答网友问题：餐厅的阳台改成飘窗啦，该怎么办？！
网友问题：
林律师:
2006年中，我购买了一套房屋，约定2007年12月31日交房，但交房时我发现开发商交付的
房屋与购房合同的约定不符，户型发生了很大的改变。而之前，开发商从未就设计变更之事告知我
.我对改变后的户型很不满意.与开发商交涉后,他要我退房.但房子在我购买时已经过了1年多快两年,
房价也上涨了一差不多一倍,我可以要求赔偿吗?
林律师答：
在商品房买卖纠纷中，开发商通过变更设计增加面积以达到多收房款的现象十分常见。主要是通过将外阳台改为内阳台、取消“飘窗”及在公摊面积上大搞猫腻来实现。因为，按规定，测绘单位在计算房屋面积时，内阳台即封闭式阳台是按其外围水平投影面积计算，外阳台非封闭式阳台则按其外围水平投影面积的一半计算面积；而所谓的“飘窗”，面积如何计算，目前没有明确规定，是不是视为阳台，无统一界定。至于房间有阁楼或者楼梯的，面积的计算更加复杂。而公摊面积因涉及面广，普通业主更加难以清楚其中的奥秘。
由此，房屋买卖合同对面积的约定就十分重要。问题是，几乎所有的合同都约定有“最终面积的计算以确权或者测绘单位的测绘为准”。这就为开发商以变更设计、面积增加、需补缴房款留下了空间。
而当开发商祭出“不要可以退房”时，这只能用“强盗”而不是霸道来形容了。然而，法律在这方面的规定还是清楚的：
首先，签订合同之后的设计变更、图纸修改，如果未经购房人的同意则属于单方变更合同，视为无效。
其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
林叔权律师 谨上
2008－3－27
网友又问：
他们是把原来在餐厅的阳台改成飘窗了,我们跟开发商交涉过,他们就补了一个户型变更的通知给我们,通知上说如果不同意户型更改,就按购房合同上的条款执行,而合同上的条款只是说退还当时的购房款加银行利息,当时的房价跟现在相差很多,我们肯定不愿意退,但是不退我们就是默认接受了更改后的户型,购房合同继续生效!
现在我们的问题是:开发商在户型更改差不多有一年时间后才书面通知业主(还是业主先发现的),之间一年时间房价产生的差价是否开发商有责任赔偿?如果开发商在决定更改户型第一时间书面通知业主,那我们可以选择退房然后再选择适合自己的房型,但现在我们退掉房子,显然对业主来说很不公平!
现在我们又发现在客厅往主卧的通道宽度呈梯形的,两端相差10CM.
林律师再答：
我在前面已经说了：签订合同之后的设计变更、图纸修改，如果未经购房人的同意则属于单方变更合同，视为无效。
你说，“开发商在户型更改差不多有一年时间后才书面通知业主(还是业主先发现的)”, 我认为，这种情况当属“无效”，即应按设计变更前的面积计算。
而如果交房时的实际面积大于设计变更前的面积的3％，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。也即，你有权拒付面积误差比超出3％部分的房价款。
至于开发商要你选择退房，我已经说了，这是“强盗”的做法，因为，同样根据“第十四条”的规定，解除合同还是继续履行合同，选择权在于买房人而不在于开发商。但是，由于你碰上了“强盗”，那就要看你自己是不是更强的“强盗”了，或者你能不能碰到“绿林好汉”啦！