林叔权律师——房地产法律专家

《中山商报》报道林叔权律师的观点（2008－5－15）——律师说法：房价下跌已交了认购金怎么办

林叔权律师 — Thu, 15 May 2008 14:06:00 GMT

《中山商报》报道林叔权律师的观点（2008－5－15）

——律师说法：房价下跌已交了认购金怎么办

   市道持续低迷，楼价也不断缩水，目前城区已有不少楼盘出现“越卖越便宜”的情况，更有某大型楼盘的业主联合要求开发商“退差价”。有律师表示，他接到一些市民的咨询，他们在高价时买了房子或付了定金，现在市道不好，希望能有理由可以无条件的退房，收回定金。广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，若消费者只与开发商签订《认购书》，未签《商品房买卖合同》，可认定《认购书》之类文书无效，消费者可以取回定金。

3万元认购金能否拿回？

2008年1月，市民小杨看上了一处正在接受预售登记的楼盘，双方谈妥条件后，小杨和开发商签订了《认购书》，并交纳了3万元的认购金。近日，开发商通知他说楼盘已经取得预售许可证，请小杨在本月底前去签订房屋预售合同。

“1月份的价格跟现在已经不一样了，当时我买的时候是5000多元一平方米，现在单价已经降了将近1000元，而且看样子房价还要再往下走。”看着房价持续下跌，小杨不想要这个房子了。但是，当时签订的《认购书》已写明，若小杨单方面取消合约，3万元的认购金将被开发商收回。“不知道这样的《认购书》有没有法律作用，我的3万元认购金能不能拿得回来？”

《认购书》实为无效合约

目前，开发商与准业主用于认定协议的合约五花八门，有《认购书》、《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》或是《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》。林叔权律师表示，在开发商取得预售许可证之前，签订《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》之类，并非法律要求的程序。法律规定，开发商取得商品房预售许可证或者销售许可证，才能出售房屋；法律也规定，购买商品房要签订书面的房屋买卖合同。对于期房来说，取得预售证的，要签订《商品房预售合同》；对现楼而言，签订的是《商品房买卖合同》。

“因此，开发商未取得预售证而开始认售登记，包括出售VIP，签订《认购书》等，收取认购金，或者叫优先认购金、诚意金、定金、订金等名目，均属于违法违规销售行为，相关的法律、法规是禁止的。”林叔权律师说。

退房还要讲策略

虽然从法律的角度来看，《认购书》之类的合约文书都不是法律要求的房屋买卖过程中必须签订的法律文件，实质上是无效的，但由于开发商提供的《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》，通常都是格式化的，而且大都约定的是缴纳定金且违约时不退回，即使约定的不是定金而是认购金、诚意金、订金之类，也会写明如果认购人反悔不买，即要退房，所收取的认购金、诚意金、订金不退回。

    形形色色的“认购”登记已经成为房地产业界的“行规”，买房人在“买涨不买跌”的心态下，没有选择签与不签的权利，通常也没有可能对其中的内容进行修改。因此，这类“认购”文书通常一签订就把买房人“套牢”，最终只能就范，否则，交的订购金或者定金就拿不回来了。

“在法律效力上，我认为，在开发商未取得预售许可证之前，由于法律、法规不允许预售，双方所签订的《认购书》之类文书，应为无效。而无效，根据《合同法》的规定，这些协议自始无效，按规定要返还原状。

    因此，如果在开发商取得预售许可证之前，‘准业主’要退房，我认为，开发商应予以无条件退房，并且全额退回所收取的认购金、定金等。”同时林律师表示，商品房取得预售证并不会改变在之前签订的《认购书》之类的效力。因此，如果开发商已经取得预售许可证并且通知前往签订《预售合同》，买房人也是有权不签订并且要求开发商退回所收取的款项。但是，在这个阶段，“准业主”想退房，显然会困难得多了。

林律师建议，想提出退房的认购人，最好不要直截了当地以“购房不能入户”或者“房价在降”等为由提出，而是应当以《认购书》等协议是无效协议为由提出；如果是开发商已经通知前往签订《预售合同》，则还可从《预售合同》本身做文章，一是可以从中挑问题，二是可以要求补充一些开发商难以接受的条款。“如房屋交付时间及逾期交付的违约责任、首付比例及银行按揭的成数、房屋分期验收交付还是综合验收交付、前期物业管理中的合同及管理费等等，通常都是挑刺的很好事由。”

入不成户弃购,诚意金不退？（林叔权律师点评——2008年5月1日《南方都市报》）

林叔权律师 — Mon, 12 May 2008 07:08:00 GMT

入不成户弃购,诚意金不退?
有居民反映向开发商要求退还购房诚意金遭拒,律师表示并非定金可要求退还

　　本报讯（记者杨亮）为取得珠海户口一些居民突击购房，然而房还未到手，购房入户政策就取消了。房这下是不打算再买了，可一些居民向开发商交纳了购房诚意金，那么这钱还能退吗？刘女士就遇到了这样的问题。律师表示市民缴纳的购房“诚意金”仅仅是表明买卖双方有订约的意思，并不表明已经签订购房合同，因此不是定金，不能按定金的法律规定来处理，市民可要求退还。

　　已交5万元诚意金入不成户

　　刘女士称，自己于今年3月替哥哥在西区突击购买新房以取得珠海户口，为了保险起见，交了5万元购房诚意金，以取得优先认购权。在优先认定协议书中，双方约定，如无意认购或入不了珠海户口需退还诚意金。

　　签完协议后，刘女士以为万事大吉，直接飞回了北京，但直到4月11日，她突然从媒体上得知珠海暂停购房入户的消息，心急如焚，当即赶回珠海并找到售楼小姐要求退还诚意金，但遭到拒绝，“一位姓王的售楼小姐跟我解释说是政策原因导致不能入户，属不可抗力，因此不能退还诚意金”，“她还安慰我，说具体的政策还没下来，不妨再等等看”。

　　刘女士只好在珠海一间宾馆住下来观望，前天早上，她到斗门户籍部门询问入户的事情，她哥哥因为超生了两个小孩，必须购买超过一百二十平米的房子才能入户。刘女士随后再次找到售楼部，表示要掏钱换购一套120平米的房子，但并未如愿，“售楼部说楼盘是小户型，没有这么大的房子”。

　　刘女士说，她见哥哥无法入户，只得要求售楼部退还房子的诚意金，但遭到拒绝。

　　根据刘女士的讲述，售楼部一位老总起初答应退款，但第二天突然变卦，称她在给哥哥购房并要求入户时，隐瞒了其哥哥超生的事情，违反协议在先，因此不能退还诚意金。

　　对此，刘女士坚称，自己在购房时，并未隐瞒其大哥有两个孩子的事情，售楼部称没问题，她才缴纳了诚意金。

　　售楼部：刘女士违约在先

　　负责销售该楼盘的珠海某房地产投资策划有限公司一名李姓负责人承认确实与刘女士签订一份协议书，并约定如无意认购或入不了珠海户口需退还诚意金等条款，但他表示，刘女士在购房时不但未说明是替谁买房，还隐瞒了其大哥超生的事情，现在入不了户错在刘女士自己，她违约在先，所以公司才迟迟没有退还其购房诚意金。

　　该负责人同时表示，售楼部在跟刘女士签订协议书时已经取得了预售证，因此收取诚意金的行为并不违规。但刘女士随后给记者出具的一份材料却显示，该楼盘取得预售证已经是3月底，比她交购房诚意金足足晚了半个月。

　　不过，该负责人最后表示，由于刘女士情况特殊，至于是否退还诚意金，公司目前正在开会研究，“没有说不退”。

　　律师：购房“诚意金”不是定金

　　广东大公威德律师事务所律师陈叔权表示，本案中，倘若刘女士确实与售楼方约定了入不了户就退款的协议，现在入不了户，开发商理应全额退还诚意金，至于开发商解释刘女士隐瞒其大哥超生一事才导致不能入户，从公平原则出发，开发商并未尽到提醒义务，现在出现问题，责任也应由开发商自己承担。

　　林叔权同时表示，刘女士缴纳的购房“诚意金”仅仅是表明买卖双方有订约的意思，但并不表明已经签订购房合同，因此不是定金，不能按定金的法律规定来处理，市民可要求退还。

现在珠海取消购房入户，房价又看跌，签了《认购书》要退房怎么办？

林叔权律师 — Sun, 11 May 2008 11:19:00 GMT

签了《认购书》要退房怎么办？

网友问：

几个月前，我与斗门某楼盘的开发商签订了《认购书》，交纳了3万元的认购金，近日，开发商通知我该楼盘已经取得预售许可证，要我在本月底前去签订房屋预售合同。我不想要这个房，有什么办法能退房，退回认购金？

林律师回答：

现在珠海取消购房入户，房价又看跌，有些在高房价时定购了房子的人想“反悔”，要退房。最近，有这种想法的“准业主”比较多。所以，我在这里一并做些解答。

首先，在开发商取得预售许可证之前，签订《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》之类，并非法律要求的程序。法律规定，开发商取得商品房预售许可证或者销售许可证，才能出售房屋；法律也规定，购买商品房要签订书面的房屋买卖合同，这里指的是：对期房来说，即取得预售证的，要签订《商品房预售合同》；对现楼而言，签订的是《商品房买卖合同》。开发商未取得预售证而开始认售登记（名堂很多，包括出售VIP，签订《认购书》等），收取认购金（或者叫优先认购金、诚意金、定金、订金等名目），均属于违法违规销售行为，相关的法律、法规是禁止的。

其次，由开发商提供的《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》，通常都是格式化的，而且大都约定的是缴纳定金且违约时不退回，即使是约定的不是定金而是认购金、诚意金、订金之类，也会写明如果认购人反悔不买，即要退房，所收取的认购金、诚意金、订金不退回。

到此，我们就要回来探讨《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》的法律效力问题及认购金等能否退回的问题。

如上述所言，《认购书》或者《认购协议》、《优先认购协议》、《临时房屋买卖合同》都不是法律要求的房屋买卖过程中必须签订的法律文件。但是，在过去几年并且一直到现在，形形色色的“认购”登记已经成为房地产业界的“行规”，买房人在“买涨不买跌”的心态下，没有选择签与不签的权利，通常也没有可能对其中的内容进行修改。因此，这类“认购”文书通常一签订就把买房人“套牢”，最终只能就范，否则，交的订购金或者定金就拿不回来了。

在法律效力上，我认为，在开发商未取得预售许可证之前，由于法律、法规不允许预售，双方所签订的《认购书》之类文书，应为无效。而无效，根据《合同法》的规定，这些协议自始无效，按规定要返还原状。因此，如果在开发商取得预售许可证之前，“准业主”要退房，我认为，开发商应予以无条件退房，并且全额退回所收取的认购金、定金等。而且，我认为，取得预售证并不会改变在之前签订的《认购书》之类的效力。因此，如果开发商已经取得预售许可证并且通知前往签订《预售合同》，买房人也是有权不签订并且要求开发商退回所收取的款项。但是，在这个阶段，“准业主”想退房，显然会困难得多了。所以，我建议，想提出退房的认购人，最好不要直截了当地以“购房不能入户”或者“房价在降”等为由提出，而是应当以《认购书》等协议是无效协议为由提出；如果是开发商已经通知前往签订《预售合同》，则还可从《预售合同》本身做文章，一是可以从中挑刺，二是可以要求补充一些开发商难以接受的条款。如房屋交付时间及逾期交付的违约责任、首付比例及银行按揭的成数、房屋分期验收交付还是综合验收交付、前期物业管理中的合同及管理费等等，都可以是挑刺的很好事由。

珠海楼市“独挺”纯属一厢情愿

林叔权律师 — Sun, 04 May 2008 13:09:00 GMT

珠海楼市“独挺”纯属一厢情愿

“五一”房展昨天落幕了，今日本地媒体都作了总结。

《珠海特区报》和《珠江晚报》因为均属珠海报业集团，是本次报业房展的利益悠关者，所以对珠海楼市的未来走向评判“犹抱琵琶半遮脸”，不敢光明正大地表态，但是又碍于是媒体，所以作了“技术处理”——《珠海特区报》用“纷纷前来看房、咨询的市民心态平稳，并不急于出手”给楼市走向下了不是结论的结论。《珠江晚报》的大字标题是“珠海楼市走向初显端倪”，虽未点明“端倪”为何，但是在内文则借用本地业内人士之口点明了“持币观望情绪浓厚”的楼市现状。

《南方都市报》虽也离不开地产商的广告，但是，由于它无缘主办房展，所以可以比较中立及客观地观察“五一”房展及房展所展示的珠三角楼市现状与走向：“旺丁”未“旺财”。

无论是《南方都市报》中立与客观，还是《珠海特区报》、《珠江晚报》的暧昧，都道出了珠三角楼市的基本面：珠三角楼市回暖尚早，降价是不以房地产业界的意志为转移的。而且“三报”还都撩开了珠海楼市的真实面纱——珠海楼市不可能“独挺”。

所以，我的结论是：楼市“拐点”已现，珠海“独挺”纯属房地产业界一厢情愿而已！

珠海楼市“独挺”纯属一厢情愿

林叔权律师 — Sun, 04 May 2008 13:09:00 GMT

珠海楼市“独挺”纯属一厢情愿

“五一”房展昨天落幕了，今日本地媒体都作了总结。

所以，我的结论是：楼市“拐点”已现，珠海“独挺”纯属房地产业界一厢情愿而已！

（推荐）无米之炊的痛楚：新烂尾楼六成缘于资金断链（2008年05月02日08:11 来源：经济观察报）

林叔权律师 — Fri, 02 May 2008 14:48:00 GMT

（推荐）

无米之炊的痛楚：新烂尾楼六成缘于资金断链

（2008年05月02日08:11 来源：经济观察报）

新烂尾危机？

　　“超低价出售山东土地和厂房！”

　　在一家房地产项目交易网站上，赫然挂着一条这样的信息。

　　信息的发布者称：“此地评估价1750万元，现1200万元对外出售，也可出租，出租价每年70万元。备注：整体占地50亩，有办公室4层，住宅6层……”

　　地块转让方张女士告诉记者，这块地是“自己家的”，原先自己办了一所高中，现在不想做了，想转行做别的，所以就打算转手倒腾，“买来以后想干什么就干什么，可以继续办学校，也可以开公司，办工厂。这里交通便利，紧邻高速，环境又好，很值。”

　　“拆迁”投入猛于虎

　　年后，在一些房地产交易信息网站上，类似的土地和房地产项目转让的供应信息多了很多，其中有不少项目看起来条件非常优越。

　　在这些项目中，记者注意到了一个位于北京市东城区建国门附近、规划建筑面积约为15万平方米的房地产项目。该项目是从2003年开始拆迁，一直到现在尚未拆迁完毕的弘通大厦。

　　弘通大厦项目位于北京二环以内，长安街沿线，地理位置处于城市核心地带，周边有高档公寓住宅，也有北京传统的四合院住宅，住宅价格平均在2.5万元/平方米左右。在北京，二环以内的土地供应已经基本绝迹，长安街沿线的建国门附近更是寸土寸金，这个项目的地段可谓绝版。

　　就是这样的一个地理位置绝佳的项目，曾经吸引了许多有实力的开发商的注意，但最终不是望而却步，就是败走麦城。

　　转让信息表明，该项目已经取得了规划意见书、审定设计方案通知书、建设用地规划许可证、总平面图等相关文件。事实上，项目2003年之前就完成立项，审定了项目的规划设计方案，并完成了规划意见书，顺利拿到土地，却在拆迁这一关拖延下来。走了长达五年的曲折道路，至今不但没有顺利入市，反而被挂到了项目公司转让的市场信息中。

　　据悉，该项目的土地开发权是2003年由富恒房地产公司以协议出让的方式取得。由于项目所在地块上驻扎着包括食品科学研究所、社科院、街道办事处、人民美术出版总社、居民楼等在内的众多产权主体，拆迁所需资金数目巨大，因此拆迁工作开始后不久，就因为资金问题而停工了。这时候，中信集团下属的中信房地产公司看中了这个黄金地段的项目，并投入了新的资金。但历经两年多，终于拿到建设用地许可证后，总计完成拆迁不到3000平方米，而花费却高达1.2亿元，拆迁工作进一步陷入停滞状态。

　　此后，中信房地产公司想到了项目转让。

　　2006年，上市公司亿城房产的网站上，出现了一条公司拟开发储备项目的信息，该储备项目即弘通大厦。此时的亿城和中信尚处谈判阶段，并未正式达成合作。亿城希望通过增发来募集资金，启动项目。但在项目运作一年，并投入近亿元资金后，亿城出人意料地选择了退出。亿城方面对当时做出如此选择的解释是，“拆迁难度太大。”

　　据了解，该项目未来估算拆迁投入还将需要至少4亿元，何时能完成却未可知。

　　据悉，宣武区南菜园的一个危改项目也面临类似的尴尬。28.14万平方米体量的项目，分三期建设，其中一期已建完，还剩余19万平方米(地上16.61万平方米)，因为拆迁的问题无法开工。

　　 无米之炊的痛楚

　　除拆迁难以外，项目转让还有很多其他的原因。其中有些是闲置土地的转手，如中关村科技园区昌平园核心区20亩工业用地转让，据悉该公司购买时，这块土地就是闲置土地，买下来以后，自己厂房和办公楼都够用，就没有开发，现在还是闲置，是块空地，还没有做七通一平。转让价格是120万元/亩，“手续我们都可以帮你办，如果你想通水通电什么的我们也都可以帮你给办了。”地块转让方所在公司的何女士向记者表示。

　　也有的是已经建好的现楼的产权过户，例如西直门独楼产权过户，是一个已取得土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、预售许可证的现楼项目。

　　值得关注的还有一个位于海淀核心区的写字楼，已开工，四证齐全，也摆上了项目公司出售信息栏。据记者了解，这是因为开发商资金链出现问题，不得不忍痛割爱。

　　京城一位开发商表示，最近有不少项目公司想找他谈合作，实际上这些项目有不少在一定程度上遇到了资金问题。“但现在并不是形势最好的时候。”他说。据他了解的情况，现在不少公司，银行贷款相当紧，而因为目前市场预期不明朗，风险投资对房地产行业的兴趣也有所下降，一些开发商着急寻找门道，但不是每家都那么幸运。

　　土地一级开发网的一位工作人员向记者表示，甚至出现烂尾楼拍卖他都不会觉得意外。他表示，烂尾楼搁置时间长，出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润。“不过烂尾楼的问题往往没有那么简单，它背后可能有许多产权纠纷、欠资问题、违规开发等等陷阱，这些都需要做详细的调查。”这位工作人员认为，“不具备整个楼盘的整体资金筹措计划以及良好的融资渠道是导致烂尾楼产生的必然因素。房地产开发商可以考虑在开发初期就增加投资者，通过稀释股份的方式使项目的投入资本提高，以避免烂尾楼的结果出现。”

　　北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘表示：“由于资金问题造成的烂尾楼在北京近50个项目总量中占60%-70%，金泉广场、枫蓝国际中心、瑞城中心、美邦国际中心、中宇大厦等都是如此。”

　　从2005年来，北京一直在着手盘活烂尾楼项目，但在刚刚处理完几家烂尾多年的重点项目后，新的烂尾项目又将产生，如何应对？（陈文雅）

林叔权律师在北师大珠海分校赠书活动

林叔权律师 — Thu, 17 Apr 2008 06:33:00 GMT

林叔权律师将自己编撰的《律师说法汇编》赠送给北师大珠海分校法律援助协会

林叔权律师在北师大珠海分校参加法律援助周年庆典活动

林叔权律师 — Thu, 17 Apr 2008 06:30:00 GMT

林叔权律师参加北师大珠海分校法律援助协会周年庆典

网友问题：商铺认购书能否认定为商品房买卖合同？

林叔权律师 — Thu, 03 Apr 2008 12:59:00 GMT

网友王先生的问题——
林律师您好:
给您添麻烦了,我需要您的帮助和指导:
2007年1月15日我在房地产开发公司交了12万元定金意购商铺一套,开发公司并给我开了一张定金收据。该公司销售员随后通知我如果我选择一次性交清房款能优惠总房款的12%，于是我在2007年5月5日交齐了所购商铺的全部房款,得到了12%的价格优惠，并与开发商签定了商铺认购书，房款总额为515070元、商铺总面积119.94平米。到08年3月15日前接到开发公司电话通知要我去签定商品房购销合同，并通知我还要补交38000元房款，理由是所购商铺面积增加了8.85平米，如不交齐房款就不签定商品房购销合同。我以开发商擅自更改设计未提前通知为由拒交。(交款收据和商铺认购书在附件中)请专家帮助：我的商铺认购书能否认定为商品房买卖合同？认购书中的认购协议是否对我不利？该怎么应对?现在开发商通知我要把我的商铺卖掉,我该怎么办?

林律师回答——
王先生：
你好！

我认为，虽然你只是与开发商签订了《商铺认购书》，还没有与开发商签订商品房购销合同。但是，由于你已经按开发商的要求缴纳了全部房款，因此，可以认为你已经实际履行了全部的合同责任，已经不存在着要不要签订商品房购销合同的问题，签订商品房买卖合同只是出于办证目的。在此情形下，即使是开发商要你补交38000元房款而你因对面积增加有异议而拒绝缴纳，开发商也无权单方解除已经实际履行的合同。倒是你有权要求开发商履行交付商铺的责任。
但是，你要注意的是，由于你购买的商铺未签订预售合同，因而未在房地产登记中心做预售登记，而如果开发商蛮不讲理而将你的商铺另行出售，结果就对你十分不利：另一买房人因已经登记而将取得商铺所有权，而你未作预售登记只拥有债权，你无权主张房屋所有权。为此，我建议你如果未能与开发商协商解决设计变更所造成的面积增加问题，而你又不愿意补价款，你就必须尽快起诉，主张开发商履行交付商铺的合同责任，同时采取诉讼保全的措施查封该商铺以免开发商一铺二卖！

答网友问题：餐厅的阳台改成飘窗啦，该怎么办？！

林叔权律师 — Sat, 29 Mar 2008 12:44:00 GMT

答网友问题：餐厅的阳台改成飘窗啦，该怎么办？！

网友问题：

林律师:
2006年中，我购买了一套房屋，约定2007年12月31日交房，但交房时我发现开发商交付的
房屋与购房合同的约定不符，户型发生了很大的改变。而之前，开发商从未就设计变更之事告知我
.我对改变后的户型很不满意.与开发商交涉后,他要我退房.但房子在我购买时已经过了1年多快两年,
房价也上涨了一差不多一倍,我可以要求赔偿吗?

林律师答：

        在商品房买卖纠纷中，开发商通过变更设计增加面积以达到多收房款的现象十分常见。主要是通过将外阳台改为内阳台、取消“飘窗”及在公摊面积上大搞猫腻来实现。因为，按规定，测绘单位在计算房屋面积时，内阳台即封闭式阳台是按其外围水平投影面积计算，外阳台非封闭式阳台则按其外围水平投影面积的一半计算面积；而所谓的“飘窗”，面积如何计算，目前没有明确规定，是不是视为阳台，无统一界定。至于房间有阁楼或者楼梯的，面积的计算更加复杂。而公摊面积因涉及面广，普通业主更加难以清楚其中的奥秘。
         由此，房屋买卖合同对面积的约定就十分重要。问题是，几乎所有的合同都约定有“最终面积的计算以确权或者测绘单位的测绘为准”。这就为开发商以变更设计、面积增加、需补缴房款留下了空间。
而当开发商祭出“不要可以退房”时，这只能用“强盗”而不是霸道来形容了。然而，法律在这方面的规定还是清楚的：
          首先，签订合同之后的设计变更、图纸修改，如果未经购房人的同意则属于单方变更合同，视为无效。
          其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

林叔权律师谨上
2008－3－27

网友又问：

他们是把原来在餐厅的阳台改成飘窗了,我们跟开发商交涉过,他们就补了一个户型变更的通知给我们,通知上说如果不同意户型更改,就按购房合同上的条款执行,而合同上的条款只是说退还当时的购房款加银行利息,当时的房价跟现在相差很多,我们肯定不愿意退,但是不退我们就是默认接受了更改后的户型,购房合同继续生效!

现在我们的问题是:开发商在户型更改差不多有一年时间后才书面通知业主(还是业主先发现的),之间一年时间房价产生的差价是否开发商有责任赔偿?如果开发商在决定更改户型第一时间书面通知业主,那我们可以选择退房然后再选择适合自己的房型,但现在我们退掉房子,显然对业主来说很不公平!
现在我们又发现在客厅往主卧的通道宽度呈梯形的,两端相差10CM.

林律师再答：

我在前面已经说了：签订合同之后的设计变更、图纸修改，如果未经购房人的同意则属于单方变更合同，视为无效。
你说，“开发商在户型更改差不多有一年时间后才书面通知业主(还是业主先发现的)”, 我认为，这种情况当属“无效”，即应按设计变更前的面积计算。

而如果交房时的实际面积大于设计变更前的面积的3％，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。也即，你有权拒付面积误差比超出3％部分的房价款。

至于开发商要你选择退房，我已经说了，这是“强盗”的做法，因为，同样根据“第十四条”的规定，解除合同还是继续履行合同，选择权在于买房人而不在于开发商。但是，由于你碰上了“强盗”，那就要看你自己是不是更强的“强盗”了，或者你能不能碰到“绿林好汉”啦！