大环境下看珠海楼市 雨过总会天晴 中介公司应做强做专

　　文/满堂红市场部彭卫民

　　10月我国北部就进入了寒冷的冬季，而广东省地处亚热带，气候到现在还温暖，但是房产市场确进入了06年以来最冰冷的“寒冬”。众所周知07全国的房产市场都处于蓬勃发展的火热态势中，而广东楼市更是火热，上半年成交量和均价都不断攀升，八月更是到达鼎峰状态，但是到十月，楼市好像忽然遭到暴风雪袭击一般，骤然变冷，成交量急速下降，从深圳到珠海，从东莞到珠海，整个楼市被冰冻。

　　究其楼市遇冷的原因，主要来自政府对房产市场的调控，政府的多次加息后再推行提高首付及严格控制贷款额度，同时政府还出台经济适用房，加强对个人所得税和土地增值税的征收等政策，这些措施在很大程度上消弱了社会上对房产的购买力，也一定程度上降低了市民对买楼的需求。市场消费力降低房产市场遇冷，深圳二手市场7月成交13500套，10月仅成交3400套，成交金额由58亿急降到17亿，在这样的市场情况下，深圳的二手中介行业就发生了“大洗牌”的现象，许多中小中介公司垮台倒闭，连实力强劲的“中天置业”也在一夜之间土崩瓦解。

　　很多人都在担心，楼市会不会像曾经的香港楼市一样逆转回拢？深圳中介行业的“洗牌”现象会不会扩散传染到珠海？房产市场的低迷还要持续多久？珠海房产市场会不会荡到谷底，何时才能回春等等，其实从大环境下看珠海房产市场，目前低迷，前景看好，市场形势对中介行业的健康发展起到了一定的积极作用，相信春天的希望就在不远处。

　　前景看好，希望在前

　　珠海房产市场的前景相信大家都勿庸置疑，整体环境下中国经济持续向好，人民币持续升值，通涨持续高企，这些条件就好比植物生长的阳光和气候，保障珠海楼市的生长，而珠海市政建设的种种利好，再加上澳门经济的影响（澳门年交易量和税收已经超过拉斯维加斯成为世界第一大赌城）就成为了珠海楼市生长的肥沃土壤和生长养分。

　　纵观07年珠海房产市场，虽然楼价持续增长，但专业人士认为目前珠海楼价在增长幅度和均价上在理性范围之内，事实上目前市民的消费能力也能接受目前的楼价。很多人就要问为什么价格理性，市民能接受，目前仍成交量骤减？这个问题就要从房贷新政上来寻求根本答案，珠海各银行提高首付及加息等政策事实上对楼市影响并不大，新房贷政策的出台使业主及发展商的信心大受打击，有效的促成他们减号就收，落袋为安的心理，因此市场供求紧张及价格也在一定层面上得到缓和，市场回归理性，但是年底许多银行无钱可贷却是影响楼市成交的“致命伤”。珠海市场上很大一部分人买房对银行贷款依赖性较强，但是由于住房是刚性需求，提高首付对这部分人的影响不大，但是年底各行无钱可贷确成了这部分人不可逾越的障碍，阻碍其出手，相信等到年后各大银行继续放款时，目前低迷的房产市场又将全面复苏。

　　行业调整，优胜裂汰

　　珠海地产中介行业从无到有，至今不过十来年时间，从一开始的极不规范到现在逐渐成熟，中间虽有过波折，总的发展速度却是十分之快的。从发展模式来看，珠海中介与深圳中介一样，之前都经历了一个疯狂扩张的阶段，有实力的品牌中介为了抢占市场份额，一个月开十几家店的现象比比皆是。客观来讲，这种“做大”的市场策略是卓有成效的，许多中介因此在激烈的市场竞争中脱颖而出并获得了丰厚的回报。但是，由于这种扩张是在二手楼市连年“量增价升”市场顺境之下进行的，因此一些由扩张带来的问题很容易被繁华的表象所掩盖，或者说没有得到各个中介公司的足够重视。其中，有的涉及资本运作、网络建设，有的涉及经营管理、人才储备，等等等等，问题不一而足。这些问题，只有等到市场遭遇逆境或者公司做大到一定的规模，才会渐渐暴露出来。

　　珠海房产市场陷入低迷，对中介行业的影响是深远的，很多中介行业在目前的形势下开始自乱阵脚，人人岌岌自危，珠海中介行业开始内部调整，许多中小中介公司由于实力不够雄厚，操作上存在漏洞，那么在此次调整中必定遭到市场的淘汰出局，而像满堂红这种实力雄厚的大型中介公司，由于管理及操作上环环相扣，根基扎实，市场的风浪反而促进其发展的稳固性，因此在调整中不但能够存活下来，行业调整后还能焕发出光芒。优胜裂汰是此次珠海房产市场低迷对中介行业产生的积极影响，相信度过此次波动，珠海的中介行业必定在正规发展的道路上又将迈出另一大步，存活下来的中介公司大展身手的一天指日可待。

　　“做强做专”才是出路

　　实际上，综合各个行业的发展经验，在市场经济中任何一个充分竞争的行业如果有企业想长久地生存下来并且胜出，单纯依靠规模即使能够取得成功也是一时的，出路要么是“做强”、要么是“做专”。所谓“做强”，也即修炼好企业的内功，特别是对已经发展到一定规模的大中介来说，如果经营管理、服务质量等方面没有跟上，盲目“求大”只会给企业带来更多的风险，而“做强”之后“做大”将是顺理成章的事。所谓“做专”，则中介公司如何突破现有格局长远生存更具意义，在综合实力与其他公司实力相当的情况下，做专做精某一领域（如写字楼业务、商铺业务、外籍客业务等）也许是实现突围的更好契机。

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