房产之窗博客-不动产学院房地产研究协会-地产新闻精选（11.25

地产新闻精选（11.25—12.9）

导读

Ø 九部门联手出台新规，新建廉租房单套不超过50平方米

Ø 经济适用房建面60平方米内，购买五年后才能转让

Ø “第四届香港•中国国际地产周”—“中国房地产产业发展高峰论坛”在香港隆重举行。

Ø 国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定新法规《土地储备管理办法》

Ø 国务院调查组10号起排查楼市实地调查房价涨幅

Ø 央行宣布：年内第10次上调存款准备金率至14. 5%

Ø 北京规定明年1月1日起业主入住可先验房后交费

（一）为促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难。日前，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局等九部门，联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。《办法》将于12月1日起正式实施，2004年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。

重点保障对象——全国近1000万户人均建筑面积10平方米以下的城市低收入住房困难家庭

《办法》规定，市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。同时，保障管理工作将由地方人民政府建设或住房保障主管部门负责。

保障方式——货币补贴和实物配租相结合

①廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

②对群众关心的保障标准和额度，《办法》规定：采取货币补贴方式的，补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。具体标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、家庭的经济承受能力等因素确定。采取实物配租方式的，配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

保障公平——廉租住房不得转借、转租

①对新建廉租住房，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利，并主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。同时应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

②申请廉租住房保障的家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，将由主管部门予以公示。

③廉租住房保障将继续实行“先到先得”的轮候制。

④城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。如果无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，应当按照合同约定退回廉租住房。

㈡经济适用房建面60平方米内 购买五年后才能转让

①建设部等七部门11月30日联合发布《经济适用住房管理办法》。办法明确，经济适用房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　②已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

③单套建面控制在60平方米：经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

④价格应以保本微利为原则：经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。办法规定，经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

⑤单位集资房属经济适用房 ：单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

㈢11月29日下午“第四届香港•中国国际地产周”—中国房地产产业发展高峰论坛在香港举行

此次峰会探讨主题是“中国房地产与国际资本市场对接”，作为中国房地产行业与国际接轨的年度盛会，本届“香港•中国国际地产周”为国内房地产开发企业对接全球资本、走向国际化创造了一个良好的交流融资平台。

今年可谓国内房地产企业的“上市年”，鸿隆控股、中国地产、碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等先后在香港成功上市。据了解，更多的国内房地产企业也希望能跟上他们的步伐，获得国际资本的亲睐，实现海外融资的愿望。

在这样的背景下，以“中国房地产与国际资本市场对接”为主题的本届香港地产周，立即引起了国内地产界及国外金融和投资机构的高度关注和积极响应，万科、SOHO中国、华远集团、金地集团、卓越集团等国内著名房地产企业，德意志银行、花旗银行、瑞士信贷、摩根大通、法国巴黎银行等国际著名投资机构，易宪容等知名专家学者都出席了此次盛会。会上，他们就宏观调控下的中国房地产产业发展机遇、中国房地产企业的融资策略、中国房地产如何与国内外资本对接等话题发表了主题演讲，并与数百位听众一起房地产产业发展走势，房地产企业对接全球资本市场的，国内房地产开发企业及项目的国际化成长等等内容内容进行了充分的对话探讨。

国内100多家房地产企业负责人参加了本次峰会，他们不仅聆听了嘉宾的精彩发言，还跟国际金融巨头进行面对面的接触和交流，并在主办方大安排下，参观了香港联交所、花旗银行香港总部等机构，对国际资本市场有了更直观的认识。他们纷纷表示，本次香港地产周价值巨大，意义深远，对他们企业自身探索与全球资本市场对接，推动自身国际化，有非常大的作用。

（四)国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定新法规《土地储备管理办法》

2007年12月05日由国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的规范我国土地储备的全国性第一部法规——《土地储备管理办法》公布，将为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。土地储备实行计划管理并严格规范土地机构融资，有利于增加“净地”供应打击“囤地”恶行。《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

（五）国务院调查组10号起排查楼市实地调查房价涨幅

12月10日，由国务院发起的、由各个相关部委共同组建的联合调查小组将赴全国各城市进行专项调查。国务院各部委将会以专项小组的形式，在自己的领域中有针对性地进行调查，此次调查持续两周左右时间。调查重点之一是了解各地有关落实24号文的具体推进情况，同时调查组也将针对目前房价涨幅过快以及住房结构调整等情况进行实地调查。

　今年8月13日，国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即24号文）。《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。今年11月，作为24号文的相关配套性文件，九部委联合出台了《廉租住房保障办法》。上周五，七部委又出台了《经济适用住房管理办法》。

这次包括建设部、国家发改委、监察部、财政部、民政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局等在内的各个部门，将会以专项小组的形式执行各自调查任务。各个小组将在自己的领域中有针对性地进行调查。各地关于廉租房的土地、资金安排等情况都将成为调查对象之一。此外，房价与供应结构调整也将是调查小组的另一项重点。上述知情人士表示，基本上调查组调查的主要对象是目前房价上涨过快、最受关注的地区，“哪些城市热就去哪些城市”。

　　据悉，参与调查的各个部门的专家任务相当繁重，调查小组要求在调查途中完成撰写相关领域的报告，这些报告将在调查结束之后第一时间上交并汇总。

（六）央行宣布：年内第10次上调存款准备金率至14.5%

中国人民银行12月8日宣布，从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。日前召开的中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。根据央行此前公布的数据，10月末广义货币供应量(M2)余额为39.42万亿元，同比增长18.47%，增幅比上年末高1.53个百分点，比上月末高0.02个百分点。同时，前10月人民币新增贷款已达到去年新增贷款的1.1倍。

新闻社评:房价下跌需抑制投资上调准备金率无用

中国社会科学院金融所研究员、著名经济学家易宪容表示：存款准备金率上调对房市并没有实质性影响，房价不会随之下跌；本轮上调意味着货币政策从紧的开始，为明年加大调控力度预热，中央经济工作会议刚刚结束，这一轮调整是非常正常的。国家可能还在酝酿明年的信贷规模，只要明确下来，我们就可以判断明年调控的一些情况。易宪容说，准备金率的上调对商业银行的影响比较大，对其他市场只是有一定的间接影响。“中小银行随着信贷成本的增加，将面临经济困难，但也不会达到威胁生存的临界点，而对大型国有银行影响已经很小。”易宪容最后表示，上调准备金率不会对房市有太大影响，对房市影响的最直接因素应该是利率，只要国家能够抑制对房市的投资，房价就一定会下跌，而存款准备金率显然不是针对性很强的措施。　

（七）北京规定明年1月1日起业主入住可先验房后交费

北京楼市又一条损害购房人权益的“霸王惯例”将被打破。12月06日，市建委公告了有关北京市预售商品住宅交接前房间检验的若干规定：从2008年1月1日起，预售商品住宅竣工验收合格后，办理交接手续前，开发商应组织预购人对所购预售商品住宅进行查验，且应当在查验7日前，书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。如果预购人因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理。不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。而对购房人查验房屋发现的问题，该文件规定，开发商应当按照预售合同约定的处理方式及时处理。