做一流的电子商务企业人

销售的10个谈话技巧

tea-egg — Sun, 07 Sep 2008 08:21:00 GMT

要是你以为单靠熟练的技能和辛勤的工作就能在职场上出人头地，那你就有点无知了。当然，才干加上超时加班固然很重要，但懂得在关键时刻说适当的话，那也是成功与否的决定性因素。卓越的说话技巧，譬如讨好重要人物、避免麻烦事落到自己身上、处理棘手的事务等等，不仅能让你的工作生涯加倍轻松,更能让你名利双收。牢记以下十个句型，并在适当时刻派上用场，加薪与升职必然离你不远。

一、以最婉约的方式传递坏消息句型：我们似乎碰到一些状况……
你刚刚才得知，一件非常重要的案子出了问题；如果立刻冲到上司的办公室里报告这个坏消息，就算不干你的事，也只会让上司质疑你处理危机的能力，弄不好还惹来一顿骂、把气出在你头上。此时，你应该以不带情绪起伏的声调，从容不迫的说出本句型，千万别慌慌张张，也别使用“问题”或“麻烦”这一类的字眼；要让上司觉得事情并非无法解决，而“我们”听起来像是你将与上司站在同一阵线，并肩作战。

二、上司传唤时责无旁贷句型：我马上处理。
冷静、迅速的做出这样的回答，会今上司直觉的认为你是名有效率、听话的好部属；相反，犹豫不决的态度只会惹得责任本就繁重的上司不快。夜里睡不好的时候，还可能迁怒到你头上呢！

三、表现出团队精神句型：安琪的主意真不错!
安琪想出了一条连上司都赞赏的绝妙好计，你恨不得你的脑筋动得比人家快；与其拉长脸孔、暗自不爽，不如偷沾他的光。方法如下：趁著上司听得到的时刻说出本句型。在这个人人都想争著出头的社会里，一个不妒嫉同事的部属，会让上司觉得此人本性纯良、富有团队精神，因而另眼看待。

四、说服同事帮忙句型：这个报告没有你不行啦!
有件棘手的工作，你无法独力完成，非得找个人帮忙不可；于是你找上了那个对这方面工作最拿手的同事。怎麽开口才能让人家心甘情愿的助你一臂之力呢？送高帽、灌迷汤，并保证他日必定回报；而那位好心人为了不负自己在这方面的名声，通常会答应你的请求。不过，将来有功劳的时候别忘了记上人家一笔。

五、巧妙闪避你不知道的事句型：让我再认真的想一想，三点以前给您答覆好吗？
上司问了你某个与业务有关的问题，而你不知该如何做答，千万不可以说「不知道」。本句型不仅暂时为你解危。也让上司认为你在这件事情上头很用心，一时之间竟不知该如何启齿。不过，事後可得做足功课，按时交出你的答覆。

六、退性骚扰句型：这种话好像不大适合在办公室讲喔!
如果有男同事的黄腔令你无法忍受，这句话保证让他们闭嘴。男人有时候确实喜欢开黄腔，但你很难判断他们是无心还是有意，这句话可以令无心的人明白，适可而止。如果他还没有闭嘴的意思，即构成了性骚扰，你可以向有关人士举发。

七、不著痕迹的减轻工作量句型：“我了解这件事根重要；我们能不能先查一查手头上的工作，把最重要的排出个优先顺序？”
不如当下就推辞。首先，强调你明白这件任务的重要性，然後请求上司的指示，为新任务与原有工作排出优先顺序不著痕迹的让上司知道你的工作量其实很重，若非你不可的话，有些事就得延后处理或转交他人。

八、恰如其分的讨好句型：我很想您对某件案子的看法……
许多时候，你与高层要人共处一室，而你不得不说点话以避免冷清尴尬的局面。不过，这也是一个让你能够赢得高层青睐的绝佳时机。但说些什么好呢？每天的例行公事，绝不适合在这个时候被搬出来讲，谈天气嘛，又根本不会让高层对你留下印象。此时，最恰当的莫过一个跟公司前景有关，而又发人深省的话题。问一个大老板关心又熟知的问题，但他滔滔不绝的诉说心得的时候，你不仅获益良多，也会让他对你的求知上进之心刮目相看。

九、认疏失但不引起上司不满句型：是我一时失察，不过幸好……
放错在所难免，但是你陈述过失的方式，却能影响上司心目中对你的看法。勇于承认自己的疏失非常重要，因为推卸责任只会让你看起来就像个讨人厌、软弱无能、不堪重用的人，不过这不表示你就得因此对每个人道歉，诀窍在于别让所有的矛头都指到自己身上，坦承却淡化你的过失，转移众人的焦点。

十、对批评要表现冷静句型：谢谢你告诉我，我会仔细考虑你的建议。
自己苦心的成果却遭人修正或批评时，的确是一件令人苦恼的事。不需要将不满的情绪写在脸上，但是却应该让批评你工作成果的人知道，你已接收到他传递的信息。不卑不亢的表现令你看起来更有自信、更值得人敬重，让人知道你并非一个刚愎自用、或是经不起挫折的人。

“新房”与“二手房”的对比

tea-egg — Sun, 07 Sep 2008 07:48:00 GMT

现在的新楼盘房价使越来越多的大众置业阶层会感叹，买房难。但事实上，珠海仍有很多总价低、地段优、配套完善等较高性价比的二手房。当人们只能望“新楼盘”止渴时，不妨将目光转向二手房市场，理由有八点：

　　理由一：二手房价格多元化

二手房根据房屋性质，地段划分，房龄等不同，价格也不尽相同。普通民宅相对价格较低，二手公寓、别墅等相对较高些。购房者可以根据自己的需求选择合适的二手房，而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。

　　理由二：二手房无“期房”风险

　　不少购房者因为期房的价格实惠而拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就购买期房。但是期房建成现房短则一年，长则数年，数年间的诸多因素并不是购房者所能控制的，风险较大。而二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者的许多风险。

　　理由三：二手房地段优、交通便

　　一般来说二手房由于建造年限的关系，大都地处较热闹地段，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地段较为优越。同时，交通环境更是得天独厚的，较发达的路面交通与轨道交通轻轨相结合，为人们日常出行提供了便利条件。

　　理由四：二手房社区规划更直观

　　二手房对于购房者来说是实实在在看得到的房子，无论从房子的内部结构还是外部环境(包括房屋框架结构、便利店、小区外交通情况、马路状况等情况)都一目了然，小区绿化和管理(包括保安、绿化、儿童乐园、基建设施等)也已趋于成熟。如此直观的社区效果，也可免去购房者的些许担忧。

　　理由五：二手房选择面更广

　　随着市区内可供开发用地的逐渐减少，一手楼盘选址范围也就变得更加狭隘。而二手房则不同，市区内遍布各地都是二手房的踪迹，有意购买二手房的客户只要根据各自需求很容易就在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房屋。

　　理由六：二手房房产证齐全

　　大家都知道，市场上因为开发商等客观原因造成购房者最终延迟或无法领取房产证的例子并不少见，令购房者交易风险加大。而二手房相对而言，房产证等手续较为齐全。购房者只要在买房前，仔细核对房产证等必需资料，弄清楚该二手房产权清晰，即可将无法领取房产证的风险降到最低。

　　理由七：二手房周围名校集中

　　珠海教育氛围较好的地区大多集中在香洲，吉大等区域，其区域内不论是小学、中学周边的房屋都十分抢手。这些学校周边新开发的楼盘较少，大多以二手房为主。而教育投资更是家长最不吝惜、也最不会皱眉头的开支，因此，围绕学校周边，家长们展开的二手房“购房大战”更是珠海一道独特的风景。

　　理由八：投资回报比新房好

　　随着珠海城市建设的不断加快，新楼盘一般都不会建在中心地段，而为了投资保险和回报率高，地段的选择更不可忽视。所以与其花高价购买郊区的新房，不如投资好地段的二手房。对于房屋投资者而言，地段好尤其是装修好的房屋非常容易出租，投资成本回收快，这对投资者来说无疑是最乐意的事。

四个名人关于人脉的故事

tea-egg — Sun, 07 Sep 2008 07:17:00 GMT

故事一：乔治.波特（GeorgeBoldt）——希尔顿饭店首任总经理

这是发生在美国的一个真实故事：一个风雨交加的夜晚，一对老夫妇走进一间旅馆的大厅，想要住宿一晚。

无奈饭店的夜班服务生说：“十分抱歉，今天的房间已经被早上来开会的团体订满了。若是在平常，我会送二位到没有空房的情况下，用来支持的旅馆，可是我无法想象你们要再一次的置身于风雨中，你们何不待在我的房间呢？它虽然不是豪华的套房，但是还是蛮干净的，因为我必需值班，我可以待在办公室休息。”

这位年轻人很诚恳的提出这个建议。

老夫妇大方的接受了他的建议，并对造成服务生的不便致歉。

隔天雨过天晴，老先生要前去结帐时，柜台仍是昨晚的这位服务生，这位服务生依然亲切的表示：“昨天您住的房间并不是饭店的客房，所以我们不会收您的钱，也希望您与夫人昨晚睡得安稳！”

老先生点头称赞：“你是每个旅馆老板梦寐以求的员工，或许改天我可以帮你盖栋旅馆。”

几年后，他收到一位先生寄来的挂号信，信中说了那个风雨夜晚所发生的事，另外还附一张邀请函和一张纽约的来回机票，邀请他到纽约一游。

在抵达曼哈顿几天后，服务生在第5街及34街的路口遇到了这位当年的旅客，这个路口正矗立着一栋华丽的新大楼，老先生说：“这是我为你盖的旅馆，希望你来为我经营，记得吗？”

这位服务生惊奇莫名，说话突然变得结结巴巴：“你是不是有什么条件？你为什么选择我呢？你到底是谁？”

“我叫做威廉·阿斯特（WilliamWaldorfAstor），我没有任何条件，我说过，你正是我梦寐以求的员工。”

这旅馆就是纽约最知名的Waldorf华尔道夫饭店，这家饭店在1931年启用，是纽约极致尊荣的地位象征，也是各国的高层政要造访纽约下榻的首选。

当时接下这份工作的服务生就是乔治·波特（GeorgeBoldt），一位奠定华尔道夫世纪地位的推手。

解读：是什么样的态度让这位服务生改变了他生涯的命运？毋庸置疑的是他遇到了“贵人”，可是如果当天晚上是另外一位服务生当班，会有一样的结果吗？

经营人脉的‘脉客’们苦心经营的无非是能在关键时候帮助我们的‘贵人’，其实，‘贵人’无处不在，人间充满着许许多多的因缘，每一个因缘都可能将自己推向另一个高峰，不要轻忽任何一个人，也不要疏忽任何一个可以助人的机会，学习对每一个人都热情以待，学习把每一件事都做到完善，学习对每一个机会都充满感激，我相信，我们就是自己最重要的贵人。

故事二：乔.吉拉德

曾经有位培训师讲过这样一个故事说，他曾有幸参加乔.吉拉德关于人脉的演讲，演讲前，他不断的收到乔.吉拉德助理发过来的名片，在场的两三千人几乎都是如此，都有好几张，没想到，等演讲开始后，乔.吉拉德的动作却是把他的西装打开来，至少撒出了三千张名片在现场一撒出这个名片。

全场更是疯狂。他说，各位，这就是我成为世界第一名推销员的秘诀，演讲结束！

解读：建立人脉资源需要最重要的东西就是——主动出击！

故事三：胡雪岩

高阳描述“红顶商人”胡雪岩时，就曾经这样写：“其实胡雪岩的手腕也很简单，胡雪岩会说话，更会听话，不管那人是如何言语无味，他能一本正经，两眼注视，彷佛听得极感兴味似的。同时，他也真的是在听，紧要关头补充一、两语，引伸一、两义，使得滔滔不绝者，有莫逆于心之快，自然觉得投机而成至交”。

解读：倾听是人与人之间沟通的主要武器。只有先成为一个成功的倾听者才会有机会结交更多的人脉。

故事四：卡内基

美国“钢铁大王”卡内基，在一九二一年付出一百万美元的超高年薪(聘请一位执行长夏布(Schwab)。许多记者访问卡内基时问：“为什么是他？”卡内基说：“因为他最会赞美别人，这也是他最值钱的本事。”甚至，卡内基为自己写的墓志铭是这样的：这里躺着一个人，他懂得如何让比他聪明的人更开心。

解读：沟通是建立人脉的最佳途径，除了倾听，还需要适时的赞美别人。

来源于网络

市场调整期房产经纪人需要做什么

tea-egg — Thu, 04 Sep 2008 02:39:00 GMT

从目前的市场状况来看，很多经纪人都有可能临阵脱逃，尤其对目前这个人员流动性很大的行业来说尤其如此。在这个特殊时期，我们更需要利用这一时间充分的沉淀自己，让自己不仅具备专业的业务素质，也掌握良好的作战能力。

从目前一些媒体评论和相关的调查情况来看，很多消费者对经纪人存在很大的误区，认为他们恶意隐瞒、欺诈客户。其实这和从业人员的专业水平和业务素质有着很大的关系。为了更好的提高从业人员的从业水平，各大公司除了定期培训业务知识外，像一些户外的拓展活动建议也不妨考虑考虑。

通过一些拓展活动可以很好的提高从业人员的沟通能力和协调能力。良好的沟通能力和协调能力不仅是在拓展活动中取得胜利的重要条件，也是在工作中使业主和客户、客户和公司之间达成共识的先决条件。

在市场低迷的这一时期，很多经纪人都有可能会选择淡出这一行业，人员的流动性大也是造成这一行业信任度下降的重要因素。上述现象出现的原因，除了和目前的市场形势有关系外，更重要的还是要看自己的个人能力。因为一个优秀的经纪人除了要具备专业的业务知识外，像沟通能力、应变能力、协调能力都发挥着重要的作用，现在很多经纪人可能都面临着不开单的尴尬局面，是市场不好？还是各人能力差？很关键的一点，还是因为努力不够。

我们知道国外房产经纪人从业人员的平均年龄大概在38岁左右，优秀经纪人的平均年龄在45岁左右，但从目前中国房地产经纪人的实际情况来看，不仅存在年龄上的差距，更欠缺的是精湛的专业能力。所以我们更要抓住这一非常时期，珍惜这一时机，有效的把握这一时机，及时反思，在反思中沉淀，在沉淀中吸取精华，深刻的理解获取生存的有效方法，这也许是目前中国房地产经纪人最应该做的事情。

房地产经纪人的Web2.0时代

tea-egg — Tue, 02 Sep 2008 09:26:00 GMT

当房地产行业发生变化时，房地产行业的从业人员依托的营销方式也发生了改变。各大中介行业盯住了网络，开始了网络上的市场，且发展态势十分迅猛。

放眼望去房地产中介公司目前的情况，我们发现真正的黑中介在年初纷纷倒下，名存实亡的小中介也岌岌可危，而现在依然活着的中介已经屈指可数了。各界有心人开始突然发现二手房中介公司从以前的千军万马到现在的适者生存的局势，为什么会这样呢？很好解释：优胜劣汰。

上世纪80年代末90年代初，已经出现以个体户形式买卖房的行为，被人们戏称为“房虫”，到本世纪初，已经有了专业的店面经纪人，到2007年，网络经纪人开始起步并被大家所接受。从“房虫”转变到店面经纪人，整个儿中介行业几乎花了20年的时间，而当店面经纪人已崭新面貌出现在市场上时，他们又告诉我们，他们又变成了网络经纪人。

当我们走进Web 2.0 时代生活时，二手房房地产经纪人也开始利用这个时代为自己开拓出了新的发展空间，成为网络经纪人；当我们开始意识到可以利用网络时，二手房房地产经纪人已经熟悉其中的各种技术，探究了它们的各种奥妙；当你打开任何一个房产页面时，都能看到各大知名中介公司的广告；当你在琢磨当地选哪家中介公司时，优秀的网络经纪人已经通过MSN等即时聊天工具和你联系上了；当你还死死地拽着手中的钱时，资深的网络经纪人已经在为你的置业做了好几个方案了。

在市场处于低谷时，他们通过网络给公司带来了巨大的收益。在利用网络方面，房产之窗提供的平台更具有优势，通过这些年的经验及人气积累，大家在利用房产之窗的平台的时候会更加得心应手。您们可以利用网络，开拓您们的网络市场，如置业顾问、法律专家、社区专家、博客等等。

从店面到网络，从线下到线上，从实地看房到视频看房，从电话沟通到MSN沟通，这都是经纪人们为购房者们准备的新的一套方案。当我们的购房者对房产对二手房毫不了解的时候，购房者们通过阅读经纪人的博客，通过MSN与经纪人沟通，购房者们纷纷表示网络给他们带来了更多的便捷，让购房变的更简单，通过网上购房的过程更愉快。

这个行业的门槛不再像从前那么低，而是抬高了门槛，这是因为这样，吸引了大批的高素质人才进入，吸引了IT时代的新生力量加入。各大中介网络经纪人都在利用网络中发现了网络的好处，一些优秀的网络经纪人说的却格外的实在：大多数客户在上班时间是不可能随意外出看房，但是他们通过网络和我取得联系后，告诉我他们想买什么房子，那么我就会很快为他量身定做适合他的置业方案，同时，我也会把房源的相关图片视频给他看，这样他节省了时间，也了解到了房源，我也不需要奔波在烈日下。确实，网上看房，省事方便，避免了重复看房带来的资源浪费，网络的交易不受时间限制，如果您愿意凌晨还可以网上看房。全天候服务，实时看房，节约双方时间，展现的形式是多样化等等，这就是web2.0赋予网络经纪人的特点。

当整个二手房市场处于调整期时，web2.0赋予我们的不仅仅是科学技术的支持，而且还是未来的发展方向。因为网络，让他们多了一种更好的武器，因为网络，提高了购房者和中介间的交易效率，因为网络，房地产中介行业绝对还是蓬勃发展的行业。