签了《认购书》要退房怎么办？
网友问：
几个月前，我与斗门某楼盘的开发商签订了《认购书》，交纳了3万元的认购金，近日，开发商通知我该楼盘已经取得预售许可证，要我在本月底前去签订房屋预售合同。我不想要这个房，有什么办法能退房，退回认购金？
林律师回答：
现在珠海取消购房入户，房价又看跌，有些在高房价时定购了房子的人想“反悔”，要退房。最近，有这种想法的“准业主”比较多。所以，我在这里一并做些解答。
首先，在开发商取得预售许可证之前，签订《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》之类，并非法律要求的程序。法律规定，开发商取得商品房预售许可证或者销售许可证，才能出售房屋；法律也规定，购买商品房要签订书面的房屋买卖合同，这里指的是：对期房来说，即取得预售证的，要签订《商品房预售合同》；对现楼而言，签订的是《商品房买卖合同》。开发商未取得预售证而开始认售登记（名堂很多，包括出售VIP，签订《认购书》等），收取认购金（或者叫优先认购金、诚意金、定金、订金等名目），均属于违法违规销售行为，相关的法律、法规是禁止的。
其次，由开发商提供的《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》，通常都是格式化的，而且大都约定的是缴纳定金且违约时不退回，即使是约定的不是定金而是认购金、诚意金、订金之类，也会写明如果认购人反悔不买，即要退房，所收取的认购金、诚意金、订金不退回。
到此，我们就要回来探讨《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》的法律效力问题及认购金等能否退回的问题。
如上述所言，《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》都不是法律要求的房屋买卖过程中必须签订的法律文件。但是，在过去几年并且一直到现在，形形色色的“认购”登记已经成为房地产业界的“行规”，买房人在“买涨不买跌”的心态下，没有选择签与不签的权利，通常也没有可能对其中的内容进行修改。因此，这类“认购”文书通常一签订就把买房人“套牢”，最终只能就范，否则，交的订购金或者定金就拿不回来了。
在法律效力上，我认为，在开发商未取得预售许可证之前，由于法律、法规不允许预售，双方所签订的《认购书》之类文书，应为无效。而无效，根据《合同法》的规定，这些协议自始无效，按规定要返还原状。因此，如果在开发商取得预售许可证之前，“准业主”要退房，我认为，开发商应予以无条件退房，并且全额退回所收取的认购金、定金等。而且，我认为，取得预售证并不会改变在之前签订的《认购书》之类的效力。因此，如果开发商已经取得预售许可证并且通知前往签订《预售合同》，买房人也是有权不签订并且要求开发商退回所收取的款项。但是，在这个阶段，“准业主”想退房，显然会困难得多了。所以，我建议，想提出退房的认购人，最好不要直截了当地以“购房不能入户”或者“房价在降”等为由提出，而是应当以《认购书》等协议是无效协议为由提出；如果是开发商已经通知前往签订《预售合同》，则还可从《预售合同》本身做文章，一是可以从中挑刺，二是可以要求补充一些开发商难以接受的条款。如房屋交付时间及逾期交付的违约责任、首付比例及银行按揭的成数、房屋分期验收交付还是综合验收交付、前期物业管理中的合同及管理费等等，都可以是挑刺的很好事由。