合同》，签订合同时再付首期楼款30%（含定金），余款作银行按揭。 可是，开发商在10月5日通知李先生要前往签订一份提高首付到40%的确认函，并说如果不签这份确认函即视为买房人违约，定金不予退回，开发商将有权另行处理其预订的房屋。李先生接到这份通知后相当着急，找到律师想办法应对。
律师为其提供了一个两全的建议：向开发商提出要求提供《商品房买卖合同》样本合同及附件（包括交楼标准、补充协议及前期物业管理服务协议）供审查，从中“挑刺”，以逼使开发商同意退房并退回定金。可是，开发商对这一要求置之不理，以没有先例为由推搪。无奈之下，李先生一方面由律师出具律师函交涉；另一方面自己出面向建设局投诉。如此，开发商知道碰到了另类“钉子户”，立刻答应退房退款。
案例2 预算吃紧 险被没收定金
某来自北方的私营企业主王先生，虽已经于2001年向某置业公司购买了位于唐家的某山庄别墅，但是，受房价会继续攀升的预期驱动，又于2007年9月25日与同一开发商签订一份《商品房临时购销合同》，约定购买该山庄的高层海景豪宅一套，面积280平方米，单价10000元，总价280万元。临时合同约定在签订时支付定金10万元，10月25日签订正式的《商品房买卖合同》并缴纳30%的首期款（含已付定金），余下七成作20年期银行按揭贷款。
“十一”国庆后上班第一天，王先生收到一个不明不白的手机短信：“很抱歉地通知您，因为9.27新政的出台，您购买的房屋首付应提高到40%，请您速来售楼部签订变更首付比例的确认函，否则后果自负。”临近签订正式合同的10月20日，王先生又收到另一短信：“再次抱歉地通知您，因为9.27新政的出台，您购买的房屋首付应提高到40%，请您按临时合同约定的时间来售楼部签订正式合同；逾期不来办理，我们将没收定金并收回房屋。”
王先生认为自己已经是旧业主了，收到这样信息时并不以为然。又因9.27新政增加首付再加息而使自己原先的预算“吃紧”，对是否继续签约举棋不定，所以到了10月25日也没有去办理签订正式合同的手续。出乎该买房人之意料，他在10月26日清早又收到手机短信：“抱歉地通知您，因您逾期来办理签订正式的《房屋买卖合同》的手续，我司已按临时合同的约定没收定金并收回房屋另行处理。”王先生找律师出主意，经过调解，最终才退房并收回定金。
应对方法
规避新政花样百出
新政一出台，除了观望政策走向之外，仍有一部分有刚性购房需求的市民在考虑如何购房。在此次调查中，这部分调查者的比例大约有25%.那么这25%的市民将如何在现有政策下以最经济实惠的方式购买到心水楼盘呢？记者了解到目前消费者比较常见的几种规避新政的方法：
方法1 将之前贷款付清再买
目前大部分银行所认定第二套房子都以在银行贷款为标准，倘若之前有房产正在按揭，手上又有闲钱的，不妨先将第一套房款付清，结束与银行的房贷关系。然后再供第二套房，相信省下来的一成按揭以及每个月的按揭款额应该可以相对地补足第一套房款付清的状况。
应用人群：自住或者换房型。
方法2 借亲戚朋友之名购买
有的消费者找信赖的朋友或者父母或亲戚，以他们的名字按第一套来买，五年之后你们再办理交易手续。人杰物业总经理曾平告诉记者，这种做法主要适应于那些炒家。他们公司曾有一个客户在全国有几十套房产，但几乎每套房产都不是他自己的名字，或是借朋友的名字，或是父母亲戚的名字，然后让亲朋出具一份全权委托书给他即可。曾平分析，今后随着国家银根的逐步紧缩，炒家的空间越来越小，投资客会更多地通过这种方式间接炒房。
应用人群：短线投资客户。
方法3 利用银行不同认定方式
如果仅仅是第二套住宅的贷款则好办很多。记者了解到，目前，由于东亚银行和光大银行条件比较宽松，其判定第二套房是以个人为标准的，而其它银行一般是以家庭为标准的。因此购买第二套住宅申请贷款的消费者多半选择在这两家银行办理。
应用人群：对银行细则有研究之人士。
后市预测
2008年还不会到顶点
预测：转折点在2009年中期 珠海的楼市迅速发展了这几年，楼价一直往上涨，每年到年底都会讨论楼市的拐点到底在何处？在此次的调查中，七成被调查者表示珠海楼市将在今年年底明年年初出现拐点，近三成被调查者表示珠海楼市的拐点将出现在2008年以后。且不论这个调查的准确性，从调查者的态度来看，至少七成被调查者希望珠海的楼市在今年年底明年年初出现拐点。
对此，珠海人杰物业总经理曾平表示，短期内，成交量肯定还会下降，状况不会持续很久。明年初，观望期过后，市场应该会活跃起来。他个人觉得银行是不可能放弃房贷这块肥肉的，贷款对银行而言是一个非常保险的项目。珠海还是一个上升期，他预测珠海房地产的顶峰可能在2009年中期，到时会有一个转折点。至于今明两年仍将是稳中有升，起码在2008年都是这样的。
专家：年底前房价波动不大
虽然很多市民都希望珠海的楼市出现拐点，但北京师范大学珠海分校不动产学院教授潘蜀健认为，目前，左右房地产市场价格居高不下的因素主要是受消费者买涨不买落的情绪影响，政策方面的影响主要体现在中小炒房者的影响，这些中小炒房者受国家政策的打压力度越来越大，可能会慢慢退出这个市场，但对大型的炒房者来说没有明显影响。
潘蜀健预测，今年年底以前珠海的房价不会有太大的波动，不过政策的影响最终还是会从深圳波及到广州、上海，到珠海，即使没有价格上的影响，但成交量上肯定会有一些影响。
业内：房价还有上升空间
银行细则一出台，除了中小炒家受到影响外，那些中小型开发商也难免受波及。业内人士分析，银根缩紧的情况下，增加了融资的成本，对开发商是一个比较大的挑战，最后的结果必然是加速整个房地产行业的洗牌，大型开发商融资渠道充分，小型开发商淘汰出去。同时，不少专家表示，虽然大型开发商可以提高开发楼盘的品质，但同时也可能带来房价的进一步上涨。因为大型开发商由于资金的雄厚垄断了更多土地资源，融资成本的增高，必然将这部分增高的成本转嫁到房价上，因此，房价下跌的可能性不大，还应该是往上走的趋势。
满堂红珠海分公司总经理崔惠芬认为，各大银行在房贷方面收紧，直接意味着众多依靠房贷置业的购房者会因为贷不到足够的款而选择出市，特别是接下来银行实施新房贷政策的第一个月，珠海市的房产交易量将有可能减少。但是新房贷政策的出台在一定程度上对房产市场的健康发展起到了一定的推动作用，第二套房首付比例提高至四成以及贷款利率提高对支付能力较强的高端买家影响不大，但是对普通投资者有较大的影响。与过往“一刀切”的政策相比，本次政策显得更为有针对性，也更为合理，对抑制楼市投资氛围、防范房贷金融风险有积极的作用。她表示，大多数的置业者还是要依靠贷款来买房，在这些置业者之中，既有自用的刚性需求，也有非刚性的为投资或保值而购房的需求，提高首付等于抬高了其入市门槛，有助于缓解楼市紧张的供求关系。因此新房贷政策的出台可能会减少投资者入市，降低楼市的投资氛围。
采写： 本报记者 刘瑾