北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱谈城市的发展看法
段枚焱：各位领导、各位沈阳市的同行、各位媒体朋友，大家好。很荣幸今天能在这里与各位分享自己的想法，我今天的题目是《城市的发展看法》。从学术上讲可能不是很规范，我提后时代有两个意义，一是城市之间的房地产发展是有关联的，各城市的房价已经有联系了。我们强调城市区域市场，还有一个概念是从80年代末90年代初起，各个城市新城区的开发已经开始了。
下面我讲四个题目，第一个就是我们讲地区关联的问题。房地产价格的市场地区关联越来越密切了，以上海为代表，作为长三角地区的标杆，房价一直在上升，附近的地区也在上涨。这个和我们过去理论上讲的房地产地区市场是相互独立的，已经不一样了。这是非常值得关注的现象。北京来和上海房产是否有关联？我们研究认为有非常大的关系，上海的一年前就是北京的两年后，我们研究北京的地段时，常常参考到上海市场。我们希望给沈阳的朋友们一个看问题的视角——沈阳和谁关联、以谁为标杆。是否一年后的沈阳房地产会再现北京房地产的景象？
第二个讲的是产业关联。现在的房地产市场和股市关系越来越密切了，我们在北京能够明显感觉到目前股市是牛市，北京房地产市场是有变化的，这种变化实际上不从事房地产的人是看不到的，目前推动房地产上涨主要就资金，这些资金撤出来后，实际上也有抛盘，北京CBD 二手房的价格已经开始跌了。
第三个议题是大家看房地产市场的角度，不要只看新盘，在一些成熟的市场上，二手房的价格越来越成为房地产市场指针性的价格指标，同样是因为刚才的道理，大量购买、推动房价上涨的一批人都是投资者，二手房对房地产的走势非常有影响，如果后来的人看到我们这个二手房的价格低，投资者可能就会走掉。两三年前上海人卖房非常简单，他要挂盘，是投入二手中心判断市场发展走势的，二手房发展的价格指针我想对沈阳有借鉴的意义。
我讲的第四个议题就是郊区化。我认为郊区是下一轮房地产发展的主体。我提出的论点基础是：基本上过去二十世纪八十年代以前的老城区和八十年代以后到现在开发的新城区，基本上地已经用完了，可供开发的土地非常少。如何判断郊区土地的价值？可能所有开发商的想法都需要校正。大家的判断标准是二环的价格应该是多少，三至六环的价格应该是多少，还有就是CBD，根据中关村远近来判断。到今天我们又发现了一个新现象，就是不以上述这些来区分和判断。这个是在北京总结出来的规律，对于其他的大城市，也是比较适合的。对于房地产开发投资者来讲，所有的事情中最重要的就是“预判”，不要用老眼光来判断土地价值。如果是这样，会永远走在后面，永远没有超额利润。
第五，我讲一些新想法，房地产定位是非常重要的理论，我个人总结目前房地产定位已经发展到第四个阶段了。第一个阶段就是“对位”，根据这个低端做目标客户群，目前来讲用“对位”理论做的项目在销售商来说都是非常有困难的，同样是这个区域的开发商对这个区域的判断可能是同样的。或者适合做小户型，或者做其他别的什么，大家的判断都是一样的，大家依据的理论都是一样的，这样的情况大家会发现，结果就是我周边的所有人都和我做一样的项目，所以“对位”理论应该是目前最重要的。你想干什么你还得考虑别人干什么，现在房地产发展的是大家想到一起了。
第三个阶段就是“经纬”理论，因为房地产发展过去水平低，我做的水平高一点，请的设计师高一点就是一个“经纬”，这个“经纬”是以成本为代价的。“经纬”这样的理论在两三年前的北京也是有的，我个人推荐的是错位的理论，就是大多数人想做的东西，我做的项目就要与其他人有所区别。我们要进行做项目之前的策划。在亚运村我们做小户型。还有就是要“领位”，就是“领位”客户做的各项事。我引领这些先富裕起来的人群生活方式，他工作五天后需要两天的休闲度假，他可以到那边休息，这就是我今天给大家做的五个观点。
摘自新浪地产创新峰会