二、稳定的发展

1990年代房地产价格暴升，公共住房二市场价格在六年中增加了三倍，私人地产市场价格增加了约两倍。

1997年东南亚金融危机导致房地产市场价格大跌，公共住房转售市场价格下跌约30％，私人地产市场价格下跌40％多。而同期香港房地产价格下跌60％多。

1999年新加坡房地产快速回升。但在2002年世界经济衰退的影响下，房地产价格再次回落，从此市场便一直处在小幅下跌和小幅波动中。

2005年以来，由于新加坡经济的强力回弹和政府刺激政策的作用，整个房地产业出现快速的价格增长。私人住宅空置率从2005年的 8.4%下降到现在的4.9%.办公室空置率从 13％下降至现在的 7.7%.公共住房转售价也出较大的增长。租金增长尤其迅速，一年中增长接近50％。

三、重要经济因素

土地：700平方公里的有限土地是新加坡地产业价格长期增长的因素。

人口：恒定增长的人口带来不断增加的房地产需求。过去20年，新加坡人口增加170万，增长率 62％。现有总人口448万，未来目标为650万。

经济增长：较高的经济增长率表示经济活动的增加，增加对房地产空间的需求。使但近来经济增长呈现不稳定性。

收入水平：新加坡的人均收入接近三万美元，达到发达国家的水平。

开放经济的影响：投资、旅游、居住、贸易、服务导致外来资金对居住和商业地产的需求。

预期：由于新加坡近十年来经济发展的大幅波动性，即回升时速度很快，导致对地产价格预期有放大的效应。

四、坎坷中求生存

新加坡地产的发展过程中也多次出现过问题，但在每一次问题出现之后，总能自我反省，找到解决方式并更好的发展。

97金融危机对新加坡房地产市场发展的影响：

导致97金融危机后期新加坡房地产价格大跌30～40％的主要因素是经济发展放缓、收入减少和悲观预期。虽然人口和土地并没有大的变化，收入减少也并是很显著，但地产价格的波动幅度远远大于经济实际需求波动的幅度。可见，由预期带来的投机需求和开放经济带来的流动性需求变化对一个小经济题的影响是巨大的。

　　新加坡私人地产发烧的影响：

近一年来新加坡高档私人地产价格暴升，中心区域价格暴涨接近一倍。单位价创历史记录。其原因主要是最近三年经济增长记录稳步高速，产生良好预期，外部流动性的实际需求和投机需求涌入。经济全球化和高度开放的经济使小经济体中的房地产波动性大大增加。

新加坡政府调控地产业的政策机制：

配合经济发展的土地售卖计划。当经济膨胀时增加售地，当经济萎缩时减少售地。调控市场需求和价格的金融政策。当市场价格增加过速时收紧信贷。打击投机的资本增值税政策。96年中采用增加资本增值税打击投机。交易成本控制、印花税调整。96年同样也调高印花税打击投机。

五、中国地产向新加坡学习，“中新生态城”领跑

明确提出建设生态文明，是此次十七大报告的一大亮点。“生态文明”写入十七大报告，既是我国多年来在环境保护与可持续发展方面所取得成果的总结，也是人类对人与自然关系所取得的最重要认识成果的继承和发展。这充分体现了生态文明对中华民族生存发展的重要意义，实际上是建设和谐社会理念在生态与经济发展方面的升华。

新加坡在水资源利用、环境保护和社会发展方面有着非常充足的经验，并且有着管理和运营经验。在这方面一直是其它国家学习的榜样。

中新生态城项目，不仅因其可能超过300亿元的投资规模受到各界关注，更因其旨在建设一个社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式，被认为是中国未来城市建设和发展的“样板”。2007年11月18日下午，正在新加坡访问的国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙签订《中新生态城框架协议》，正式确定中新生态城落址天津滨海新区。

根据中新合作规划，建设生态城的宗旨就是要实现人与人、人与经济活动、人与环境和谐共存，运用生态经济、生态人居、生态环境、生态文化、和谐社区、科学管理的新理念，建设“社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式”，构建自然、城市与人融合、互惠共生的有机整体，成为可持续发展的范例。生态城对于中国城市建设、对于中新合作来说，都是一个良好的示范效应。

新加坡地产业而对于中国房地产业来说，有着更为深远的意义和影响。中新生态城只是一个拉开了合作的帷幕，我们有理由相信，在不久的将来会有更多的合作项目和机会，毕竟，新加坡地产业的确有许多中国地产业值得学习和借鉴的地方。最后再次感谢学院能給我们提供这样一个学习房地产市场与投资分析，了解新加坡地产，认识香港地产的机会，而这些珍贵的回忆和经验也将伴随着我们在房地产专业的学习和工作中，愈加的成熟和进步！