2008年9月4日
从目前的市场状况来看，很多经纪人都有可能临阵脱逃，尤其对目前这个人员流动性很大的行业来说尤其如此。在这个特殊时期，我们更需要利用这一时间充分的沉淀自己，让自己不仅具备专业的业务素质，也掌握良好的作战能力。
从目前一些媒体评论和相关的调查情况来看，很多消费者对经纪人存在很大的误区，认为他们恶意隐瞒、欺诈客户。其实这和从业人员的专业水平和业务素质有着很大的关系。为了更好的提高从业人员的从业水平，各大公司除了定期培训业务知识外，像一些户外的拓展活动建议也不妨考虑考虑。
通过一些拓展活动可以很好的提高从业人员的沟通能力和协调能力。良好的沟通能力和协调能力不仅是在拓展活动中取得胜利的重要条件，也是在工作中使业主和客户、客户和公司之间达成共识的先决条件。
在市场低迷的这一时期，很多经纪人都有可能会选择淡出这一行业，人员的流动性大也是造成这一行业信任度下降的重要因素。上述现象出现的原因，除了和目前的市场形势有关系外，更重要的还是要看自己的个人能力。因为一个优秀的经纪人除了要具备专业的业务知识外，像沟通能力、应变能力、协调能力都发挥着重要的作用，现在很多经纪人可能都面临着不开单的尴尬局面，是市场不好？还是各人能力差？很关键的一点，还是因为努力不够。
我们知道国外房产经纪人从业人员的平均年龄大概在38岁左右，优秀经纪人的平均年龄在45岁左右，但从目前中国房地产经纪人的实际情况来看，不仅存在年龄上的差距，更欠缺的是精湛的专业能力。所以我们更要抓住这一非常时期，珍惜这一时机，有效的把握这一时机，及时反思，在反思中沉淀，在沉淀中吸取精华，深刻的理解获取生存的有效方法，这也许是目前中国房地产经纪人最应该做的事情。
2008年9月2日
当房地产行业发生变化时，房地产行业的从业人员依托的营销方式也发生了改变。各大中介行业盯住了网络，开始了网络上的市场，且发展态势十分迅猛。
放眼望去房地产中介公司目前的情况，我们发现真正的黑中介在年初纷纷倒下，名存实亡的小中介也岌岌可危，而现在依然活着的中介已经屈指可数了。各界有心人开始突然发现二手房中介公司从以前的千军万马到现在的适者生存的局势，为什么会这样呢？很好解释：优胜劣汰。
上世纪80年代末90年代初，已经出现以个体户形式买卖房的行为，被人们戏称为“房虫”，到本世纪初，已经有了专业的店面经纪人，到2007年，网络经纪人开始起步并被大家所接受。从“房虫”转变到店面经纪人，整个儿中介行业几乎花了20年的时间，而当店面经纪人已崭新面貌出现在市场上时，他们又告诉我们，他们又变成了网络经纪人。
当我们走进Web 2.0 时代生活时，二手房房地产经纪人也开始利用这个时代为自己开拓出了新的发展空间，成为网络经纪人；当我们开始意识到可以利用网络时，二手房房地产经纪人已经熟悉其中的各种技术，探究了它们的各种奥妙；当你打开任何一个房产页面时，都能看到各大知名中介公司的广告；当你在琢磨当地选哪家中介公司时，优秀的网络经纪人已经通过MSN等即时聊天工具和你联系上了；当你还死死地拽着手中的钱时，资深的网络经纪人已经在为你的置业做了好几个方案了。
在市场处于低谷时，他们通过网络给公司带来了巨大的收益。在利用网络方面，房产之窗提供的平台更具有优势，通过这些年的经验及人气积累，大家在利用房产之窗的平台的时候会更加得心应手。您们可以利用网络，开拓您们的网络市场，如置业顾问、法律专家、社区专家、博客等等。
从店面到网络，从线下到线上，从实地看房到视频看房，从电话沟通到MSN沟通，这都是经纪人们为购房者们准备的新的一套方案。当我们的购房者对房产对二手房毫不了解的时候，购房者们通过阅读经纪人的博客，通过MSN与经纪人沟通，购房者们纷纷表示网络给他们带来了更多的便捷，让购房变的更简单，通过网上购房的过程更愉快。
这个行业的门槛不再像从前那么低，而是抬高了门槛，这是因为这样，吸引了大批的高素质人才进入，吸引了IT时代的新生力量加入。各大中介网络经纪人都在利用网络中发现了网络的好处，一些优秀的网络经纪人说的却格外的实在：大多数客户在上班时间是不可能随意外出看房，但是他们通过网络和我取得联系后，告诉我他们想买什么房子，那么我就会很快为他量身定做适合他的置业方案，同时，我也会把房源的相关图片视频给他看，这样他节省了时间，也了解到了房源，我也不需要奔波在烈日下。确实，网上看房，省事方便，避免了重复看房带来的资源浪费，网络的交易不受时间限制，如果您愿意凌晨还可以网上看房。全天候服务，实时看房，节约双方时间，展现的形式是多样化等等，这就是web2.0赋予网络经纪人的特点。
当整个二手房市场处于调整期时，web2.0赋予我们的不仅仅是科学技术的支持，而且还是未来的发展方向。因为网络，让他们多了一种更好的武器，因为网络，提高了购房者和中介间的交易效率，因为网络，房地产中介行业绝对还是蓬勃发展的行业。
房地产经纪人的Web 2.0时代已经来临。
2008年9月1日
一项调查显示，在二手房交易市场上，超过6成的卖房者对成交价格不满意。如何才能将房子卖出好价钱呢?置业专家提醒房主，房子要卖好价钱，需要把握六个方面。
别用经验估房价
房屋交易时，买卖双方的焦点都集中在房价上，房主总觉得价格已到了底线，可买家却偏偏不领情。因此，在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多，而房主们却大多利用经验来估算房价，这样估算出来的房价带有很大的模糊成分，很难保证卖房收益的最优化。
置业专家建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后，参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等，为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。对房主来说，这是一个如意的价格空间；而对于买家来说，这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础，房子不仅能卖出好价钱，而且还能更容易卖出去。
情人眼里出西施
当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里，但最终掏钱的还是买家。俗话说，情人眼里出西施，房子越符合买家的需求，在他眼里价值就越高；房主也就越能卖出如意的价格。因此，要想将房子卖出好价钱，找对买家是关键。所谓找对买家，就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点，首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要；然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里；最后找到他们，把房子卖给他们。这样，通过对买家进行正确的群体辨识和定位，房主就可以找到最看重自己房子的“那一个”，让房子实现“情人眼里出西施”的效果了。
凸显房子迷人处
找对了买家，接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子，你感觉一个女子很美，是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此，要想将房子卖出好价钱，就要让买家从心里喜欢你的房子，所以这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时，若能对房子的魅力点即主要的增值因素进行突出的展现，定能让房子在短时间内迅速升值。因此，房主需在了解房子的基础上，在专业人士的协助下，挖掘房子的优势，让买家爱上你的房子。
抹去房子鱼尾纹
找出了房子的主要增值点之后，还应找出房子的主要抑值点，围绕它们做一些改善性措施。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用，从而提升房子的受欢迎程度。如：房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱，房主一定要从房子的细处着手，给买方留下好的印象。人抹去眼角的鱼尾纹，马上就会年轻漂亮许多——房子也是如此。
升值潜力莫忽略
一个人买房，不仅只是为了居家生活，同时也是一项投资，并且是一项数目不小的投资，因此，在房屋交易的过程中，房主应将房子的未来升值潜力当做一张重要的牌，来增加自己谈判的砝码。从房屋增值的角度入手，对自己的房子进行投资分析，用令人信服的数据，让买家意识到他买到的不仅只是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视，在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力，促进房屋快速成交。
谈判气氛很重要
谈判是二手房交易中的一个关键环节。对于卖家来说，谈判的目标只有一个：将房子卖出好价钱，并且尽快地卖出去。要想实现这个目标，房主在谈判中需要学会一个沟通的技巧：把房子变成买家的心灵鸡汤。因此，在陪伴买家看房和交易谈判的过程中，不应该就房子论房子，而应该站在家居生活的角度，对房子的主要增值点进行渲染。换句话说，让买家看到的不是冷冰冰的房子，而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来，房子就变成了买家的心灵鸡汤。买家因此会感觉到：你是站在双方共同的立场上来进行平等的沟通。于是，他的谈判立场也就会变得亲近而灵活。双方以这样的立场进行沟通，交易无疑会顺利许多，融洽许多。所以，把房子变成买家的心灵鸡汤，受益的不仅是买家，更是房主。
2008年8月29日
选择地段
房产所处的地理位置对现有价值和增值能力起到决定性的作用。因此，物业所在的区位，是购房时首先要考察的对象。
投资者和自用型客户，应有不同的侧重点。对投资者来说，不仅要看现状，还要看发展。在区域各项配套设施尚不完善时，低价购入的房产，其价值也会随着区域环境的改善得到相应提升；而对自用型客户来说，选择区位不仅是一个绝对位置的概念，还要看交通条件和自身实际需求。
价格因素
楼盘并不是越便宜越好，关键要看性价比。购房者在看中了某个区域或具体楼盘后，应当对同一区位、同等档次楼盘的价格和性能进行比较。
首先，要搞清楚用于比较的价格的概念。楼盘的报价有起价、均价、毛坯价、装修价等多种方式，加上不少楼盘推出促销活动，购房者还要搞清楚报价和实价的区别。
其次是结合性能进行比较。一般来说，性能越好的楼盘价格越贵，因此自用客户必须分清楚，哪些性能是必须的，哪些是对自己影响不大的，要避免为了一些用处不大或者华而不实的卖点，而负担不必要的支出。有些楼盘会采用新工艺或新技术，推出节能、生态等概念。购房者要清楚这些技术的成熟度，是否经得起市场检验，达到预期的效果。
小区规划
小区规划也是影响居住质量的重要因素。具体包括容积率、绿化率等指标。过高的容积率，意味着绿地少、居住密度大，将极大地影响居住区的生活环境。
此外，小区的整体布局也是需要考虑的。在居住区规划中，应使住宅布局合理，以保证住户能够获得规定的日照时间和质量。对于一些楼层较低，或者南向窗户面积很小、开在深凹槽里的住宅，往往难以获得有效日照，购房者最好能抽出较多的时间(尤其是早晨和下午)，对其日照和采光情况进行考察。小区布局的另一个方面是要考虑视线的干扰，因此最好实地考察楼栋之间的距离和视线角度。点式住宅侧面窗和正面窗之间往往形成“对视”现象，购房者应注意。
房型合理
房型是否合理，是决定居住舒适度的关键因素。
良好的户型设计应做到以下几点：
1、入口有过渡：玄关的存在，便于主客换衣换鞋，避免一览无遗。
2、“动静”宜分离：餐、客厅和卧室区最好自成一体，互不干扰。
3、房间要规则：客厅的设计应宽敞明亮，厅内不宜开门过多，房间的进深与开间之比最好不要超过1.5比1，便于家居布置。
4、通风需良好：如果住宅有南北两个朝向，可以享受穿堂风，可能比所有居室都朝南，但没有穿堂风的要舒适。一般来说，板式房的通风效果较好。
5、计算得房率：对购房者来说，面积相同的住宅，得房率越高，购房者就能得到较大的实际使用空间，当然，分摊面积也并不是越小越好，比如电梯厅或楼道过于狭窄，就会减少居住者的舒适度。
销售生涯的最大障碍不是价格，不是竞争，不是客户的抗拒，而是销售人员自身的缺陷。
面对知名度不高的产品，尤其是高价产品，客户常常怀有戒备之心，力求从各个角度证实自己的购买会物有所值，然后才会做出购买行为。客户会通过与销售员的交谈，以及对环境和销售员的言行举止的观察来判断自己是否应该做出购买决定。销售员只有赢得客户的信任，才可能促进客户购买。
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对于一个新接触销售行业的销售员，建立客户信任要突破六大障碍。
知识障碍：缺乏对产品相关知识和关键专业环节的学习掌握。
产品知识是谈判的基础，在与客户的沟通中，客户很可能会提及一些专业问题和深度的相关服务流程问题。如果销售员不能给予恰当的答复，甚至一问三不知，无疑是给客户的购买热情浇冷水。 & p# m) D! T: U* X
化解方法：接受培训和自我学习，不懂就问，在学习中把握关键环节；千万不要对客户说“不知道”，的确不知道的要告诉客户向专家请教后再给予回复。
心理障碍：对不好结果的担忧、惧怕或不愿采取行动。
胆怯、怕被拒绝是新销售员常见的心理障碍。通常表现为：外出拜访怕见客户，不知道如何与客户沟通；不愿给客户打电话，担心不被客户接纳。 * j- z- K( h/ X9 Z
销售的成功在于缩短和客户的距离，通过建立良好的关系，消除客户的疑虑。如果不能与客户主动沟通，势必丧失成功销售的机会。 , I& F! L2 C6 i$ m7 G5 H [+ O
化解方法：增强自信，自我激励。也可以试着换个角度考虑问题：销售的目的是为了自我价值的实现，基础是满足客户需要、为客户带来利益和价值。即使被拒绝了也没关系，如果客户的确不需要，当然有拒绝的权利；如果客户需要却不愿购买，那就正好利用这个机会了解客户不买的原因，这对以后的销售是很有价值的信息。
心态障碍：对销售职业及客户服务的不正确认知。
一些销售员轻视销售职业，认为这个职业地位不高，从事这个行业实属无奈，感觉很委屈，总是不能热情饱满地面对客户，所以也无法调动起客户的购买热情。
化解方法：正确认识自己和销售职业，为自己确定正确的人生目标和职业生涯发展规划。销售是一个富有挑战性的职业，需要不断地为自己树立目标，并通过努力不断地实现目标，从中获得成就感。销售是一个需要广泛知识的职业，只有具备丰富的产品知识、销售专业知识、社会知识等，才能准确把握市场脉搏。
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技巧障碍：对整个销售流程不熟悉，对客户购买过程控制技巧的应用不熟练。 ( o2 O* H: d# a: N$ o% w# p
具体表现：对产品的介绍缺乏清晰的思路和方法，不能言及重点，无法把产品的利益点准确传达给客户；缺乏对顾客心理和购买动机的正确判断，不能准确捕捉客户购买的信号，所以往往错失成交的良机；急功近利，缺乏客户管理手段，不能与有意向的客户建立良好关系。 1 H" |5 `. N3 F0 F
化解方法：充分了解客户的需求，寻找产品和品牌价值可以给客户带来的利益点；理清客户关心的利益点和沟通思路；多向同事和上级请教经验，了解客户成交的信号和应该采取的相应措施；学会时间管理，进行客户分类，将更多的时间投入更有成交可能的客户；如果不能准确把握客户的购买心理和动机，就将与客户的沟通过程告诉你的上司，请他（她）给出判断。
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习惯障碍：以往积累的不利于职业发展的行为习惯。
不良的习惯也是不能促成客户签单的重要原因之一。一些销售员习惯了生硬的语言和态度，使客户觉得不被尊重。一些销售员不会微笑或习惯以貌取人，凭自己的直觉判断将客户归类，并采取不当的言行。也许他们的判断是正确的，但这样做会造成不良的口碑传播和潜在的客户损失。 9 E% E# z. X9 _0 n
化解方法：保持积极的态度、尊重客户、做好客户记录和客户分析，发现、总结和改变自己的不良习惯，使客户乐于和你沟通。 ' p0 J! D9 I c5 D
销售人员与客户的沟通过程，是客户进行品牌体验的关键环节，也是消费者情感体验的一部分。客户需要深层次了解产品情况，作为决策的依据。而销售员对产品的详细讲解和态度，对客户的决策有很大影响。销售人员的行为举止将影响客户对企业和品牌的认知，是产品销售和品牌展示的关键。
环境障碍：容易受周围的人或事影响。
由于缺乏对销售职业的正确理解和认识，趋向于模仿其他同事的工作方式和作风，但忘了向同事学习是要吸取别人的长处和优点。曾经有一个初入行的销售员，初到公司时热情高涨，但后来受一些老销售员的影响，工作也变得散漫，不能严格要求自己。还有一些销售员无法融入团队，和团队的距离感也不利于个人发展。
化解方法：辨别是非，尊重同事，以开放的心态建立良好的人际关系。以那些业绩突出的销售员为榜样，学习他们的优点和经验。
对照以上列举的六大障碍，销售新手可以列出一张自我检测表，对自己的不足之处制定相应的解决计划。