珠海房地产月度分析报告
（2008年6月）
珠海中原市场研究部
目 录
引子
◇ 6月内两次上调存款准备金率，达到17.5％的历史高位，银根从紧政策持续。
◇ 港珠澳大桥工程可行性研究报告在珠海接受初审，总造价比预期高出20%，回本期延长，大桥的建设可谓任重而道远!
◇ 入户末班车已经结束，西区市场进入冰封期，零访客零交易量现象出现。
◇ 格力广场的提前开盘，热销的结果引起市场空多双方关注。
◇ 天上人间地块仅有三家开发商参加竞拍，珠海龙头华发以7573元收入囊中，市场关注度远不如“7700”的地王。
◇ 中珠上城、盈彩美居、桦府多个项目开盘，冷热不一。
房地产相关政策
1、政策热点
n 央行再度上调存款准备金率
中国人民银行７日宣布，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点，于
这将是08年以来第５次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5％的历史高位。央行同时宣布，对于此次准备金率的调整，地震重灾区法人金融机构暂不上调。
中原观点: 此次上调准备金率在CPI数据出来前就出台,说明央行的从紧政策将不受此次的地震及5月CPI可能下降的影响.此次调整将进一步弱化投资者的心理预期。
n 5月CPI同比上涨7.7%，CPI走势仍有不确定性
国家统计局１２日公布的数据显示，５月份中国居民消费价格总水平（ＣＰＩ）同比上涨7.7％，涨幅比上月回落0.8个百分点。这是中国ＣＰＩ同比涨幅在经历了连续３个月８％高位后，首度回落到８％以内。从更能反映价格走势的环比情况看，５月份中国ＣＰＩ比４月份下降0.4％。
中国经济研究中心教授表示，５月ＣＰＩ数据的降低，有可能成为今后几个月的ＣＰＩ数据回落的转折点。不过，仍然有许多不确定因素影响着ＣＰＩ数据的走势，货币供应量的不稳定将是影响ＣＰＩ回落的主要因素。虽然央行近日再度提高存款类金融机构人民币存款准备金率，但宋国青表示仅仅通过准备金率的调整并不能改变目前货币供应过量的问题，国际热钱等问题均会影响货币供应量，是目前政府应当予以关注的问题。
2、珠海行业相关法规
n 珠海出台新规:三类90年前物业上市需补地价
三类住宅分别是：由珠海市国土资源局直接办理,属划拨性质的单套普通住宅(不含房改房、平价房、经适房)、
据该办法，划拨性质单套普通住宅则按照“应缴纳地价=(现行基准地价标准-现行基准地价标准×(已使用年限/70))×建筑面积”的方式计补地价，而
中原观点:此次新规要求旨在通过补地价抑制部分物业上市交易,同时也可平衡价差带来的利润空间。
3、城市建设规划
n 审计署公布土地审计调查结果
土地是房市的原材料，土地市场价格与交易动向是房地产市场的风向标，受到各方瞩目。以前房地产市场“面粉贵过面包”说明房地产市场价格畸高之源，而目前土地交易的清淡又被视为房地产行业不景气的表征。
审计署公布2007年对11个市及其所辖28个县(市、区)2004－2006年三年度国有土地出让金的征收、管理、使用及相关政策招待情况的审计调查结果。从调查结果来看，我国土地市场存在三大问题：首先，土地出让价格在逐年提高；其次，我国土地出让存在混乱状况，各方所获土地收益并不匹配；再次，土地出让计划不透明成为高价罪魁。
n 香洲主城区专门针对低收入住房困难户推出300套廉租房
此次是主城区首次实现珠海市廉租房由城镇低保住房困难户向低收入人群的扩展。市委常委、常务副市长霍荣荫参加廉租房抽签仪式。
香洲区这次共有561户低收入家庭符合租住条件，根据珠海市相关规定，此次推出的300套廉租房以抽签形式定去向。据了解，这批廉租房大部分是50平方米左右的小户型，过去都是市直机关事业单位的自管住房，由市住房办、市公产房管理中心和香洲区组织提供。其中50平方米以下的有220套，以上的有80套。主要安排在翠峰街杏花苑、香洲白石小区、翠前新村、新竹花园等主城区社区内。
中原观点:审计署的调查结果显示了我国土地出让存在的多种问题，作为房市原料，土地市场的开放透明将是规范房地产的重要节点。而土地招拍挂制度仍然是推高地价的原因之一，价高者得的形式仍然无法使土地价格实现合理有效的实现。
n 京珠高速延长线——金凤路最新进展情况
金凤路为珠海市2008年重大项目之一，起点位于港湾大道，终点为南湾立交，全长
该路建成后，南屏、夏湾、前山、新香洲方向的车辆，可从梅溪路穿过凤凰山隧道到金鼎上京珠高速。据有关人士测算，从上冲到金鼎现在需要半个小时左右时间，金凤路建成后１０多分钟就可以到达。
中原观点: 京珠高速的扩建，缩短了到达南屏前山等西南部的行程，加强了市区与西区及南部的联系，提高通勤效率。
n 广珠铁路珠海路段进展最快
６月１５日，记者从广珠铁路项目部获悉，截至目前，广珠铁路在珠海境内的走线已基本确定，征地工作完成约７０％，并将在月底基本完成，继虎跳门大桥先期开工之后，珠海境内５０％的区段有望在本月底展开“连点成线”式的全面施工。工程项目部表示，珠海已经是广珠铁路沿线各项工作进展最快的城市。
据了解，从虎跳门大桥向南的七星林段、斗门车站段、升平大道段和位于高栏的隆兴隧道段已基本具备施工条件，有望在本月底开始施工。这些路段工程量约占珠海境内工程总量的５０％。从升平大道到隆兴隧道之间的三四公里及其它路段，因为跨越鱼塘、丘陵较多，作业面复杂，计划随后再陆续施工。
中原观点：广珠铁路珠海段将以货运为主，落脚点在斗门，它的施工建设为珠海西区发展带来一定的利好因素,进一步促进西区产业发展。
n 港珠澳大桥工程可行性研究报告在珠海接受初审
６月１８日，广东省交通厅、发改委、港澳办等部门及来自全国各地桥梁建筑方面的专家９０多人参加了会议，其中专家评审组由近３０人组成。香港、澳门相关人士作为嘉宾出席了评审会。
据了解，本次接受专家评审的工程可行性报告是汇总港珠澳大桥所有可行性研究项目的总报告。随着项目的逐个开展，港珠澳大桥的工程可研究项目已由最初的２５项追加到近４０项，截至目前所有项目均已基本完成。
中原观点：大桥总造价比预期高出20%，回本期延长。在珠海初审通过后,将上报国家发改委核准，正式进入国务院报批程式 .大桥的建设可谓任重而道远!
n 五年投资千亿，初步建成珠江西岸交通枢纽
市委书记、市人大常委会主任甘霖将珠海交通建设列为珠海发展的首要条件和战略任务，要求珠海全面规划、科学布局、加快推进“一号工程”广珠铁路，建设以港口、机场、口岸三大节点为枢纽的内外高速通道，使珠海科学布局高效流通的集疏运网络与未来的港珠澳大桥、广珠铁路、广珠城际轨道以及周边的高速公路相衔接，推动珠海从交通末梢变为交通枢纽。
土地市场
1、 土地供应情况
| 来源(卖家) | 地块位置 | 挂牌时间 | 土地面积 （㎡） | 可建楼面面积（㎡） | 用途 | 估值 (万元) | |
评论 |
888 | 2008-07-22, 11:13