网友王先生的问题——林律师您好:
给您添麻烦了,我需要您的帮助和指导:
2007年1月15日我在房地产开发公司交了12万元定金意购商铺一套,开发公司并给我开了一张定金收据。该公司销售员随后通知我如果我选择一次性交清房款能优惠总房款的12%，于是我在2007年5月5日交齐了所购商铺的全部房款,得到了12%的价格优惠，并与开发商签定了商铺认购书，房款总额为515070元、商铺总面积119.94平米。到08年3月15日前接到开发公司电话通知要我去签定商品房购销合同，并通知我还要补交38000元房款，理由是所购商铺面积增加了8.85平米，如不交齐房款就不签定商品房购销合同。我以开发商擅自更改设计未提前通知为由拒交。(交款收据和商铺认购书在附件中)请专家帮助：我的商铺认购书能否认定为商品房买卖合同？认购书中的认购协议是否对我不利？该怎么应对?现在开发商通知我要把我的商铺卖掉,我该怎么办?
林律师回答——
王先生：
你好！
我认为，虽然你只是与开发商签订了《商铺认购书》，还没有与开发商签订商品房购销合同。但是，由于你已经按开发商的要求缴纳了全部房款，因此，可以认为你已经实际履行了全部的合同责任，已经不存在着要不要签订商品房购销合同的问题，签订商品房买卖合同只是出于办证目的。在此情形下，即使是开发商要你补交38000元房款而你因对面积增加有异议而拒绝缴纳，开发商也无权单方解除已经实际履行的合同。倒是你有权要求开发商履行交付商铺的责任。
但是，你要注意的是，由于你购买的商铺未签订预售合同，因而未在房地产登记中心做预售登记，而如果开发商蛮不讲理而将你的商铺另行出售，结果就对你十分不利：另一买房人因已经登记而将取得商铺所有权，而你未作预售登记只拥有债权，你无权主张房屋所有权。为此，我建议你如果未能与开发商协商解决设计变更所造成的面积增加问题，而你又不愿意补价款，你就必须尽快起诉，主张开发商履行交付商铺的合同责任，同时采取诉讼保全的措施查封该商铺以免开发商一铺二卖！