第一部分  宏观资讯分析

1、宏观经济政策

第二部分  城市规划建设及市场动态

1、城市规划建设状况

2、地产市场动态

第三部分  土地市场分析

1、             总体市场分析

n         8月成交面积、成交金额同比大规模上升

从中山国土资源局统计数据显示，2009年8月份全市土地成交宗数172宗、成交面积63.9万平方、成交金额6.17亿元，成交宗数同比下跌10.9％，成交面积、成交金额则分别大幅上升52.1％及77.1％。整体反映大规模地块的成交带动成交面积、成交金额显著走高。

n         月份土地成交面积、成交金额分别创14个月及13个月新高

从各月份成交状况来看，在成交宗数依然波动较大的形势下，8月份成交面积，成交金额均创10多个月新高。8月份172宗、63.9万平方、6.17亿的成交规模环比7月成交宗数下跌24.2％，成交面积、金额升幅分别为110.9％、279.7％。受全国各地“地王效应”影响，中山大规模地块近月交易量同样上升较快，住宅市场的良好预期一定程度上刺激开发商酝酿多时的扩张计划。

n         土地成交均价升幅较大

在成交价格方面，8月份土地成交价格进一步上升到965元/平方，较去年同期上升16.4％，环比则大幅度上升80％。由于成交土地类型及供应地块的素质有所不一，近月来地价的波动状态较为显著。累计1－8月份，全市土地成交均价719元/平方，同比微升1.2％。

第四部分  商品住宅市场分析

1、全市月度成交状况分析

n         成交跌幅均达30％，8月成交规模出现高位盘整形势

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年8月份全市住宅成交宗数3648宗、成交面积42.95万平方、成交金额19.27亿元，与去年同期相比分别上升75.2％、81.2％、86％。与上月相比则分别下跌34.9％、32.3％及31.7％。从统计数据反映：全市住宅成交量在7月份经历非正常的高成交量之后，导致8月份环比跌幅均达到30％水平。月份整体成交量创近6个月来的新低。累计今年1－8月份，全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别达到35728宗、成交面积407.35万平方、成交金额171.36亿元，同比增幅均超过7成，同样创出同时期的历史新高。

n         住宅成交均价微幅上升，创今年月份新高

在成交量高位盘整的形势下，成交均价则整体表现稳健。水云轩、凯茵新城、朗晴轩为代表的城区开发商开始试水大面积单位，导致整体市场住宅价格显著企稳。8月份全市住宅成交均价为4486元/平方，与去年同期相比上升2.6％。累计1－8月份，全市住宅成交均价为4207元/平方，同比下跌4.4个百分点。

2、城镇成交状况分析

n         镇区成交量环比跌幅要小于城区

根据中山国土资源局数据显示，2009年8月份城区住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别为714宗、8.16万平方、3.93亿元，环比分别下跌43.9％、45.6％、43.5％，同比增幅普遍较大，较去年8月升幅分别为68.8％、76.9％、106.9％。镇区方面，8月成交宗数、成交面积、成交金额分别为2934宗、34.79万平方、15.34亿元。整体成交量同比增幅要比城区小，环比7月三大指标则分别下跌32.3％、28.2％及27.8％。总体成交量环比跌幅同样要小于城区。

n         城镇价格均保持稳定增长

在城镇住宅成交均价方面，2009年8月份镇区住宅成交均价今年来首次突破4400元大关，环比7月份微升0.6％。累计1－8月份镇区总体成交均价4070元/平方，同比下跌7.6％；城区住宅成交均价同样创3个月来新高，8月成交均价为4817元/平方，环比上升3.7％。累计1－8月份则为4681元/平方，较去年同期上升6.4％，是历史同时期新高。

从整体情况来看，城区价格的短期波动性普遍较大，原因来自于供应产品的结构变化所致。而镇区整体住宅本月成交价则保持在4400较高的水平，但相对于历史同期依然相对较低。

3、住宅产品存量分析

n         全市住宅存量环比减少2300套

在住宅产品的存量方面，截至8月31日，全市住宅产品可售套数约为28000套水平，与7月底相比减少约2300套；其中城区住宅可售量为4387套，占总量的15.7％，镇区存量23534套，占总量的84.3％。

4、住宅市场小结与预测

n                            市场小结

1、8月份，不少开发商陆续试水大户型产品，整体市场反映相对冷淡；

2、整体市场反映出改善型需求不能很好地承接，加之二套房政策的收紧，8月份整体成交量出现显著下滑；

3、农历7月属于中山传统的购房淡季，一定程度上导致8月份的整体购买力有所削弱；

4、但是近月来全市住宅成交价格保持稳定增长态势，但相对于去年而言则仍然较低；

n                            市场预测

1、供应一方的资金压力得到缓解，上半年市场面的向好导致不少开发商对于下半年，尤其国庆市场持乐观态度；

2、在经过近半年的存货消化之后，黄金周前后，中山整体市场迎来新增货量的集中释放；

3、第四季度，城区大面积产品陆续上市，导致整体的供货结构及价格水平出现调整，这给后市高位发展带来的隐忧因素；

4、目前，客户的价格诉求依然相当敏感；

5、刚需客户进一步弱化，改善型需求依然相对保守；

6、后市成交量的走势关键并不在于政策的颁布与否，具体在于本地的执行情况及发展商对于后续推货的价格定位方面；

附件一  月份新增商品房供应量统计表

附件二  新增商品房区域销售量统计表

附表三  泛城区典型楼盘8月底推售状况

n             东区及周边区域

n             石岐区及周边

n             西区及周边

附件四  新建商品房月份成交类型对比

第五部分  二手房市场分析

1、成交规模分析

n         8月份成交量保持相对高位水平

2、成交价格分析

n         8月份成交价格显著疲软

2009年9月17日

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