老三区受房贷新政影响较小

　　10月份全市新10区的二手住宅成交量为63.94万平方米，同比增加46.6%.当月因有国庆长假期及受9月底出台的“第二套住房首付比例提高至四成及相应利率提高10%”的政策影响，市场交投有所萎缩，经满堂红地产促成的住宅买卖交易宗数比9月份减少一成半。

　　满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，10月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7536元/平方米，环比上升4.4%，同比上升52.2%；中心城区二手住宅成交均价为8104元/平方米，环比上升3.9%，二手楼价上涨幅度比前两个月有所放缓。此外，第102届广交会期间短租房租赁活跃，10月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为29.2元/平方米·月，环比微升0.8%；中心城区二手住宅平均租金为30.3元/平方米·月，环比上升1.0%.

　　老三区受房贷新政影响较小今年9月底出台房贷新政对楼市的买卖双方造成了不同程度的影响，部分通过贷款购置多套物业的投资客在10月份开始将持有的房屋出售，但没有明显的降价意图。而多数原本已处于观望阶段的客户更是紧捂“荷包”，不敢轻易出手。市场交投因而出现萎缩，但相对于缩量比较明显的天河、白云、番禺等区，老三区（越秀、荔湾、海珠）的二手住宅买卖成交量缩减并不算多，10月份这三个区域买卖成交宗数之和比9月份减少3.8%，可以看出老三区受房贷新政影响较小。

　　满堂红研究部经理周峰分析，荔湾区近期适逢恩宁路、泮塘村、沙面等地房屋征拆，原居民或村民在老西关再置业的刚性需求充足。越秀区当月的二手楼均价虽高达9253元/平方米，但“教育牌”一向是该区房屋价值的“第一支撑力”，为适龄子女能在名校获得一个入学指标令“家长类”买家无法长期观望，部分名校旁的盘源更是“即放售即成交”，很多客户连思考的余地都没有。海珠区的情况比较特殊，当月的成交个案中仍有不少属于投资客购买行为，只不过投资客购置的对象高度集中在面积≤50平方米的住宅，该面积区间在10月份的成交宗数比重为25.7%，远高于今年前三季度的20.9%.投资总成本低、操作空间大是小面积物业的最大优势，譬如当月成交的十余套双子星城花园的小单位，尽管成交单价达到1.5万元/平方米，因其面积在28～47平方米之间，总价不超过80万元/套，单位租金却达到68～70元/平方米·月，就目前的投资市场而言，这类物业还是相当受青睐的。

　　无电梯物业重占“上风”

　　在广州的二手楼市内，有电梯物业跟无电梯物业之间存在一定的价格差距，就购房者而言，选择有电梯或无电梯物业的首要考虑因素是自己的资金支付能力。从下表可以看到，去年10月至今年5月，无电梯住宅物业的成交宗数比例皆超过5成，而这两类物业的成交均价差距也从最初的1108元/平方米扩大到1834元/平方米。而在今年6月至9月期间，也就是广州楼市短炒客最为活跃的时段，有电梯物业的成交比例突破了5成，不难看出，同一时期内有电梯物业的上升幅度必然比无电梯物业要大，转手获取利润也较为丰厚。到了今年10月，在多数投资客“偃旗息鼓”和潜在客户继续观望的情况下，无电梯物业重新占据“上风”，成交比例达到51.2%，此时两类物业的成交均价差距已达到3059元/平方米。周峰分析，多数购买二手楼的客户皆是看中二手楼价比一手楼价要低，无电梯物业除了价格上具有优势外，还在房屋空间实用率和周边生活、市政配套方面获取更多“分值”，自用为主的客户首选无电梯物业也在情理之中。

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