《房价_地价和房屋租金关系研究》阅读报告

不动产学院房地产研究协会 — Thu, 22 Nov 2007 14:14:00 GMT

《房价、地价和房屋租金关系研究——以北京市为例》阅读报告

一、文章内容概要

文章是基于当前北京市房地产市场房价、地价和租金进行定量分析, 通过单位根和一级差分的协整检验得到房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数相对于时间均是稳定的, 从格兰杰滞后因果检验的结论得出: 在北京市的土地市场和房地产市场中, 当滞后期为1- 3期时, 房价的高低是地价上涨的原因; 当滞后期为4- 6期时, 租金的高低是地价上涨的原因; 而地价的高低没有明显成为房价上涨的原因。

关键词: 房价地价租金单位根检验格兰杰检验

解释：格兰杰因果关系检验的目的是:判断在对其他变量(包括自身的过去值)的回归时,把X的滞后值包括进来能否显著地改进对Y的预测,如果可以显著地改进对Y的预测,则认为X是Y的格兰杰原因;类似地可以定义Y是X的格兰杰原因。可以分为四种情况进行讨论: 第一, X是引起Y变化的原因, 即存在由X到Y的单向因果关系。第二, Y是引起X变化的原因, 即存在由Y到X的单向因果关系。第三, X和Y互为因果关系, 则称x和y存在反馈关系,或者双向因果关系。第四, X和Y是独立的, 则称X和Y不存在任何的因果关系。

二、研究意义

对于各地房价普遍攀升, 房地产市场异常繁荣,地价的飙升一度引起“地荒说”的原意，一种普遍的观点认为, 高房价的主要原因是高地价。因为地价是房价的主要成本之一,所以人们担心现行的土地出让制度, 实行招标拍卖, 势必会抬高地价, 使居高不下的房价更加升温。而这一观点已经影响到政府的房地产政策，北京、上海就相继推出了控制土地价格以平抑房价的政策。而对于此观点，有的人却持有不同看法。对于当前高房价原因的众多讨论, 文章对市场上的重要表征指标进行定量的结果检验来分析房价和地价是否存在因果关系，以北京市的地价、房价和租赁价格指数为样本进行实证研究, 以揭示在我国体制转轨中的北京市房地产市场运行机制特点。

三、研究方法

文章选用动态的时间序列方法, 对房地产市场房价、租金与土地市场地价三个变量的时间序列数据进行单位根检验、协整关系检验和格兰杰因果关系检验, 并且用房地产经济学理论对计量结果加以分析论证，最后得出房地产市场房价、租金与土地市场地价之间的相互影响和因果关系的定量分析结果。

四、数据分析

图1选取的是北京市土地交易价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数, 对一共29个时间序列数据进行实证分析, 数据来源是北京咨询行的统计数据库。

表1为对数据采用的平稳性检验采用增广迪基- 富勒(ADF) 检验的结果。这一检验通过对变量滞后1期进行回归。结果表明, 房屋租赁指数、房屋销售指数和土地销售指数均为一阶单整序列, 数据是长期平稳的。

表2为利用原始数据进行格兰杰因果关系检验的实证结果。

从以上数据计量分析来结果得出:

( 1)北京市的房价与租金的关系不明显, 二者在当前市场情况下基本是相互独立发展的。也可以说明租赁市场与销售市场的关系还不是特别密切。

( 2) 租金和地价的关系, 可以看出数据以很高的概率拒绝了假设, 说明租金与地价之间存在某种相互关系, 就数据结果来说, 当滞后期大于3的时候, 也就是滞后期为1年的时候, 租金是引起地价变化的因素。房屋的租赁市场与土地销售市场开始有紧密地关系, 但是由租金引起的地价变化的反应速度比较慢。

( 3) 地价和房价之间的格兰杰检验数据结果表明, 从滞后期为1到3的这段时间里, 房价的变化一直是地价变化的格兰杰因。而且, 地价相对于房价的变化是比较敏感、迅速的。而当滞后期大于3期以后, 房价的变化就对地价的影响没有特别明显的效果。

通过计量经济学的实证性研究表明, 地价的变化对于房价没有明显的影响,房价几乎是相对独立变化的。文章的实证结果表明, 现在北京市房地产高位增长是多种因素引起的, 地价、房价、租金的高低只是各种因素综合影响的表现。

五、文章观点总结

文章从房价、地价、租金各个市场的角度提出响应的宏观调控的重点：

从房地产价格的角度来看，应针对房价而不是地价，因为开发商并不是依据土地价格来制定房屋销售价格, 而是根据销售价格预期决定土地出价的；

从地价来看，要控制地价就要从规范土地制度, 健全土地市场出发, 还要通过房屋销售市场的供需调节来从根本上调节土地市场；

对于租赁市场而言，最终的完善在于销售市场与租赁市场的良性互动, 房价与租金形成长期的均衡关系,现在对于租赁市场不应当只重视租金的管理, 也要在不断完善销售市场的同时促进租赁市场运行机制的完善, 以此更好地促进整个房地产市场的规范和健全。

六、思考与讨论

文章通过通过单位根和一级差分的协整检验得到房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数相对于时间均是稳定的, 从格兰杰滞后因果检验的结论得出: 房地产市场健康发展不能单纯地控制某一个因素, 而是应该把房价产市场的各个环节的影响因素联系起来。结合检验结果文章对房价、地价及租金的调控提出了切合实际的建议。但从文章的结论中又引申出一些实际的问题，如对于房价、地价和租金的调控，怎样才是有效且较为完善的办法；怎样才算是合理的房价、地价与租金等等。

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