珠海房地产月度分析报告

（2008年12月）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

珠海中原市场研究部

 

 

 

目   录

 

 

引子. 2

一、  房地产相关政策及楼市动态. 3

二、  土地市场. 6

三、  二级市场分析. 7

四、  当月房地产市场透视. 11

五、  广告统计. 12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

引子

 

 

◇       国务院正式确定放松第二套房政策;大幅降低三级市场的成交成本，对于三级市场的活跃有较大的促进作用。政策的救市力度再次加大，说明房地产的需求放大是扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大支柱。

◇       富祥湾地块由长隆集团投得，2012年横琴主题乐园出世，届时珠海旅游地产将进入新的局面。

◇       央行决定下调存贷款基准利率和存款准备金率，购房成本再次下降。

◇       珠海重大项目 吹响“集结号”，一批重大项28日开工、竣工， 总投资额约220亿元。国家提出的4万亿投资已经开始启动，珠海的投资重点主要是基础工程的投入，实现珠海作为区域中心城市的定位。

 

 

 

 

一、     房地产相关政策及楼市动态

1、         政策热点

n         国务院正式确定放松第二套房政策

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

中原观点：这一政策的出台大幅降低三级市场的成交成本，对于三级市场的活跃有较大的促进作用。也同时预示着新商品房全面执行的房贷优惠利率，政策的救市力度再次加大，说明房地产的需求放大是扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大支柱。

n         央行决定下调存贷款基准利率和存款准备金率

距离上次重度下调存贷款基准利率和存款准备金率“双率”不足一个月之际，中国人民银行２２日宣布，决定再度下调“双率”，以进一步落实适度宽松的货币政策。 
    为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定： 从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。 从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n         关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知

从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。

中原观点：央行再次下调存贷款基准利率和存款准备金率表现出目前经济形势的严峻，市场消费能力下降。双率再次下降以及公积金存贷款的调整，再度降低了购房者的成本，对房地产市场有一定的促进作用。

2、         城市建设规划

n         2012年横琴主题乐园出世

12月1日横琴富祥湾地块招标具体方案以及地块范围明确，有意竞买者可在12月18日前到市土地房产交易中心索取挂牌文件。如无意外，招标项目将于今年12月26日启动，于明年12月26日之前开工，并在2012年12月26日之前竣工。该地块于12月25日拍卖，由珠海长隆投资发展有限公司以1.25亿夺得。

中原观点：长隆集团进入珠海将会对珠海的旅游业有很大的推动作用。

n         二手房交易税收实现跨部门联防监控 信息共享有效遏制虚假资料

房产虚假资料的日益泛滥突显了房产信息同享的迫切需要。12月3日，市地税局自行研发的“房产转让信息查询系统”在市房地产登记中心、市财政局契税征收处正式运行。此后，税收征收跨部门的数据联查稽核有了信息化途径，资料造假行为也将得到有效遏制。

n         港珠澳大桥设计今日招标 寿命标准120年以上

据香港《大公报》报道，港珠澳大桥主体工程初步设计12月2日启动对外招标，这意味着大桥建设正式进入安排建设项目和组织工程施工的前期阶段。 
    消息人士透露，由于大桥属于超大型跨海陆路通道、跨界(“一国两制”三地)项目，且计划按一百二十年以上寿命标准设计，因此对投标人的资质和经验要求将十分严格。据悉，大桥初步设计最终将出炉数个方案，接受交通部专家组严格筛选评审。

n         粤澳轻轨对接提上会议议程 有望2010年完工

12月4日黄华华省长表示，粤澳两地将加强大型基础设施建设和口岸合作，其中对接澳门的广珠城际轨道预计将于2010年完工。
　　黄华华表示，国家正在编制 《珠三角地区改革发展规划纲要》，将珠三角地区的发展列入国家发展战略的重要位置来谋划推动。珠三角地区的发展要充分考虑和发挥港澳因素的作用，加快推进港珠澳大桥、衔接澳门的高速公路和广珠城际轨道交通等项目建设和前期工作，形成优势互补、分工合作、共同发展的格局。

n         珠海正拟定十多项重大城市规划

包括：广珠城际轨道延至三灶；高栏港快线按高速路改建；机场快线双向四车道；开辟金海大道；珠海歌剧院选址野狸岛；珠海博物馆选址文化公园；规划展览馆选址文化公园

n         珠海民办幼儿园用地无偿划拨

我市将出台扶持民办幼儿教育的若干政策措施，《关于促进学前教育发展的若干意见》将于近期开始实施。《意见》中最大的创新是将把每年的教育费附加按一定比例作为扶持民办学前教育的专项资金。对于民办幼儿园的公用事业费将按照公办幼儿园的标准进行收取。“以往民办幼儿园用地都是有偿划拨，政策出台以后，将变有偿为无偿，对那些有资质有实力办幼儿园的机构和个人政府将无偿划拨用地。”市教育局有关负责人认为，类似水拥坑村这样人口密集的社区，今后应该让具备资质的办园者来办规范的幼儿园。

n         东部城区主轴规划启动 情侣路延长至55公里

围绕服务经济增长和提升城市竞争力的目标，市规划部门已经启动并加速推进一批重要的规划项目，其中被称为“东部城区主轴”的规划项目尤令人耳目一新：现长18公里的珠海情侣路将北延西拓至55公里长，打造成华南最具特色的“第一路”，并且在明年有望开始实施道路的“打通”工程。

n         防遮山挡海首入珠海环保条例

23日，市人大、市环保局等部门召开联合新闻发布会，宣布经过省市两级人大审议批准，重新制定的《珠海市环境保护条例》（以下简称《环保条例》）将于明年5月1日起施行。

新的《环保条例》在全国同类地方法规中率先提出了机动车在环境敏感区域停候时应熄火，首次写入防止建筑遮山挡海的内容。这是《环保条例》制定10年后第一次修订。

中原观点：防遮山挡海首入珠海环保条例可见珠海对山海资源越来越重视，山海资源楼盘将越来越短缺，具有很大的升值潜力。

n         7银行联合向珠海贷款90亿 资金将投向7项非经营性收费公路及市政辅道建设

12月24日下午，由国家开发银行和交通银行联合牵头，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行和广东发展银行等7家银行共同组成银团，向珠海市汇畅交通投资有限公司提供了90亿元贷款，用于我市非经营性收费公路及市政辅道建设。
　　据了解，该笔90亿元贷款主要用于省道S366即珠海大道的改建工程、省道S272珠海段改建工程、金凤路、省道S365珠海段改建工程、金海大桥工程、省道S366南湾立交至珠海大桥段市政配套工程和省道S272珠海段市政配套工程7个项目。项目总投资141亿元，其中银团将提供90亿元贷款，贷款期限为15年。

n         珠海重大项目 吹响“集结号” 一批重大项目昨开工、竣工， 总投资额约220亿元

12月28日，2008年珠海市重大项目开工、竣工庆典仪式在金湾区平沙镇主会场及全市其他四个分会场隆重举行。总投资约220亿元的一批重大项目集中开工、竣工，掀起了珠海新一轮投资建设热潮，吹响了珠海新一轮大发展的“号角”。

集中开工、竣工的这批重大项目涵盖基础设施、现代产业、民生工程等多个领域，涉及投资总额约220亿元。其中，基础设施建设包括珠海机场高速公路、高栏港高速公路软基处理试验段两个交通项目及乾务水厂、黄杨泵站及配套管线扩建工程、斗门500KV国安输变电站及配套工程项目两个水电基