文/ 灰色晴天 （陈彬艺）

一、土地市场成交分析

n         月份成交量低位徘徊

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年一季度各月份中山土地成交宗数均低于150宗、成交面积低于30万方，反映出目前土地市场正处在低位运行态势当中，但成交面积同比跌幅有所收窄。细化到各月份的成交状况，从数据中我们发现今年1－2月份全市土地成交量变化不大。而3月份，由于平均每宗土地的成交面积再次接近2000平方水平，受到成交地块面积整体上升的拉动，促使土地成交面积、成交金额显然有所突破。

数据来源：中山国土资源局

数据来源：中山国土资源局

n         目前市场处于近年的低谷时期

累计一季度全市土地成交宗数417宗、成交面积66.7万平方、成交金额4.1亿元，与去年同期相比依次大幅下跌69.6％、83.9％及85.9％。从近年一季度数据反映，全市土地成交规模自05年开始连续3年稳步递增，09年的大幅跳水导致目前市场正处于一个成交的低谷时期。

数据来源：中山国土资源局

n         第一季度各月份成交价格均低于去年（月份）平均水平

数据来源：中山国土资源局

 

小结：“走货”急于“扩张”，土地市场恢复尚待时机

从第一季度中山土地市场的表现来看，整体市场各月份成交规模均保持在一个相对较低水平，最主要的方面则由于经济萎缩及行业的萎缩所带来的资金短缺以及对于市场前景的忧虑问题。虽说目前地价已走到一个相对低位水平，但对于不少开发商而言，按照目前市况 “走货”的关键性更大于“扩张”。各大开发商拿地继续谨慎已成定局，诚然对于资金实力较强，持续开发能力较强的大型开发企业，当前不失为一个低价入市的好时机。

 

二、招拍挂土地供需分析

监测时间：2009年1月1日-3月31日

监测对象：中山市区及各镇区

报告内容：第一季度中山土地市场交易情况（包括成交价格、成交区域、土地用途等）

数据来源及范围：分析数据来源于中山国土资源局网站（www.zsfdc.gov.cn）公布的土地交易公告和土地交易结果，数据涵盖整个中山市

注：由于数据收集渠道所限，本报告数据结果与中山土地真实交易情况会略有偏差

土地交易总体状况

根据中山市国土资源局土地交易数据显示，2006年经中山国土资源局进行挂牌交易的土地总供应宗数28宗、供应面积为98.43万平方米（折合1476亩）、土地供应总底价为8.15亿元；累计成交宗数16宗、成交面积39.93万平方米（折合599亩），成交总额为2.11亿元。今年一季度,全市招拍挂土地各大交易指标均出现不同程度的下滑现象。

n         土地供需宗数：成交跌幅 ＞ 供应跌幅

从统计数据显示，2009年一季度土地供应宗数为28宗，同比下跌3成；而成交宗数则为16宗，下跌幅度为41.67％。作为最能反映市场活跃程度的宗数类指标，成交宗数跌幅比供应跌幅多近12％，反映出整体市场的成交抗性普遍较大，成交活跃性要低于供应一方。

附图  2009第一季度供应宗数与成交宗数对比（单位：宗）

数据来源：中山国土资源局

n         土地供需面积：供应跌幅远大于成交跌幅

在土地供需面积方面，一季度土地供应面积98.43万平方，较去年同期下跌22.5％；而成交面积则为39.93万平方，同比轻微下跌2.2％。从总体市场来看，去年同期大规模的供应现象遭受到并不乐观的投资形势所阻碍继而出现明显下滑。此外，反映在需求一方则依然表现出低迷状态，同比的增减幅度并不明显。

附图 2009第一季度供应量与成交量对比（单位：万平方米）

数据来源：中山国土资源局

n         土地供需金额：供需跌幅同样较大

土地供需金额同比均表现出较大幅度的下滑，今年一季度土地供应金额为8.15亿元，同比下跌46％；成交金额2.11亿元，下跌49.2％。与去年相比，由于今年来土地供需类型发生较大变化，尤其在工业用地的规模性出现促使整体市场交易金额同比跌幅显著。

附图  2009第一季度供应金额与成交金额对比（单位：亿元）

数据来源：中山国土资源局

小结：整体市场供需状况较去年同期略有改善

n         供应土地中近6成为商住用地

数据来源：中山国土资源局

数据来源：中山国土资源局

居住类用地交易分析

n         月份成交量不均，三月需求量集中释放

数据来源：中山国土资源局

n         供应土地规模相对集中，小规模地块成“主唱”

相对集中区域

数据来源：中山国土资源局

n         大规模居住地块全线流拍，成交地块普遍较小

数据来源：中山国土资源局

土地交易价格分析

n         一季度土地成交均价同比跌幅达5成

数据来源：中山国土资源局

n         纯商业、纯住宅用地成交均价超过千元水平

数据来源：中山国土资源局

n         城区地块依然独显“身价”

数据来源：中山国土资源局

 

 

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