二手房租售技巧篇

“新房”与“二手房”的对比

tea-egg — Sun, 07 Sep 2008 07:48:00 GMT

现在的新楼盘房价使越来越多的大众置业阶层会感叹，买房难。但事实上，珠海仍有很多总价低、地段优、配套完善等较高性价比的二手房。当人们只能望“新楼盘”止渴时，不妨将目光转向二手房市场，理由有八点：

　　理由一：二手房价格多元化

二手房根据房屋性质，地段划分，房龄等不同，价格也不尽相同。普通民宅相对价格较低，二手公寓、别墅等相对较高些。购房者可以根据自己的需求选择合适的二手房，而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。

　　理由二：二手房无“期房”风险

　　不少购房者因为期房的价格实惠而拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就购买期房。但是期房建成现房短则一年，长则数年，数年间的诸多因素并不是购房者所能控制的，风险较大。而二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者的许多风险。

　　理由三：二手房地段优、交通便

　　一般来说二手房由于建造年限的关系，大都地处较热闹地段，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地段较为优越。同时，交通环境更是得天独厚的，较发达的路面交通与轨道交通轻轨相结合，为人们日常出行提供了便利条件。

　　理由四：二手房社区规划更直观

　　二手房对于购房者来说是实实在在看得到的房子，无论从房子的内部结构还是外部环境(包括房屋框架结构、便利店、小区外交通情况、马路状况等情况)都一目了然，小区绿化和管理(包括保安、绿化、儿童乐园、基建设施等)也已趋于成熟。如此直观的社区效果，也可免去购房者的些许担忧。

　　理由五：二手房选择面更广

　　随着市区内可供开发用地的逐渐减少，一手楼盘选址范围也就变得更加狭隘。而二手房则不同，市区内遍布各地都是二手房的踪迹，有意购买二手房的客户只要根据各自需求很容易就在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房屋。

　　理由六：二手房房产证齐全

　　大家都知道，市场上因为开发商等客观原因造成购房者最终延迟或无法领取房产证的例子并不少见，令购房者交易风险加大。而二手房相对而言，房产证等手续较为齐全。购房者只要在买房前，仔细核对房产证等必需资料，弄清楚该二手房产权清晰，即可将无法领取房产证的风险降到最低。

　　理由七：二手房周围名校集中

　　珠海教育氛围较好的地区大多集中在香洲，吉大等区域，其区域内不论是小学、中学周边的房屋都十分抢手。这些学校周边新开发的楼盘较少，大多以二手房为主。而教育投资更是家长最不吝惜、也最不会皱眉头的开支，因此，围绕学校周边，家长们展开的二手房“购房大战”更是珠海一道独特的风景。

　　理由八：投资回报比新房好

　　随着珠海城市建设的不断加快，新楼盘一般都不会建在中心地段，而为了投资保险和回报率高，地段的选择更不可忽视。所以与其花高价购买郊区的新房，不如投资好地段的二手房。对于房屋投资者而言，地段好尤其是装修好的房屋非常容易出租，投资成本回收快，这对投资者来说无疑是最乐意的事。

置业：莫忽视升值潜力二手房六招卖出好价钱

tea-egg — Mon, 01 Sep 2008 00:54:00 GMT

一项调查显示，在二手房交易市场上，超过6成的卖房者对成交价格不满意。如何才能将房子卖出好价钱呢?置业专家提醒房主，房子要卖好价钱，需要把握六个方面。

别用经验估房价

房屋交易时，买卖双方的焦点都集中在房价上，房主总觉得价格已到了底线，可买家却偏偏不领情。因此，在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多，而房主们却大多利用经验来估算房价，这样估算出来的房价带有很大的模糊成分，很难保证卖房收益的最优化。
置业专家建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后，参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等，为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。对房主来说，这是一个如意的价格空间；而对于买家来说，这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础，房子不仅能卖出好价钱，而且还能更容易卖出去。

情人眼里出西施

当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里，但最终掏钱的还是买家。俗话说，情人眼里出西施，房子越符合买家的需求，在他眼里价值就越高；房主也就越能卖出如意的价格。因此，要想将房子卖出好价钱，找对买家是关键。所谓找对买家，就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点，首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要；然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里；最后找到他们，把房子卖给他们。这样，通过对买家进行正确的群体辨识和定位，房主就可以找到最看重自己房子的“那一个”，让房子实现“情人眼里出西施”的效果了。

凸显房子迷人处

找对了买家，接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子，你感觉一个女子很美，是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此，要想将房子卖出好价钱，就要让买家从心里喜欢你的房子，所以这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时，若能对房子的魅力点即主要的增值因素进行突出的展现，定能让房子在短时间内迅速升值。因此，房主需在了解房子的基础上，在专业人士的协助下，挖掘房子的优势，让买家爱上你的房子。

抹去房子鱼尾纹

找出了房子的主要增值点之后，还应找出房子的主要抑值点，围绕它们做一些改善性措施。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用，从而提升房子的受欢迎程度。如：房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱，房主一定要从房子的细处着手，给买方留下好的印象。人抹去眼角的鱼尾纹，马上就会年轻漂亮许多——房子也是如此。

升值潜力莫忽略

一个人买房，不仅只是为了居家生活，同时也是一项投资，并且是一项数目不小的投资，因此，在房屋交易的过程中，房主应将房子的未来升值潜力当做一张重要的牌，来增加自己谈判的砝码。从房屋增值的角度入手，对自己的房子进行投资分析，用令人信服的数据，让买家意识到他买到的不仅只是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视，在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力，促进房屋快速成交。

谈判气氛很重要

谈判是二手房交易中的一个关键环节。对于卖家来说，谈判的目标只有一个：将房子卖出好价钱，并且尽快地卖出去。要想实现这个目标，房主在谈判中需要学会一个沟通的技巧：把房子变成买家的心灵鸡汤。因此，在陪伴买家看房和交易谈判的过程中，不应该就房子论房子，而应该站在家居生活的角度，对房子的主要增值点进行渲染。换句话说，让买家看到的不是冷冰冰的房子，而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来，房子就变成了买家的心灵鸡汤。买家因此会感觉到：你是站在双方共同的立场上来进行平等的沟通。于是，他的谈判立场也就会变得亲近而灵活。双方以这样的立场进行沟通，交易无疑会顺利许多，融洽许多。所以，把房子变成买家的心灵鸡汤，受益的不仅是买家，更是房主。

十一"黄金周"将至　买二手房需谨记四大窍门

tea-egg — Fri, 29 Aug 2008 09:38:00 GMT

选择地段

房产所处的地理位置对现有价值和增值能力起到决定性的作用。因此，物业所在的区位，是购房时首先要考察的对象。

投资者和自用型客户，应有不同的侧重点。对投资者来说，不仅要看现状，还要看发展。在区域各项配套设施尚不完善时，低价购入的房产，其价值也会随着区域环境的改善得到相应提升；而对自用型客户来说，选择区位不仅是一个绝对位置的概念，还要看交通条件和自身实际需求。

价格因素

楼盘并不是越便宜越好，关键要看性价比。购房者在看中了某个区域或具体楼盘后，应当对同一区位、同等档次楼盘的价格和性能进行比较。

首先，要搞清楚用于比较的价格的概念。楼盘的报价有起价、均价、毛坯价、装修价等多种方式，加上不少楼盘推出促销活动，购房者还要搞清楚报价和实价的区别。

其次是结合性能进行比较。一般来说，性能越好的楼盘价格越贵，因此自用客户必须分清楚，哪些性能是必须的，哪些是对自己影响不大的，要避免为了一些用处不大或者华而不实的卖点，而负担不必要的支出。有些楼盘会采用新工艺或新技术，推出节能、生态等概念。购房者要清楚这些技术的成熟度，是否经得起市场检验，达到预期的效果。

小区规划

小区规划也是影响居住质量的重要因素。具体包括容积率、绿化率等指标。过高的容积率，意味着绿地少、居住密度大，将极大地影响居住区的生活环境。

此外，小区的整体布局也是需要考虑的。在居住区规划中，应使住宅布局合理，以保证住户能够获得规定的日照时间和质量。对于一些楼层较低，或者南向窗户面积很小、开在深凹槽里的住宅，往往难以获得有效日照，购房者最好能抽出较多的时间(尤其是早晨和下午)，对其日照和采光情况进行考察。小区布局的另一个方面是要考虑视线的干扰，因此最好实地考察楼栋之间的距离和视线角度。点式住宅侧面窗和正面窗之间往往形成“对视”现象，购房者应注意。

房型合理

房型是否合理，是决定居住舒适度的关键因素。

良好的户型设计应做到以下几点：

1、入口有过渡：玄关的存在，便于主客换衣换鞋，避免一览无遗。

2、“动静”宜分离：餐、客厅和卧室区最好自成一体，互不干扰。

3、房间要规则：客厅的设计应宽敞明亮，厅内不宜开门过多，房间的进深与开间之比最好不要超过1.5比1，便于家居布置。

4、通风需良好：如果住宅有南北两个朝向，可以享受穿堂风，可能比所有居室都朝南，但没有穿堂风的要舒适。一般来说，板式房的通风效果较好。

5、计算得房率：对购房者来说，面积相同的住宅，得房率越高，购房者就能得到较大的实际使用空间，当然，分摊面积也并不是越小越好，比如电梯厅或楼道过于狭窄，就会减少居住者的舒适度。

哪些人最好不借助房贷买房(转)

tea-egg — Fri, 29 Aug 2008 00:47:00 GMT

对经济双防，通胀，升值压力等宏观问题，不是每个人能够把握的。而与上述问题紧密联系在一起的，说大些叫货币政策，或货币调控，说小些就是房贷引导下的提前消费，对购买力不足或因为房价导致购买力不足的消费者而言，选择这种自己无法左右的超前消费，应该慎重。
哪些人最好不要借助于房贷来提前实现自己的住房梦？有没有其他途径来实现这个千古奇梦呢？

    1、有门店的外来非城市公民。
    2、工作稳定，行业及所在公司前景光明的年轻白领。
    3、对自己的事业看好并且已经起步的公司管理层或老板。
    4、正处创业或准创业的年轻人。
    5、退休双职工。

    这五类人中，
    退休双职工买房要么搭载于子女，合力形成多套持有；要么应该从二手房中淘得，通过一次性付款来获得能住房应该是基本考虑。因为无论房价涨还是跌，买小套所受影响非常小，一旦将来交付于子女也不用花过大成本。同时，象笔者了解的一些公管房中的小户、以前单位自建房中的小户，除了客厅受到限制外，宜居性本来就考虑得比较充分，非常适合老两口居住，并且这些房子地段都比较好。还有一点，这些房子面临老龄化，跟新房较价的能力差些，成交总价比较起来容易洽谈。税费也已受到政府减免。
    而有门店的外来非城市公民，由于城市化的日新月异，不能确保你的门店所在地永保青春。所以基于谨慎考虑，有两条途径可供考虑，一是根据自己的财力，寻求一次性买断二手房，保证你在这个城市有一个自由支配的窝，然后努力支配好你的门店，随时可以保障基本生存。二是干脆租房，伺机再购。三是如果有条件的话，可以购买社区性门店，一般可改装成复式，下面是门市，上面供居住，完成置业安家一体化选择。
    工作稳定，行业及所在公司前景光明的年轻白领，我为什么不建议你现在买房呢？因为你们的未来有两条路可走，一条是未来的职业经理人，这是你轻松获得并胜任的好场所，好所在；另一条是未来的老板，企业家甚至明星企业的创始人。要想实现理想，需要做好人生规划，其中重要的一条就是保住你的生活质量。包括后续教育、职业养成、良好的心态以及寻找同路人，那一半也许决定你成功的机率。
    对自己的事业看好并且已经起步的公司管理层或老板，不要用攀比去急着买房，甚至贷款买房买车。沉重的信贷费用化会吞蚀你的创业现金流。相反，只要有一处所在能够居住，事业才是第一位的。保持在这个队伍中是你的首要问题。存在就是理由，如果你十年二十年后还继续生存在同一个行业，至少你想实现有所居的愿望绝对不会落空。同时，通胀及过热实际也会让你的现金来源以泡沫的形式出现增长，不过你应该通过谨慎性财务来规避这个风险，不要看到现金流剧增就想到买房买车。
    正处创业或准创业的年轻人，推荐你拒绝买房或放弃借助于房贷买房的唯一理由就是你有一颗创业准备之心，那么，适当的职业与资本积累是前提条件，同时按照卡耐基一句话，一个人的成功百分之八十五来自于公共关系，百分之十五来自于个人的技术能力。你除了积累资本与职业经验外，还得建立创造发现自己的人脉网络与相关资源。买了房成了房奴会通过损害你的心智来促进你逐步退出时代的舞台。

有效寻找房源途径有哪些？

tea-egg — Wed, 27 Aug 2008 06:47:00 GMT

1、通过报刊资料寻找
2、通过小区物业和保安等工作人员询问有效房源
3、公司广告宣传所带来的房源
4、通过互联网上寻找房源
5、其他房产公司的有效房源
6、与一些小的房产信息部合作
7、老客户等介绍。一个客户可以影响45个人，所以要有诚信，等待推荐客户和回头客
8、亲朋好友，过去的同事同学圈子等介绍
9、上门登记获得房源
10、经常在小区做一些推广活动
11、网上发帖子，写一些如经验丰富的经纪人愿为你服务，等等
12、经常在聚会和交往时散发名片，印一些小印刷品散发
13、询问一些政策性原因产生的房源，如拆迁，回迁，改造
14、一些大的市场和外来商户较集中的地方
15、到学校、大企业公司上门服务。这样的地方人员流动较快，退租、转手的房源较多
16、其他技术手段获得的房源，如手机短信等

投资二手房的客户要注意一些什么？

tea-egg — Wed, 27 Aug 2008 06:35:00 GMT

任何投资首先考虑的都是收益率，投资二手房也一样，需要提醒投资者注意的是，确定合理的二手房收益水平是正确投资的关键。如果您的预期投资收益在1%-2%，可以选择银行储蓄；若你的投资预期在3%，尽可选择国债。也就是说，投资二手房的合理收益率应在3%以上，否则您就没必要进行这种有一定风险、投资额较高、资金回收期较长的投资了。投资商铺，要考虑到家庭和个人收入会存在不稳定性，虽然有“一铺富三代”的说法，但若您要计划投资商铺用于出租时必须注意，若商铺的回报率只有5%就太低了，特别是以租养贷，目前银行贷款利率在6%上下，您必须准确估算能否“以租养贷”，一旦预期收益率的设定不准确，将房子的采暖、物业等费用支出计算在内后，您的所谓“投资”往往只是会赔本赚吆喝，商铺投资达不到8%-10%收益水平的话，不如不做。

一般客户心目中的好房型是什么样子的？

tea-egg — Wed, 27 Aug 2008 06:34:00 GMT

        一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能；动静有别。
        公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、门厅等。
        私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。
        辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、储藏室、阳台等。

评价房型时，可考虑以下几个方面：
1、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。
2、尽量减少在活动区墙上开门；使完整墙面更多。
3、相互联系方便。
4、房屋位置合理，进门有小门厅过渡。
5、厅最好朝南向或景观向。
6、厅平面避免不可利用的锐角室向。
7、大厅与分户之内室设门斗过渡性空间。
8、在厅内墙上忌各处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。
9、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。
10、居室、主卧室远离电梯间或楼梯。
11、厨后间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。
12、食寝分离，居寝分离。
13、入口处最好有玄关。
14、餐厅与起居室空间上相互贯通；形成自然通风。
15、卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿离客厅。
16、房屋的外表相对来说比较新一点。

首次置业如何购买二手房

tea-egg — Sun, 24 Aug 2008 14:49:00 GMT

对于大多数首次置业者来说，购买二手房不失为一种明智选择。但是应选择什么样的二手房呢？

1、根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。

2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚；有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。

3、选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况。

4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力将更大。

5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。

6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变买，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。

7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

如何做好网络经纪人(转贴)

tea-egg — Thu, 19 Jun 2008 09:30:00 GMT

如何做好网络经纪人需要把握两个关键点，一是深刻认识网络，二是做好经纪人。

网络经纪人是一项新生事物，它的诞生起源一是基于互联网的发展水平达到了新高，人们通过互联网已经实现了互动、沟通无障碍，即任何一个人都可以很方便地通过互联网找到任意一个他想找到的人；二是房地产经纪行业积重难返的诚信怪圈已经让有志于终身从事这个行业的有识之士需要以自身的品牌来作为敲门砖，敲开事业成功之门。

要做好网络经纪人，必须在以下两个方面下功夫：

一、 你必须是诚信的。

并准备好为你的不诚信付出离开这个行业的代价，水能载舟，亦能覆舟，互联网亦是如此，近几年以下几个名词大家不陌生了，“虐猫女事件”、“铜须门事件”、“网络通缉令”等等，每一个事件都是当事人的不检点、不小心的行为，通过网络放大，最终身败名裂的故事。地产经纪人要成为网络经纪人，不仅仅是需要支付一定的成本，更要有把自己的名誉和前程押上的心理准备，当然，如果你本身是以诚信为本的，那并不需要担心。你需要在以下几个细节上把握：

1、你需要有一张自己满意也能够对得起网友的照片。最好照片上有一张看起来诚实的脸，显得你是那么的阳光，那么的自信、那么的友善，把照片贴在你的博客上。

2、你需要对自己有一番个性化的介绍。可以不包括年龄、身高、体重、三围，但是应该有你的座右铭、你的属相和星座、你的偶像、你喜爱的运动、你的宠物等等，让你的形象更加的立体丰富，像一个亲切的邻家男孩（女孩）。

3、你应该是一位博客。有写博的习惯，博客中可以是你的游记、你的人生感悟、你从业心得，也可以是你家宠物的照片，总之，一切都让你显得那么真实，可爱，而不是冷冰冰的职业形象。

4、你应该有很好的心态。你必须以坦诚的心态来面对批评，甚至是诽谤。开了博客后，你就是公众人物了，你可能会碰到公众人物碰到的一切状况，你也可能会受到客户的诘问甚至责骂，你也可能会受到同行的匿名攻击，以何种态度来面对这一切将决定着你在这一行能够走多远。

5、你应该是热情的网友。耐心地回答访问你博客的朋友对你提出的问题，尽管你判别出他可能不会买你的房子，但你依然已礼相待，在博客上展示你的气度和风采，焉知不会有真买家会被你的诚信有礼所打动？

6、你发布的房源必须是真实的。目前网络营销有个误区，有个别经纪公司故意挂一套低出市场价的房子来吸引顾客，等客户来电或者上门了，再推荐其它房子给顾客，对此所带来的危害性缺乏足够的认识，不仅损害了网络环境，更是损害了经纪公司自己的利益。网络经纪人是顶着自己招牌混的，“出来混，迟早要还的”，如果不从这些细节入手，树立自己在网络上的金字招牌，勉强充当所谓网络经纪人也是于事无补的。

7、你应该有一种思想准备，每一个经你手成交了房屋的顾客，将会是你永远的朋友。他们会为你今后的职业生涯增光添彩，也会给你介绍他们的朋友来买你的房子，每一单交易，不但让你收获佣金，还为你树立口碑，等于是为你积累无形的财富。

二、你必须是有足够的职业素养。

你要向你的顾客写你的房评（楼评），写你对这个楼盘的认识，写你的推荐理由，要像是你自己买房子或者是你给你父母买房子时所考虑的那些要素来写，要注意以下细节：

1、你介绍的楼盘一定是亲自去看过的。不要指望别人相信你的人云亦云，你亲自去看过就应该有相应的照片，有这套房子的外观图，有这套房子内部装修状况图，有从房子阳台或者主卧室望出去的景观图，最好能有这套房子的户型图（有些可以从网上找，有些可能要自己画了），有你自己与这套房子的合影（表明你亲自看过），总之，要让顾客从看你的照片就对这套房子有个大概的了解了，他再跟你去看，只是核实一下是否跟照片一样，这样，你成单的时间就会大大缩短，人们常说的网络客成交快就是缘于此。

2、你要对该套房子相应的小区配套和周边的城市配套有足够的了解。距离菜市场、学校、医院、地铁有多远，附近有哪几家银行，哪几家超市，有哪几路公车经过，坐公车到城市中心标志性建筑需要多长时间，由哪家物业管理公司管理，管理口碑如何，管理费多少，是否是公价水电等等。

3、有关这套房子的买卖涉及哪些费用。交易税、印花税、个税、契税等各是多少，由谁负责支付，等等。

4、赎楼方面所需各项条件的说明。按揭贷款如何计算，月供几何等等。

5、过户手续如何办理，需要多少时间。

6、你应该对该套房子的前世今生有足够的了解。上任业主是什么职业，该楼盘当初开盘价格是多少，目前是升值了多少，今后还会有多少升幅空间，为什么，等等，都是你的推荐理由。

7、你应该是这个片区的置业专家。了解这个片区的规划，对这个片区的未来发展有比常人更加多的发言权，这就需要你在这个行业内有足够长时间的历练，或者你本身有超强的学习能力，能了解比别人更全面的资讯。

如何做一个优秀的网络经纪人

tea-egg — Thu, 15 May 2008 08:50:00 GMT

房产之窗的网络平台已经搭好了，也有很多经纪人注册了，有的人在房产之窗上收到了比较好的效果，而有的经纪人却没有收到什么有效信息，这是什么原因呢？当然，大家不要把网络想像成了灵丹妙药，好象只要上了珠海房产之窗，客户信息就会滚滚而来，房产之窗确实能给大家带来好的市场效果，但是这也还需要大家的配合，屠龙刀是把宝刀，但并不是每个人都能使好的。总的来说有些经纪人没有收到信息的原因有一下几点：

1、发布的信息量太少，才发那么几条可怜惺惺的信息，客户即使来看了你的信息，他也没有什么选择余地，你也不能保证你所发的信息就一定是客户喜欢的，大家都喜欢去超市买东西，是因为我们在超市有很多的选择。所以从客户的角度来看，他也希望能看到很多供他选择的信息，所以诸位经纪人一定不要图省事，多发布一些有质量的房源信息对你没坏处，尽可能地把你所能掌握的房源信息都发布出来，总会有客户看中的。

2、你发布的信息可能是冷门楼盘，有的经纪人发布了很多信息，但是效果还不是很好，这就要看看是不是你所发布的这个楼盘是个冷门楼盘了，因为本身这个楼盘的销售就不是很旺，或者是楼盘的位置很偏，所以想要这个楼盘的客户少，那自然收不到好的效果了，这样你就要考虑搭配着发布一些热门楼盘的信息，冷门楼盘并不是没有客户想要，只是这些楼盘客户出现的机率会少一些，所以等待的时间会长一些，你发布一些经常有客户搜索的热门楼盘，这样就可以增加你的网络会员界面的浏览量，看你的会员界面的的人多了，那么看中你的冷门楼盘信息的客户可能就会多一些。所以要学会信息搭配，别人买小菜生意的人都会好坏搭配，把一些差的菜混合在好的菜中一起卖，这样才不会只卖了好的菜，差的菜都卖不出去了。所以如何想要推好自己的冷门楼盘，一定要结合一些热门楼盘一起推。

3、你发布的信息描述不够详细，有的经纪人发布信息的时候太不认真了，好像生怕多写几个字似的，你多打一些字可能会给你带来意想不到的效果，如果你发布的信息很简单，那么在客户看来你的信息跟其他的信息网站没有什么区别，客户从你发布的信息中并不能获取关于房源的详细信息，那么他肯定不会对你发布的房源感兴趣。房源信息描述不够详细有两个方面：

1）、房源信息的标题写的太简单；客户在浏览信息时往往是扫一眼，然后选出他感兴趣的信息，扫一眼的时间是很短的，如果你的房源信息标题写的不够吸引人，那么客户根本不可能对你的信息感兴趣，更不要说去仔细看你的房源信息了。所以房源信息标题是很重要的，我们一再给大家强调房源信息标题，希望大家能写好标题，写好了标题，不但能吸引客户，而且对于搜索引擎来说，你的标题写的越详细，那么客户越容易通过搜索引擎搜索到你的房源信息。只要有客户搜索到你的信息，那么就不愁没有客源了。

2）、房源展示信息写的太简单，如果你把房源信息标题写好之后，那么你还要写好你的房源描述信息，大多数人都不愿意写好这部分信息，往往简单地写几句就写不下去了，有的时候也是为了图省事，因为要发布很多条信息，所以每条信息都写得很简单，大家一定不要怕麻烦，详细写好你的房源信息对你促成客户成交是非常有帮助的，如果你的房源信息描述得很详细，那么客户根本不用去看房就能知道房子是什么样子了，只要客户喜欢他肯定会迅速下定金的。本来客户通过网络来找房源信息就是为了方便省事，因为不需要去门店就可以详细了解房源信息，可以挑选一些自己喜欢的房源信息。客户想方便省事，那么我们经纪人就不能图方便省事了，你省事，那客户就省不了了，你把客户想了解的信息都省了，客户肯定就不方便了，所以我们经纪人要尽量多作一点。

不符合要求的房源展示信息：
整个房源描述信息就只有这么一段详细信息：繁华地段，小区管理好，配套设施完善，交通购物方便，多商场，超市，饭店，银行，如您有所需要请与小王联系13888888888，，本人手上还有大量房源信息，欢迎您的来电！这样的信息，你说客户能了解到什么呢？

在房源信息中最好能把交易的一些费用描述清楚，有了费用描述，那客户心里就清清楚楚，明明白白，客户也好拿捏买还是不买.

在发布的房源信息中最好是能上传图片，这样客户对房源信息的了解会更加直观，现在带照相功能的手机都很普及了，看房的时候顺便拍几张照片应该不是什么难事吧，有了图片信息，客户甚至可能都不要实地去看房了，有时候就会直接下单。所以我们经纪人一定要尽可能地带上房源的图片信息。

4、发布信息过于马虎，有的经纪人为了省事，将所有的房源标题都写成一样的，所有的房源信息描述也是一样的，这样马虎的经纪人是肯定不会达成成交的，你这样马虎，客户看到了你的信息会信任你吗，客户希望看到的是你对每一个房源真真切切的推荐，并且会说出你推荐的理由。多对房源发表一些你自己的看法，客户会觉得更真实些，而不是马虎地千篇一律填写房源信息，这样作网络经纪人的态度是作不好网络经纪人的。认真描述每一条房源信息，你会得到很好的回报的。你对客户认真，客户才会对你认真。你对客户马虎，那客户也会对你马虎。吃亏的最终还是你自己。

5、你没有经常更新信息的发布时间，你发布的房源信息很久没更新了，也许客户看到了你的房源信息，但他发现日期是一个月之前的了，所以客户可能会以为这套房子已经卖了，于是就没有跟你联系了，所以只要你还没有出手的房源，都要记得经常更新一下发布的日期，这样客户就会觉得有新鲜感。

6、你没有给客户一个好的信任感，客户的信任感是从多方面来看的，房产之窗对于经纪人上传照片将会有比较严格的要求，凡是上传了与经纪人本人无关的照片，我们将采取删除的手段。因为我们是要做专业的房地产门户网站，买房卖房都是件很重大的事情，所以客户在选择经纪人时决不会选择一个不稳重的人，如果你上传的照片是个与你自己毫不相关的图片，客户怎么去了解你这个人，客户不能了解你，那么选择让你为他服务的机会就很少。所以在房产之窗上注册的每一个经纪人，建议一定要注意自己的网络形象，照片最好上传正装寸照。关于自己的相关资料也要填写详细，比如说你是那个地产公司，你负责那一个片区等等，你填写的资料越详细，客户则越能充分了解你。只要客户充分了解你，他才会放心让你为他服务。
增强客户信任感的另一个重要方面是千万不能发布假房源，一定客户发现你的房源信息是假的，那么你就很难拿下这个客户了。

7、作网络经纪人是一项长期的工作，作好了，以后就不用怎么出去跑也能收到客户信息了，但是并不是说你做网络经纪人只要信息一上了网就有效果，不管哪个网站都不会有这么立竿见影的效果，自己的会员界面需要你长期的用心经营，好好的经营，经营好了就会有源源不断的客源来。有的经纪人三天打鱼两天晒网，热情来了，发一顿房源信息，过了一两天没发现效果，于是就垂头丧气了，从此再也不来打理自己的会员系统了，这种急于求成类型的经纪人是作不好网络经纪人的。所以对于你自己的网络会员系统，你要象自己的孩子一样呵护他，照顾他，让他慢慢的成长，不断地充实自己的会员系统界面内容，不断地推广自己的房源等。