看淡后市，一手供应加大，二手租赁活跃

一手供应加大，有待需求释放

5月入户末班车结束，6月楼市将正面反映后市情况。6月份，一手市场有回暖迹象，从开盘项目看，虽然推售项目以“细水长流”方式少量多次试水。从公布数据看，成交尚属可以，但是提前选房或推迟开盘都表现了开发商对市场的犹豫，对需求的把握举棋不定。因此，从整体看，后市趋淡，楼价涨幅明显回落。消费者将有更多的选择，消费者的理性消费将使行业趋向成熟，开发商也不再以概念、形式等作为营销手段了，而转向产品品质，品牌服务以提高性价比等。认清后市后，大量的供应将在6，7月份入市，刚性需求能否释放？拭目以待。

二手买卖成交下降，租单上升

二手方面，根据中原地铺成交情况统计截止于6-23日，买卖成交下降2成，而租单则上升3成半。主要是对后市看淡，部分买家“转买为租”而卖家则“转售为租”，另外则是因为6月大批毕业生就业需要租房导致租赁市场活跃。价格方面，买卖成交均价12013元/㎡，环比上月上涨44.3%，平均租金为27元/㎡/月，环比上月下降22.8%。

Ø         吉大仍然为成交热点区域

从中原地铺成交数据看,吉大成交单数最多，拱北唐家南屏次之。由此可见，二手成交仍然活跃在高档项目如海景盘较多的区域，例如粤海国际，金碧时代和华发新城等。吉大户均成交面积为138㎡，而成交均价11127元/㎡。本月成交多为新盘，故均价较高。

Ø         夏湾吉大为本月租赁最多区域

租赁方面，本月户均面积为87㎡,平均月租金27元/月/㎡。本月租单主要分布在夏湾和吉大，南屏唐家次之。两区租单户均面积分别为60㎡和72㎡，可见，夏湾和吉大租客亲睐于单身公寓。租金夏湾为33.7元/月/㎡吉大为28.6元/月/㎡，高于平均水平。租用单身公寓的多为港澳在珠有业务或工作的企业员工。

Ø         6、7月为毕业生租房高峰

根据对学生租房需求调研显示，毕业生对房屋的生活设施要求并不高，只要满足基本居住就行，但对交通是否便利却相当看重，因为关系到时间与交通成本。目前学生租房较多集中在吉大和柠溪的老社区，这些地方租金较为便宜，交通便利。

从总体趋势来看，二手房买卖成交量将在后几个月保持平稳，近两个月一手市场供应加大将分流部分二手客户，而一手取消入户后也将有更多的客户转向买二手房。因此，未来整体楼市将趋向平淡，价格方面也将表现平稳。随着新一轮毕业生工作者流入社会，租赁方面将大增。

文/珠海中原市场研究部

2008-6-26