房产之窗博客-不动产学院房地产研究协会-（会员天地）百年地产　绮丽香港

百年地产　绮丽香港

　　　　　　　　　　　　　　　　　　－香港区域地产实习浅析

从一个默默无闻的小渔村到锦瑟繁华的都市，从殖民地到世界上第一个实施“一国两制”的地方，香港（Hongkong）经历了历史的风云变幻，亦或许因为这些不一般的经历，香港比起中国的其它城市来说，更多了份沉稳和包容。

这是一个年轻的城市，是一个充满奇迹和神话的城市，是一个令人无比激动的城市。世界级的建筑、快节奏的生活、时尚摩登。香港是一个生活的天堂，集各式各样的欢乐于一地。在香港，既可以观赏到美丽的自然风光，又可以获得商业文明带来的种种享受；既可以浸淫在摩登社会的物质享乐中，同样也可以重温旧时代的朴真生活方式。

“没有房地产业，香港不成其为香港”

百年地产，绮丽香港。暨南大学经济学院院长冯邦彦曾指出“没有房地产业，香港不成其为香港”。房地产业是香港经济中最重要的产业，并发展成为香港经济的瞩目现象。

在香港，房地产业是香港经济中最重要的产业，由于海岛城市的特殊性，特别是改革开放以后制造业逐渐转移至珠江三角洲，香港经济主要是服务经济，房地产业在香港经济中的重要性超过其他国家和地区。查下国际主要城市的股票构成，纽约、东京都以工业股为主，而香港的单纯房地产股票就占三分之一，很多综合性公司都是房地产公司。1997年前，香港的股市总值中房地产资产占七成，因而人们将房地产业视为香港经济的寒暑表。曾有一个非常重要的学者评价：“香港经济中的房地产是一具有实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”由此可见房地产业的重要性。

百年的发展

香港房地产的第一个百年是萌芽时期，没有地产发展的概念，只有“地产投资”。真正发展房地产是在上世纪五六十年代，我在书中用了“地产革命”这个词。这一时期，房地产业的经营模式发生巨大改变，从以前的整栋楼卖、一次付清发展为分层、分期售楼。香港很尊重法律，一幢楼一个地契，因而这种革新非常不容易。在房屋奇缺、大量市民涌入、供给与需求产生巨大矛盾的情况下，港商发明这种方法与当局的支持是离不开的。回顾这一时期，主要有以下几个重要事件：

·1947年，港英当局颁布了新的租务管制法例，实际上是鼓励拆迁重建；

·1947年华人地产商吴多泰最早创立了分层出售的方式，1954年霍英东再创分期付款的售楼制度，他们是代表，有很多人跟着做，并且政府适应发展，推进这些举措。

·二战前，香港楼群规定高不能超过四楼，1955年，政府修改建筑条例放宽楼层高度。

·1939年当局制定并颁布了《城市设计条例》，但直到1951年城市设计委员会成立，才开始对整个城市进行规划。

·对香港房地产有重要影响的第二个时期是上世纪七十年代，房地产公司上市。

香港地产业是一个产生了很多“英雄”的行业，地产业华商的成功与他们对产业做出的变革对香港地产的进步也有着巨大的推动作用。

·对房地产业发展影响最大的是吴多泰和霍英东，后者也是香港第一届地产商会会长。霍英东对房地产业具有奠基性的作用，但他被港英当局打击，1963年建星光行之后就转向航运等业务。

·2000年前后，李嘉诚的长江实业掌控着香港上市公司市值约四分之一，是香港最大的财团。李嘉诚重视与那个时代拥有大量地皮的公司合作发展房地产，重视收购兼并在港拥有大量地产的实业公司，如和记黄埔、香港电灯厂，借此拥有大量廉价土地，他被称为“大型私人屋邨之王”。

·新鸿基地产的郭得胜一直看好香港经济前景，人称“大好友”。香港回归前很多人想离开房地产业，但他依然看好。每次房地产不景气，他就买进大量土地，上升时就赚大钱，他的策略是“人弃我取”，所以发展很快。和长江实业外部扩张的策略不同，新鸿基注重内部扩张，被称为楼宇制造工厂。

·李兆基的恒基兆业专做中小型住宅，且其理财观念非常清晰。

在百年发展之中，香港地产业几经沉浮，也遭遇过几次危机。

几次危机都是周期性发展的结果。香港市场作为自由经济体系，经济投机性相当强，总体经济如此，房地产业的制度设计也具有很强投机性。如早期的卖楼花制度，与认股证很类似，投机性很强。

香港地产业的发展过程中经常出现房地产泡沫，时间越往后越容易看到泡沫。由于供求严重失衡，土地供应短缺，而且整个市场结构已不是自由竞争市场，已由自由竞争走向垄断，地产商囤积土地、房产，出现价格歧视，进一步造成失衡，如此恶性循环，远远超过实际发展情况。

香港房地产的这种状况也造成了很多后遗症，如香港的通胀率很高，逐渐造成投资成本高昂，国际竞争力下降。

百年的发展，香港地产业也不是那么的一帆风顺，但是同香港本身一样，也正是因为这些经历，香港地产业现而今已发展的非常成熟，并给内地房地产业的发展带了诸多启示。

人性化，专业化的地产业

1．合理的政府政策：在香港，市场边界与政府角色两方面划分得很清晰。政府公共房屋政策很有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋内，减少了社会问题；但另一方面，香港房地产市场又培育得非常好。这启示内地：政府应做中低收入人群，地产商做中高收入人群。

2．香港的开发商商非常理智，也非常市场化：每个开发商商做什么产品总是根据市场的需要来做，极少一窝蜂地跟风，即便是大开发商，也不只做大户型，他们也做小户型；做大户型专业，做小户型同样专业。做什么户型，各开发商会依据楼盘自身所处的位置、地段、景观以及市场等的实际需求来决定。

3．极其人性化的物业管理：两天内，老师带领我们参观了许多大厦，其中有大型的商场和银行的总部或分部。无论是哪一个，参观其中，我们都能感觉到其非常人性化的物业管理制度：细心并且非常热心的保安，操作方式简单却功能众多的电子设备，显眼的标示，走轮椅的路面等等。我想这应该就是内地物业管理公司应该首要加强的地方，或许是花了不少成本，但是真正的做到了服务于业主。

4.专业化的物业管理：人性化的物业管理后面必然存在着一个专业化的物业管理制度。从网上可以看到其的专业性。

“香港所有项目都是针对自己，所以专业与专精程度可想而知。对于这种一对一的物业管理，收费也和大陆内地不同。物业管理的费用独立核算物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成：（1）聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%。（2）楼宇设备的维修保养费用；（3）公共部位电、水、煤及通信的费用；（4）楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；（5）楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；（6）管理公司的行政开支；（7）储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费，政府规定，委任性质的管理只能在新楼落成后的2—5年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以选择另外的物业公司。”