| 《中山商报》报道林叔权律师的观点（2008－5－15） ——律师说法：房价下跌已交了认购金怎么办 市道持续低迷，楼价也不断缩水，目前城区已有不少楼盘出现“越卖越便宜”的情况，更有某大型楼盘的业主联合要求开发商“退差价”。有律师表示，他接到一些市民的咨询，他们在高价时买了房子或付了定金，现在市道不好，希望能有理由可以无条件的退房，收回定金。广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，若消费者只与开发商签订《认购书》，未签《商品房买卖合同》，可认定《认购书》之类文书无效，消费者可以取回定金。
3万元认购金能否拿回？
2008年1月，市民小杨看上了一处正在接受预售登记的楼盘，双方谈妥条件后，小杨和开发商签订了《认购书》，并交纳了3万元的认购金。近日，开发商通知他说楼盘已经取得预售许可证，请小杨在本月底前去签订房屋预售合同。
“1月份的价格跟现在已经不一样了，当时我买的时候是5000多元一平方米，现在单价已经降了将近1000元，而且看样子房价还要再往下走。”看着房价持续下跌，小杨不想要这个房子了。但是，当时签订的《认购书》已写明，若小杨单方面取消合约，3万元的认购金将被开发商收回。“不知道这样的《认购书》有没有法律作用，我的3万元认购金能不能拿得回来？”
《认购书》实为无效合约
目前，开发商与准业主用于认定协议的合约五花八门，有《认购书》、《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》或是《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》。林叔权律师表示，在开发商取得预售许可证之前，签订《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》之类，并非法律要求的程序。法律规定，开发商取得商品房预售许可证或者销售许可证，才能出售房屋；法律也规定，购买商品房要签订书面的房屋买卖合同。对于期房来说，取得预售证的，要签订《商品房预售合同》；对现楼而言，签订的是《商品房买卖合同》。
“因此，开发商未取得预售证而开始认售登记，包括出售VIP，签订《认购书》等，收取认购金，或者叫优先认购金、诚意金、定金、订金等名目，均属于违法违规销售行为，相关的法律、法规是禁止的。”林叔权律师说。
退房还要讲策略
虽然从法律的角度来看，《认购书》之类的合约文书都不是法律要求的房屋买卖过程中必须签订的法律文件，实质上是无效的，但由于开发商提供的《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》，通常都是格式化的，而且大都约定的是缴纳定金且违约时不退回，即使约定的不是定金而是认购金、诚意金、订金之类，也会写明如果认购人反悔不买，即要退房，所收取的认购金、诚意金、订金不退回。
形形色色的“认购”登记已经成为房地产业界的“行规”，买房人在“买涨不买跌”的心态下，没有选择签与不签的权利，通常也没有可能对其中的内容进行修改。因此，这类“认购”文书通常一签订就把买房人“套牢”，最终只能就范，否则，交的订购金或者定金就拿不回来了。
“在法律效力上，我认为，在开发商未取得预售许可证之前，由于法律、法规不允许预售，双方所签订的《认购书》之类文书，应为无效。而无效，根据《合同法》的规定，这些协议自始无效，按规定要返还原状。
因此，如果在开发商取得预售许可证之前，‘准业主’要退房，我认为，开发商应予以无条件退房，并且全额退回所收取的认购金、定金等。”同时林律师表示，商品房取得预售证并不会改变在之前签订的《认购书》之类的效力。因此，如果开发商已经取得预售许可证并且通知前往签订《预售合同》，买房人也是有权不签订并且要求开发商退回所收取的款项。但是，在这个阶段，“准业主”想退房，显然会困难得多了。
林律师建议，想提出退房的认购人，最好不要直截了当地以“购房不能入户”或者“房价在降”等为由提出，而是应当以《认购书》等协议是无效协议为由提出；如果是开发商已经通知前往签订《预售合同》，则还可从《预售合同》本身做文章，一是可以从中挑问题，二是可以要求补充一些开发商难以接受的条款。“如房屋交付时间及逾期交付的违约责任、首付比例及银行按揭的成数、房屋分期验收交付还是综合验收交付、前期物业管理中的合同及管理费等等，通常都是挑刺的很好事由。” |