一：央行“第2套住房贷款首付比例不得低于40%”

中国人民银行、银监会今天发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

    通知全文如下：

    中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

    银发〔2007〕359号

    中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

    根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

    一、严格房地产开发贷款管理

    对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

    商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

    商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

    二、严格规范土地储备贷款管理

    商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

    三、严格住房消费贷款管理

    商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

    商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

    商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

    四、严格商业用房购房贷款管理

    利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

    商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

    五、加强房地产信贷征信管理

    商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

    商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

    六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

    商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

    中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

    各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

    各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

    请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

    中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

    二〇〇七年九月二十七日 

二：6次加息10次提高银行存款准备金率

内容：3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 

5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。 

7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 。

8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 

12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。 

央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行年内第十次提高存款准备金率。

时间：2007年8月13日

三：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)

内容:8月7日，国务院提出，要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

2007年8月13日 ，《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。

针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题，2005年国务院办公厅印发《关于切实稳定住房价格的通知》,转发《关于做好稳定住房价格工作意见》。2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。建立和健全廉租房保障，规范和改进经适房管理，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难。

采取多种方式充实社会保障基金，加强基金监管，实现保值增值。健全社会救助体系。做好优抚安置工作。发扬人道主义精神，发展残疾人事业。加强老龄工作。强化防灾减灾工作。健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。

时间：9月27日

四：七、九政策

内容：国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》 

国土资源部下发的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。通知中明确指出，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%；依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%

时间： 10月15日

五：物业税扩大试点范围 

内容：10月15日，国家税务总局新闻发言人表示，今年物业税试点增加至10个地区。

国家税务总局新闻发言人在10月1 5日的例行新闻发布会上表示，物业税开征的试点工作已取得初步成果，符合我国国情的评税工作模式已经创建，今年又增加了河南、安徽、福建和大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税的扩大试点范围。 

物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高而提高。从普遍的国际经验来看，各国的物业税税负都是以不影响人们拥有房产的愿望为标准的。

时间：2007年 11月14日

六：39号文

　　名称：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令） 

　　出台时间：2007年10月10日 

　　内容点击：该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。 

点评：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。

七：《廉租住房保障资金管理办法》《廉租住房保障办法》

1：《廉租住房保障资金管理办法》

内容:财政部规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的8大渠道，包括公积金收益、市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。廉租住房保障资金专项用于廉租住房保障开支并实行项目预决算管理制度，实行国库集中支付。 

时间：2007年11月27日

2：《廉租住房保障办法》

建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局九部门联合发布《廉租住房保障办法》 。

九部门联合发布的办法明确，廉租房保障仍以补贴为主，实行货币补贴和实物配租等相结合。实施廉租房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。其中，货币补贴指政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房；实物配租则是政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。 

时间: 2007年11月30

八：第二套房征税

资源部有关领导指出，已在研究当中的不动产税改革将有望把家庭基本住宅用地税率降低为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要提高。基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要提高。这意味着，购买第二套住房就将有可能被征高额不动产税。

九：经济适用房“有限产权” 

内容：11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》。 

《经济适用住房管理办法》明确了经济适用住房购房人仅拥有“有限产权”。购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。 

购买经济适用住房满5年，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。十：八部门联合打击不法行为 

4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发改委、工商总局八部门联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》 

11月21日，八部门在山东省青岛市召开全国房地产市场秩序专项整治城市经验交流现场会，对4月份以来联合专项整治房地产市场秩序的工作进行总结。随后，八部门的大队人马分散到全国各地，开始年底前的集中检查。 

检查的内容包括，房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。有关部门对在检查中发现问题的房地产开发企业将依法进行审计和检查。 

今年八部门联合专项整治的一大亮点是，将房地产市场秩序整治与反腐倡廉相结合，紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。 

按照工作方案的部署，今年八部门畅通了举报投诉案件线索渠道，并建立了案件线索移送制度。对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

另符其他重要政策：

一：土地增值税清算 

1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 

年初，房地产市场首先迎来的就是土地增值税清算，对土地增值税执行四级超率累进税率，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，房地产企业就要支付越多的土地增值税。虽然“清算”一词多少有点“秋风扫落叶”的味道，通知发布当天地产股也应声下跌，但此后市场并未因此大幅震动。 

受土地增值税清算影响最大的是房地产企业，在一定程度上降低房地产公司的主营利润率，影响房地产公司项目并购以及企业现金流。而老百姓最关心的是，清算导致开发商成本增加，这些增加的成本是否又会转嫁到房价中。 

业界普遍认为，土地增值税清算对房价的影响因市场而异。因为买方市场由成本决定价格，卖方市场由供求决定价格，而我国目前基本以卖方市场为主，也就是说总体上房价已经不由成本来决定。比如北京就是典型的卖方市场，所以房产商成本的略微增加，并不会对房价产生多大影响。但在一些偏远地区或者更接近买方市场的二线城市等，清算土地增值税对房价的影响可能会更直接一些。 

有一点可以肯定的是，新年伊始的土地增值税清算，体现了政府从严调控房地产的态度和决心。

二：限制外资炒房 

5月23日，商务部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 

继2006年国务院六部门联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)后，商务部和国家外汇管理局再次发出通知，要求各地商务和外汇 

管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批；所有由地方部门审批的外资房地产公司也必须上报商务部备案。 

通知规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循“项目公司”原则，即申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议。未达到上述要求的，审批部门不予批准。 

对于已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。 

通知明确对于虚假设立外资房地产企业的行为予以重点打击，包括：严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业；境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究逃骗汇责任。 

此外，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。分析人士指出，通知是对2006年171号文的补充，更加具有操作性，提高了外资进出国内房地产市场的难度。 

2007房地产主题之三：市场秩序 

无论是集中财力物力优先保障低收入家庭的住房还是多管齐下调控高居不下的房价，这一过程中如果再遭遇权钱交易、黑心开发商、不法房产中介等等让人“挠头”的违法违规行为，房地产市场就更加无法给老百姓安全感了。实际上，打击房地产市场违法违规行为、整顿房地产市场交易秩序的行动几年来一直在进行中。

三：严厉查处闲置土地

8月，监察部等五部委于日前联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》(以下简称“通知”)，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。“通知”内容中专门强调了要对宗地转让后使用情况进行检查，换言之，就是要对开发商捂地囤地行为进行督察。

点评：开发商一面高喊要土地，一边又大量囤积土地。特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地，从而博取土地带来丰厚收益。捂地囤地使得市场楼盘放量严重短缺。查处闲置土地，保住18亿亩的红线。问题是职能部门在查处力度上有多大。

四、整顿市场秩序打击捂盘惜售

9月，建设部、国家发展改革委、工商总局6日在此间联合作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

点评：打击捂盘惜售，使市场的需求回归一个正常的水平，有利于稳定房价，缓和社会矛盾。