发布日期: 2009-12-15 8:13 作者: 阿陈、陈娜玲、徐伟健 来源: 珠海房产之窗 浏览人数: 11486
备受关注的港珠澳大桥12月15日动工了，这座珠海百姓等待了二十多年的大桥，对于珠海楼市会带来多少利好？有人说：“港珠澳大桥通车后，珠海房屋均价会涨到一万五千元一平米！”这种预测是正确还是错误？
12月9日下午，珠海房产之窗在招商花园城营销中心举办了一场“大桥动工 珠海楼市腾飞时”的对话沙龙，邀请了大家房地产策划公司总经理陈志、天泽房地产策划公司副总经理徐立新、百脑会房地产策划公司项目总监王迪野、左岸房地产策划公司策划总监廖海珍、招商地产珠海公司营销总监何旭纲、赢聚力房地产策划公司策划总监程广平等业内精英参与探讨。
廖海珍：着眼点应落在对城市经济发展起多大作用上
左岸房地产策划公司策划总监廖海珍首先发言：“港珠澳大桥正式动工，将炒作转换成实质利好了，其带动了包括珠海的交通、物流、酒店、旅游、房地产等等行业，而且在这段时间里，一些来自港澳、深圳、广州等投资客的数量会增加得很明显，这意味着未来珠海房地产外地客户所占的比重会越来越大。”
廖总认为，“我们每一次说到利好消息，都会自然地想到对房价上涨的预测，其实我们应将着眼点落在对城市经济发展起多大作用上；另外还要看项目实际给珠海利用的究竟有多少？对珠海的影响力有多强？看港珠澳大桥对楼市的效益好不好，要考虑城市发展是否跟得上区位的变化速度，如基建跟不上，它的影响周期是有限的；反之，它的良性循环会不断持续！最近的资料显示，尽管全国一线城市因为优惠政策要消失，对楼市动荡很大，但是珠海楼市还是持续一步步上涨，没随大流，没有突发性爆发的恐慌，我想问一下，珠海在极大利好的刺激下，能否保持住这稳定持续的发展？”
左岸房地产策划公司策划总监廖海珍
何旭纲：房价飞涨不现实，购房者无需盲目恐慌
围绕投资客发表的“港珠澳大桥通车后，珠海房屋均价会涨到一万五千元一平米！”言论，招商地产珠海公司营销总监何旭纲提出了自己的见解：“预测楼市谁也不敢称专家，一万五这个数字是有点虚的，房价是立足于经济根本的，只有GDP，GPI的增长，才能真正引起房价的增长，而目前，我们可以看到，是一种供需不平衡的状态，如果按照这样发展下去，那么我们还是达不到供需平衡的状态。我们以前做过研究，当供需达到5.5：4.5的时候，才会有量价的明显变化，我们现在是没有出现这种平衡的。港珠澳大桥和房价飞涨之间并没有必然的联系，它是一个复合增长的结果。”
何总表示：“港珠澳大桥这一大项目的提出，不仅是提升经济，更重要的是稳定经济，这是一个稳步上升的过程，另外，其它基础设施项目也会一步步完善，如果单靠港珠澳大桥来拉动经济和房价，那肯定是失败的，也是没有社会责任感的，社会发展不可能一步到位，但是如果基础设施和城市发展不匹配，那也是不行的。现在买房是不是好时机？要看个人的需求，如果有中长期的自住需求，那么就是好时机了，因为从长期来看，房价肯定是稳步上涨的，这是一个普遍的趋势。”
招商地产珠海公司营销总监何旭纲
王迪野：购房好时机随时都有
针对网友们关注的港珠澳大桥动工前后是不是购房最好的时机？百脑会房地产策划公司项目总监王迪野认为：“所以所谓的购房好时机随时都有，看对谁而言！如果我是买房者的话，我理解的最好时机是用最便宜的价格买到需要的房子。上一次的最好时机是在08年，那时大把的房子任你挑，价格随你砍，但这时恰恰是消费者最不愿意买房的时机，因为没有信心，如果问现在是否是买方的好时机？我们先对比08年的楼价来预测一下，首先，像深圳四万均价的房子，我们可以期待预测到两万块均价，而这种期待是有很大参考价值的，而珠海08年出现调整时下挫的空间有多大？相信大家都亲身体会过，这时我们以这些为参考去期待下一次调整。再次，在诸多利好因素影响下，包括唐家湾新地王的拍卖，能否刺激到珠海房产市场会在短短一年后造出下一个买房时机，也是值得研究的。所以判断是否买房的好时机，要综合考评自己的消费能力和对未来收入的预期。”
对于投资客的言论，王总认为：“我认为一万五只是一个概念，是一个数字符号。现在的珠海，三千块均价的房子和三万块均价的房子都能找到，从统计数字来看，也发现到这种波动，所以这种猜测显然是不理智的。而从港珠澳大桥对珠海房价带来两种变化，一是香港购买力对珠海的支持；二是香港房价对珠海的强烈对比，这种对比也对珠海房价有积极的发展。至于说是动工前还是动工后才会涨到一万五，那我真的要回去仔细的研究一下。但有一点可以明确，大桥对珠海房价的支持肯定是客观真实的，不仅是停留在概念上的。30公里的桥面可以说对于一个充满未来的城市来说只是一个很短的距离，对于香港强大的购买力对珠海房价的支持是很强的。所以说，一万五是很容易实现的，只是不知道那一天而已。”
百脑会房地产策划公司项目总监王迪野
徐立新：三波效应 第二波是动工
针对网友们认为的港珠澳大桥利好已透支的话题，天泽房地产策划公司副总经理徐立新认为：“港珠澳大桥作为一项重大基础设施，会有‘三波效应’，第一波是立项，也就是方案敲定，第二波是开工，第三波是建成通车。所以就目前来说，港珠澳大桥的效应还远远没有真正发挥出来。港珠澳大桥作为连接珠海香港澳门经济的一个‘桥头堡’，它发展起来，很多产业包括房地产业也会跟着发展，珠海是连接香港澳门唯一的一个城市，但是房地产业并不是港珠澳大桥的第一大受益者，它的发展是伴随着经济发展而发展的，如果说港珠澳大桥这一利好消息对房价起到立竿见影的效果，造成房价飞涨，是不现实的。”
在港珠澳大桥、广珠轻轨、横琴规划等一系列的利好中，哪个利好信息对于房地产市场的影响最大？哪一个影响最直接？哪一个影响时间最长？徐总对此做了透彻的分析：“不同的利好因素，对楼市影响的时间周期，范围和强度都有差别。如果说哪个影响更大更直接，那么今天的广珠轻轨可能会更直接一些，但是从范围来说，港珠澳大桥，横琴又会大一些，它们的周期也会很长，这是一个长时间才能反映的过程，而不是在一个时间全部体现出来。”
天泽房地产策划公司副总经理徐立新
陈志：面包价格要取决于面粉价格
同样是针对投资客的言论，大家房地产策划公司总经理陈志也表达自己的观点：“我想重点谈一下一万五跟港珠澳大桥有什么关系。我们从1997年开始从事房地产业，到现在已经有13年时间，珠海的房价由2150元每平米起价到现在的3、4万每平米，这一路走来，我们也都在关注。那么，在谈房地产之前，我先谈一下珠海的经济结构。目前来讲，第一块是占珠海税收比较大比重的重化工行业，第二块是房地产行业，第三块是旅游行业，第四块是贸易、客户流。这几块都有明显的后工业时代的符号，这表明后几年，珠海的发展不会像东莞一样需要一个产业转型。而且目前珠海人均月收入也已经接近发展国家水平，港珠澳大桥会不会对珠海房地产起到人们预期中的影响，还需要再探讨。”
陈总认为：“房价不仅跟市政设施有关，还跟地价有关。珠海的北面是唐家湾，地形峡长，可以利用的土地不多，香洲区实际上可以利用的土地也很少，东南边是拱北澳门，唯一可以往外走的是西部，而西部也已经被南屏工业园隔开，所以珠海可以用作住宅的土地其实是不多的，而且珠海已完成了最高峰的旧城改造指标，大部分地区已经过了改造高峰区，所以如果不看经济指标，只看土地这一块的话，涨不敢讲，但是跌是很难的。
“另外，我们看一下2009年一季度，我们的均价是7814元每平米，第二季度，6月份起跳，突破8000元，直到上个月，均价达到9457元每平米，这是珠海历史上的新点。但是如果单纯从港珠海澳大桥来看能不能达到一万五，是不全面的，应该从各方面去看，通车后，珠海房价就和澳门，和香港有联系，如果香港跟大桥连接的房价是三万元每平米，那么珠海的房价就不能达到一万五，如果香港是五万五每平米，那么珠海房价就可以达到一万五每平米，珠海房价应该是跟外围经济相联系的。”
大家房地产策划公司总经理陈志
程广平：媒体一定要正确引导消费者！
赢聚力房地产策划公司策划总监程广平分析指出：“我们不能说某一利好对珠海楼市有过大的指标意义，比如说大桥对珠海有多大推动作用我觉得是个伪命题，不能针对某一指标对珠海有多大发展，这显然收窄了大家对房产看法。我们暂且不说大桥的动工，我们看到02.03年时珠海房价比98年确实是上涨了一倍，但03年也没有港珠澳大桥的概念啊！所以我觉得分析一个城市的房价应首先从宏观经济政策分析，再是从城市规划、基建考虑。大桥的动工只是整个珠海新一轮发展的指标、机遇。在通车后，必然跟粤西、港澳有更密切的联系，但这时怎样提升珠海整体水平？珠海的配套、基建建设、包括产业合作如何跟得上其他地区的发展还是一个未知数。如没跟上，那港珠澳仅仅是个大桥，通车后，和当时预测的效益相差是很大的。所以城市的格局、基建、产业筹备变化是对房价有间接影响的。短期来讲，大桥动工利好确实能令拱北等偏快的房价有所上涨。所以现在的媒体一定要正确引导消费者，比如大桥开通后房均价会升到一万五这命题与现实的偏差，会导致不理智的炒楼者作出错误的选择！”
针对网友们关注的买房时机，程总认为：“我觉得判断要不要买房？首先要问‘为什么你要买房？’我们买房按时间是分短期和中长期的。短期的购房者可以说肯定是来炒房的。我觉得这种客户在目前市场炒房不理智，毕竟今年房价涨幅是在太大了，如果你是纯粹的炒房者加上首付.利息等风险的话利润不是很大的。但对于中长期自助需求或自助兼投资的购房者来说，这二十年内购房都是好时机。我们可以回顾一下中国商品房发展历程中，房产价格是一路攀升的，所以我们的中长期住房肯定会保持增值的。所以我呼吁网友，不管是什么价格，想中长期购房的客户，都适合去买房。”
赢聚力房地产策划公司策划总监程广平
