何兵在珠海

前几天，跟一位发展商的哥们聊天，聊的话题除了业界就是楼盘，我问他们即将面市的楼盘准备卖个什么价格？他说未定。我问他预计大概会卖个什么价格？他说要先对市场做个详细的了解，再选取几家竞争楼盘做为参照物，判定出他们楼盘的比值……

我说，好了，哥们，你的理论学的很扎实，是一个好学生。

于是，这位哥们问我，他们楼盘值个什么价格。我给了他一个楼盘均价。他思考了几秒，说，差不多就这个价格，他问我今天是不是有备而来。我说前几天路过他们楼盘旁，就预测了下，算是有备而来吧。

与这位哥们的聊天，让我想到了一个问题，楼盘定价，是经验重要，还是理论重要？

记得曾经又一次，给一个楼盘定价，开始根据经验给楼盘整了一个3页纸的定价方案。没想到，当我将这个方案送去开发商那边时，却出现了令我所未料及的事情。甲方的项目经理，见到这份定价方案，连看都没看，就大发脾气，甚至连文件签收都不肯，嫌这份定价方案没份量、太浅薄。于是，我按照理论思维给整出个二十来页的定价方案，再送去给甲方时。甲方项目经理掂了掂方案的份量，说，早就该这样嘛。出于乙方位置，也就没说什么。

相信刚入行的同事，一定知道怎么用理论给一个楼盘定价，因为这套理论教材上、网站上都不难找到。问题是，用理论思维定出来的价格是不是可行，如果这套价格跟经验价格大相径庭，稍有经验的同行看了就知道没办法用。

其实根据理论方法制定一份动辄几十页的详细定价方案并不难，只是仍需根据所判定的楼盘均价来调整各相关元素的比值，因为这个比值的判定也是仁者见仁、智者见智。如此，能说几页纸的定价方案就比几十页纸的份量轻吗？ 

二00九年九月二十四日  何兵在珠海

【现工作于珠海左岸房地产策划有限公司，本文仅代表个人观点】