文/ 灰色晴天（陈彬艺）

一、             房地产投资建设状况分析

全市房地产开发水平处在近年低位

根据中山市统计局数据显示，2009年1－5月份全市完成固定资产投资166.71亿元，同比小幅增长2.3％，较1－4月份回升5.4％。其中基本建设75.14亿元，增长36.34％；更新改造15.73亿元，增长42.54％；房地产开发投资58.51亿元，同比下降29.94％，今年1－5月份房地产开发投资显得相对疲软，这是自2002年同时期以来首次出现负增长。房地产投资额占固定资产比例也从2008年上半年的47.8％降至今年1－5月份的35.1％，跌幅将近13个百分点。从数据反映，受到投资信心的冲击目前全市房地产开发投资正出于近年来相对低位水平。

4、5月份房地产投资额显著回稳

目前房地产投资市场处于相对低位时期，但从今年各月份投资金额走势来看，自第一季度累计下跌45.45％后，3月份开始，受到整体市场小阳春形势的带动，4－5月份投资额走势则有所回稳。政府宽松的货币政策以及对于企业资本金比例的下降继而产生的投资门槛降低，加之市场对于通胀的持续预期，一系列的刺激因素成为房地产投资市场回稳的主要动力。

二、             一级市场发展分析

土地成交规模分析

上半年土地成交量同比大规模萎缩

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年1－6月份，全市土地成交宗数976宗、成交面积184.1万平方、成交金额12.23亿元。成交宗数、成交面积、成交金额同比分别下跌58.7％、72％及73.8％，全市土地交易市场今年上半年出现大规模的萎缩状况。

附表 近年上半年中山全市土地成交量对比

月份成交量出现较大反差，5、6月份土地成交量表现相对活跃

但从全市土地月份成交量走势情况来看，上半年各月份成交量出现较大反差。1、2、4月份全市土地成交面积均低于20万方，而近年来，土地交易“黄金4月”今年早已不再“黄金”，整体市场主要受到1－4月份疲软的成交量所拖累而出现弱势。但5－6月份则受到住宅市场的回暖因素影响而表现相对活跃。尤其在6月份，受到多块规模用地的成交带动，月份成交面积环比升幅超过6成。

土地成交价格分析

上半年土地累计成交均价下跌6.4％

在土地成交均价方面，在土地成交量大规模下跌的情况下，累计今年上半年全市土地成交均价同比跌幅仅为6.4％。但664元/平方价格水平较06、07同时期还高。受市场因素影响，今年上半年全市缺乏大手笔地块成交，而城区地块供需的疲弱现状、不断增加的工业地状况同样是导致成交均价拉力不足的主要原因。

附表 近年上半年中山全市土地成交均价对比

6月“量升价跌”，地价短期走势稳定性不高

土地市场月份成交均价则表现出并不稳定的状态，从“全市土地月份成交均价走势图”来看，今年上半年月份最高值为5月份的848元/平方，最低值为2月份的528元/平方，其中上半年仅有5月份成交价略高于08年808元/平方的月份平均水平。另外，从6月份成交价环比66％的跌幅表明，短期土地价格走势的稳定性依然不高。

招拍挂商住地块分析

上半年规模商住用地交易有所放缓

从中山国土资源局公开招拍挂信息显示，2009年1－6月份全市商住用地成交量当中，规模超过30亩的仅有7块，成交宗数与去年同期相当，但累计成交面积则从去年的1000亩跌至今年的618亩。除了开发区G15-09-0027地块以外，今年上半年其余成交地块规模均在50亩以下，大面积地块的供需两端均出现相对低迷现状。由于雅居乐、远洋、大信、中信、中海等实力较强的品牌开发商土地储备已相对丰富，而市场上不少本地中小型开发商则略显底气不足，大面积地块的交投量出现相对尴尬的低迷局面。

附表  2009年上半年全市规模（≥30亩）商住地块成交状况

三、             二级市场发展分析

商品房建设状况

回暖行情促使市场货存压力有所降低

根据中山统计局统计数据来看，2009年1－5月份全市商品房累计竣工面积为130.85万平方，同比上升45.5％；销售面积206.42万平方，同比上升78.5％。1－5月份，全市商品房竣工销售比为0.6，与07年全年水平相当，较08年则大幅减少0.5。一定程度上表明：目前市场存货压力已有所降低。自今年3月份开始，由于刚性需求的集中释放，整体市场正经历着阶段性回暖行情，目前商品房市场现房供应量少于销售量。市场在消耗存量产品，现房容量因应在缩减。

商品住宅交易状况

1、周边城市商品住宅月份成交状况

中山成交量处于珠三角城市中游水平，市场表现相对稳定

数据来源：合富辉煌市场数据库

2、全市商品住宅市场成交状况

n         全市商品住宅成交概况

上半年成交规模历史同期最高

附表 近年上半年中山商品房住宅成交状况（单位：宗、万平方、亿元）

3－6月份成交量“比肩”07年楼市高峰时期

镇区房价跌势拖累上半年整体房价水平偏软

附表 近年上半年中山商品房住宅成交价格状况（单位：元/平方）

各月份房价走势表现相对稳健

n         各区域市场成交量分析

热点区域：东南部外源型区域依然保持高成交量

附表一：2009年上半年楼盘销售登记备案排名表(按宗数)

附表二：2009年上半年楼盘销售登记备案排名表(按面积)

附表三：2009年上半年楼盘销售登记备案排名表(按产价)

n         商品住宅产品存量分析

全市半年住宅新批量约11000套左右

供小于求，沙溪、开发区、板芙现房去化量相对较快

附表  全市典型区域商品住宅存量统计

高存货量表明：公寓类产品后续竞争将更为激烈

附图  全市各户型面积产品存量套数统计（数据截至2009.6.30）

四、             三级市场发展分析

上半年全市二手房成交量同比下跌

单月成交“井喷”却不能挽回上半年整体市场弱势

上半年月份成交均价波幅显著减少

五、             下半年市场发展预测

供应：下半年市场新增供应量显著回暖

需求：客户积累难以为继，短线市场将进行高位调整

2009-7-11

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