一周地產新聞回顧

一周地产回顾12.17——12.24

不动产学院房地产研究协会 — Wed, 26 Dec 2007 05:08:00 GMT

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上海房价高位运行成交量出现萎缩

信贷从紧北京地价回调预警

08年贷款增量将与今年持平

明年楼市陷入全局性冬天

上海房价高位运行成交量出现萎缩

针对上海一手商品房交易市场的数据进行整理分析发现，11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量也在继续下降，然而价格却没有很大的变化，基本上是一个平稳运行，现在12月目前给我们的一个态势就是，有价无市，价格是在往高运行，然而成交量表现就是萎缩。连续五年，销售量都超过了竣工量，而2007年，两者的差距尤其明显

上海房价是涨还是跌？楼市应该回归本位

信贷从紧北京地价回调预警

　　66万平方米准地王流标

北京市年底出现久违的“好地”：66万平方米的“清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地”(下称1号地)。

　　然而，1号地却意外地以“流标”的方式，演绎了自己特殊的命运。12月14日，由于投标公司未达到三家，北京今年出让面积最大的一块土地意外流标。据了解，按照北京市国土局、土地储备中心设定的规则，1号地必须由三家公司同时投标才能进入“出让程序”，而直至12月14日开标之时，仅有两家企业正式递交标书。最初对这块土地显现出浓厚意向的共有三家公司，其中包括首开集团旗下二级法人天鸿集团的一家子公司，以及另外两家“北京本地注册”的开发企业。　　然而，最终正式提交标书的只有天鸿集团的子公司和另一家企业，在招投标程序进入到开标阶段的最后一刻，“第三家”企业改变策略，撤出投标程序，最终导致外界给予厚望的“准地王”出让无疾而终。

银根效应短期调整

08年贷款增量将与今年持平

　让商业银行变得审慎的背后，除了央行"9·27"房贷新政，还有同日召开的鲜为人知的信贷窗口指导会议。这次会议召集了四大行和13家股份制银行的行长和董事长，主要议题就是针对今年贷款规模超标，商讨明年如何放缓贷款增速。会上，央行核定了明年的信贷规模，并对各个银行下达了指导性计划。指导性计划的基本内容，就是总的新增贷款的盘子在3.6万亿左右，各行按照今年的新增贷款规模安排明年的信贷增量。央行还明确表示，将加强窗口指导，按季度考察商业银行的放贷规模，并确立了银行各季度的放贷比例。　　这次会议后来被银行界戏称为17家商业银行行长的集体"军令状"，由此也引发了银行业对于明年信贷调控的种种猜想。

　新增贷款总规模3.6万亿分行再收紧

明年楼市陷入全局性冬天

就在南京公布2008-2010年住房保障规划的同一天，12月20日下午，央行年内第6次加息，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

召开的南京住房保障规划会议，主要从下着手解决住房问题，而加息则是从上开始打击房地产投资行为。

加息是政府连续调控宏观经济中配套的一环，主要目的是抑制流动性过剩带来的贷款规模增长过快，"生产价值被高估、银行发放贷款过多过快等现象的根源是流动性过剩，因此加息最主要的目标是抑制流动性过剩"。

各界人士分析：

江苏三六五网络有限公司常务副总经理邢炜：明年楼市全局性冬天到来

南京工业大学房地产经营管理系吴翔华博士：加大贷款购房人的压力

中原地产区余晨煊：开发商开始洗牌

网尚房地产研究机构副总经理史东：明年楼市会雪上加霜

近期国内外房地产投资状况简报

不动产学院房地产研究协会 — Wed, 05 Dec 2007 14:19:00 GMT

近期国内外房地产投资状况简报

整理人：不动产学院房研会-姚颖

房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。

以下是近期各地房地产市场投资统计数据：

l 国内

广东今年前１０个月，广东房地产业共完成投资１８５２．６１亿元，同比大幅增长３８％。据广东省统计局统计，今年以来，房地产业仍是广东固定资产投资的“主战场”。据《西江日报》报道,今年1—10月份,肇庆市房地产开发规模、投资总量、商品房施工面积、销售面积以及金额均创历史新高,市场总体呈现健康平稳发展态势。1—10月份,全市完成房地产投资30.7亿元,完成计划投资的111.14%,同比增长69.64%,已超额完成年初预计目标。这一时期,肇庆市商品房销售面积为92.83万平方米,同比增长43.27%,商品房销售额为26.14亿元,同比增长81.23%。

重庆　来源:重庆市统计局 2007年三季度，重庆市房地产开发投资呈平稳增长态势，各月同比增速维持在28%—29%之间，1-10月，累计完成579.07亿元，同比增幅达35.6%，比上月提高6.7个百分点，为今年来最高。

陕西　来源:陕西省统计局 1－10月，陕西省固定资产投资继续保持高位运行态势。城镇固定资产投资完成2755.52亿元，比上年同期增长45.0%。其中房地产开发投资完成413.53亿元，增长39.0％。　

安徽　来源:安徽省统计信息网 1-9月份我省固定资产投资资金到位充足,从资金来源情况看，到位资金大于投资完成额，为投资稳定增长提供了保障。1-9月份全省城镇投资建设资金到位3102.2亿元，比投资完成额多出179.6亿元，增长44.2%。其中自筹资金仍是主要来源渠道，占全部资金来源的62.8%，同比增长46.3%；其次为国内贷款占16.4%，增长39.7%；其他资金占13.6%，增长41%；国家预算内资金占5.5%，增长51.6%；利用外资占1.7%，增长23.7%。

湖南来源：湖南省统计局投资处 2007年前三季度，全省房地产开发完成投资543.84亿元，同比增长45.6%，增幅分别比上年同期和上月高21.3个和1.2个百分点。从投向看，住宅建设投资力度加大，比重上升。前三季度共完成住宅建设投资413.05亿元，同比增长61.5%；其占房地产开发投资的比重为76%，同比提高7.5个百分点。在全省14个市州中，衡阳（53.5%）、岳阳（58.4%）、张家界（55.9%）、益阳（148.9%）、永州（54.5%）和娄底（59.2%）六市增幅超过全省平均水平。

l 国外

英国新华网伦敦１２月１日电（朱益）据英国《金融时报》１２月１日报道，由于英国房地产市场下滑的趋势没有出现任何反转的信号，英国规模最大的零售房地产投资基金的市值在今年１１月份缩减了７％。据英国《金融时报》２４日报道，随着越来越多的投资者因为担心未来市场衰退而撤回资金，英国商业房地产基金正面临着越来越严重的流动性危机。

巴黎新华网巴黎１２月１日电（记者芦龙军）在法国，要想获得更多的财产性收入，购买房产出租不失为一个良好的选择。除了能获得更多、更稳定的收益之外，还可以通过享受税收减免和抵扣等政策获得额外的好处。

由以上统计数据显示，由于今年上半年国内房地产市场仍呈现火热景象，预计地产商们仍然纷纷看好零八年奥运的地产机遇，以至各地的新增房地产投资额也逐月增加。相对于国内，国外如英、法一些国家的房地产行业正面临市场萎缩的危险。

一周地產新聞回顧

不动产学院房地产研究协会 — Wed, 28 Nov 2007 04:53:00 GMT

上周（2007.11.19-11.25）各地房价走势及分析

江静舒整理

国家统计局：全国空置商品房还有11769万平方米

国家统计局昨天上午发布信息称，房产投资高速增长的同时，商品房空置问题仍未得到解决。截止到10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米。

　　根据国家统计局的统计，国房景气指数一年来都在持续的攀升中，但10月国房景气指数攀升最快，首次攀升超过两个百分点，房屋投资在10月份最旺盛。

统计显示，10月份国房景气指数为105.74，比9月份上升0.75，同比上升2.34点。

正确审视广州楼盘价格“雪崩”

近日，某网站业内论坛“金沙洲房价雪崩，一月普降30%”的帖子引起了广泛关注。该贴称，“发现广州十一最热门的金沙洲现在是一片萧条，价格全线下调，甚至可以用大甩卖来形容。”并列举了几个在售楼盘十一期间的报价和现在的价格，认为楼盘价格普遍降低了2000元/m2到4000元/m2。

记者调查后发现，目前金沙洲一些新开楼盘大多会以较低的价格来吸引客户，甚至有楼盘打出6800元/m2起，但事实上普遍单位的价格并不会如此之低，基本还维持在8000多元/m2到10000元/m2之间。楼价并没有出现所谓的“雪崩”。有业内专家认为，目前金沙洲板块所谓的价格松动，不过是“进两步退一步”而已，价格其实还是远远超过两三个月之前的楼价。回顾8、9月份，当时全市楼价每月都有2000元/m2的增长，呈现出非理性的状态。而最近新盘或者新一期的定价，只不过是回到了7、8月份的价格水平，开始恢复一点理性，并非真正意义上的“降价”，比起2005年、甚至2006年的价格水平，还是显得涨势凶猛。

受"限外令"冲击外资掉头中小城市上海楼市狂跌

据上海中原物业代理公司称：相比去年5月份房价，整个上海市新入市的房屋价格出现了10%的降幅。分析人士指出，外资退出市场是上海高档房价因成交量过低而价格下跌的一个重要原因。

外资商认为在上海，已经很难找到新的优质项目可以开发，但是二、三线城市还是有很多机会，存在很大的赢利空间。在上海，一是价格太高，开发成本太高，利润率太低；二是一线城市的房价在一轮疯狂飙涨后上涨空间越来越小，加上国家宏观调控政策的打压下，下半年上涨的幅度大跌，部分一线城市楼价甚至开始下跌，这时候再将资金投向一线城市不太明智。而更明智的做法是转向中小城市进行开发。

房贷新政作用有限北京楼市进入新一轮"博弈"期

10月，北京新建商品住房销售价格同比上涨17.8%。国家发展改革委、国家统计局近日对外公布这一数据后，立即引发市场各方广泛关注。尽管房价一路飙升，但记者采访发现，今年北京楼市的销售量并不能让人乐观，“金九银十”的传统销售旺季也出现了销量接连下挫的局面。对此，专家认为，9月底，央行等联合下发的房贷新政策并未能对北京房价上涨起到真正的遏制作用。

目前北京楼市已进入新一轮“博弈”期。一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，这使得北京部分地区房价出现了“空涨”现象。

对于目前京城楼市的现状，北京大学房地产研究所所长陈国强说，成交量持续下滑而房价一路上涨，主要原因在于近两年北京并没有完成实际的土地出让计划，另外受宏观调控等政策影响，导致一些项目延迟上市，市场有效供给减少，而实际需求却强劲上涨，这必然导致价格的不断上涨。目前政府的思路很明确，即加大供应量，但是这种调节具有滞后性，因为加大的供应量要在市场上形成有效的供应需要一年甚至更长的时间。他同时指出，目前国家出台的很多政策初衷都是好的，但是在具体的落实中却受到很多因素的影响，政策效果并没有达到预期的目标。比如最近出台的房贷新政，由于各家银行对政策的实施有不同的理解并采取了不同的执行方式，这实际上抵消了政策的实际效果。实际上，现在针对房地产市场的调控政策是多管齐下的，并形成了一个政策体系，但在实际执行过程中每一个单一政策都会遇到市场实施环境的消化或者抵消，这必然致使好多政策很难发挥其应有的作用。当前并不是缺少政策，而是缺少执行力度和实施决心，怎么样来真正地执行和落实既有政策才是问题的关键。

深圳房地产市场成交大幅萎缩房价加速下滑

深圳房价加速下滑，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。

量价均大幅下挫

深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米，同比减少16.57%。其中，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。10月28日到11月4日这一周，只有一个新盘推出；11月5日到11月11日这一周，则有4个新盘推出；11月12日至11月18日一周，仅有2个项目入市，总套数也很少。

深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机需求。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因。

繁华过后，泥沙俱下 成交量的急剧下降，中介的日子也越来越艰苦。

深圳拥有超过1300家三级房地产中介门店，一些扩张过度、资金管理混乱的企业，便出现了资金断裂。规模曾经位居深圳房地产中介前十名的深圳中天置业评估有限公司，董事长蒋飞11月13日席卷数千万元潜逃一幕，即是深圳楼市的黑色写真。

1-6月最火爆的时候，深圳绝大部分的购房者都是投资客，而现在，自住的需求早已被暴涨的价格抛离了市场。降价曲线仍在继续下挫。曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”，似乎突然消失得无影无踪。刚性需求就是指那些自主的用家，但现在有自住需求的购买第一套房的客户，资金实力实际上是不充沛的，受银行的紧缩政策影响，按揭贷款非常困难，他们已经买不起楼，所以这种客户非常少。现在的市场需求，主要是换房的人，他们资金实力还比较强。但是，这种需求显然不足以支撑现在那些想要出货的卖家，所以价格有肯能进一步下调。

银行像枯井无钱可贷 房地产市场的流动性似乎“凝固”了。

为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放二手房按揭，成为产深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。在银行贷款紧缩，外资难以进入，地下钱庄被阻击的压力下，深圳房地产正在进入“枯水期”。

一线楼市在变:"京沪高价房滞销深穗房价暗降"

9月底第二套房贷提高首付的新政似乎已经触动了楼市泡沫，1个多月来，几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来。

北京　11000元/平米以内的房子处于热销状态；很多单价在15000元以上的楼盘一个月未售出一套

上海　10月份住宅交易量比9月下降25%；11月份松江、普陀住宅售价比五六月份上涨约20%

广州　某楼盘开盘价从预期的每平米11000元调低到7500元；业界预计11月份成交量将减少三成

深圳　投资客抛售二手房，个别挂牌价4个月内从每平米4万元降至2万元；中小开发商在售项目降价出售

深穗房价暗降，京沪高价房滞销，北京楼市销售两极分化更明显。

房价持续高涨，中低价位房供不应求，高端房步入滞销瓶颈。

面对这些现状，北京易居房地产研究所副所长徐成峰认为，北京住宅市场从今年已经出现供不应求的局面，此局面将会持续一段时间，在这段时间内，北京的房价基本是向上的走势。“虽然北京今后将加大限价房等中低价位住宅的供应，但在近期很难形成巨大的供应量，同时此类住宅严重供不应求，至少在两年内还很难影响到住宅市场的价格格局。”

北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，随着政府宏观调控政策执行力度的增加，北京的住宅市场将会出现两种截然不同的产品，一种是以限价房和90平米以下中小户型为主的中低价位住宅，其数量将占市场总量的70%，因供应充足，价格基本不会有太多的上升；另一种是以大户型为主的高端住宅，占市场总量的30%，它则将出现供不应求、快速上涨的局面。从而使北京楼市整体上进入一种“稳中有升”的发展趋势。

而北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为，从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。“房价不可能永远处于上升趋势，四年来政府在税收、土地供应等方面的调控政策已经搭建好了，如果深入贯彻执行，北京的房价必将出现拐点。”

南方一线城市房价下降　冰城哈尔滨楼市逆势上行

旨在调控房价的“房贷新政”实行后，北京、上海、重庆、广州、深圳等一线城市10月份商品房销量都大幅下降，北京甚至还出现了退房现象。但“房贷新政”对哈尔滨市房市的影响却不大——房价仍继续逆势上行，销售量价齐升。业内人士分析认为，这与哈尔滨市居民购房多为自住，购房刚性需求强劲密切相关。

为什么在全国一线城市房价明显下挫之时，哈尔滨市楼市会出现销售量价齐升的局面？业内人士分析认为，一是哈尔滨市95%以上的购房者购房是为了自住，房地产市场存在大量住房刚性需求；二是同一线城市动辄每平方米近万元的房价相比，目前哈尔滨市房价相对较低，因而，在10月初市场销量略微下挫之后，立即快速反弹。