老赵

透支营销，赛智慧、还是比体格？

必须得承认，房价确实在降，且认识深刻者、保守型的开发商都已铆足了劲儿，加速出货。

前些年，在消化尾盘的营销中，一般会采取送家电、送物业管理费的促销方式吸引买家落定。在我看来，1998至2003年那会儿，房市一样糟糕的很，一样的低迷，开发商和代理商卖楼一样备受煎熬，月销售不超过两位数套数的大有人在，很多楼盘的销售周期持续了好几年。也正是在那个环境下，诞生并崛起了珠海第二代营销策划代理公司。

而从2004至2007年，珠海楼市一路高歌猛进，开发量逐年增长，需求量得到不断挖掘、并放大，外来地产大鳄伺机涌入珠海，开发、营销水平大大提高，本地开发商、代理商大受刺激，并受到较大市场挤压。通过模仿、复制、攀比，开发商的能力得以提高，自信心亦得以膨胀，操控、创作欲大大激发，房子好卖了，要代理商干什么？

从尊为座上宾的专家，到贱卖智慧的乞丐，代理商的行业地位从神蜕化成了人，一个落入凡尘被开发商看不起的人。从此，珠海本土第二代代理商落入低潮，并不断传来奔走他乡的信息。

2008年，一个被视为不平凡的一年，一个可以视为世界、中国，金融、经济转折的一年。也许世界依旧繁荣，也许我们的生活一如既往，但我想，我们每个人的心灵一定发生了变化。股票、房价打破了只涨不跌的神话，纵然曾经是个“金元宝”，但当危机来临，从传说到亲眼看到、亲身体会到以后，“金元宝”也会成为“烫山芋”，甚至想甩都甩不出去。

这不是玩笑，这是一个极大的嘲弄和讽刺。

从“房价不是在跳水，而是在做俯卧撑”，到“送奔驰、送宝马”，到“补偿有理、跌价我赔”，到大派购房消费券，再到“首年月供送给你”，深圳更是出现“业主愿意无偿‘赠送’自己的房产，一概不要所付的首期款和按揭款，如果新业主看中了自己的房产，立马可以过户，只要愿意继续按揭完房贷即可”、白送都乏人问津，楼市营销进入如此惨烈境地，无不让人扼腕叹息！

透支营销，究竟是在赛智慧，还是在比体格？

2月的阳光超越了历史气象记录的温暖，复杂的心情却无法让人准确用语言表达。同样是降价，各有各的说法，好在是降了，也销了。后面的路该怎么走，将降价继续到底，继续找说法？还是……没错，有人已经按捺不住，将价格微微上调了3-5%。

3月的北京寒风依旧，热闹的“两会”挤满了媒体的版面，领导异常镇静的谈信心，代表委员异常热烈的表决心。南粤大地打春雷、沐春雨，“十五条”没能驱走10度降温的寒冷。

这不是春天了吗，街上的行人依然紧缩着头，有人穿毛衣，有人穿羽绒服。同事说，老公在高栏港那边海关上班，有时候一天等不到一个人来报关，说话的人少，排除的热量就少，也是冷的慌。

不必黑色，只需幽默

昨晚，国贸海天城，12人围坐一桌，有推杯换盏，有谈笑叙旧，亦有争论不休。

呈个人观点、兜内幕八卦、畅谈思考、陈述隐忧，小小包房美女大呼“我热”，抖抖衣衫，已经褪去外套，再脱一件实在不可。

在网络时代，其实我觉得争夺所谓的“话语权”已经没什么意义了，网民是不是代表民意？谁是网民，又在代表谁的民意？我们总是试图证明自己掌握了最全面的资讯，总是试图证明自己有着最深刻的认识，总是试图证明自己的先见之明、高瞻远瞩、专业权威、绝顶智慧，我们又是谁？在权势当道者面前，你说话就是放屁，甚至连屁都不是！

因为文化的差异，在那里就是资本家，在这里就是企业家、实业家，就是代表和委员，就是美其名曰“红顶商人”，他们代表“人民”的利益建言献策，不要惊诧某些人的怪异言论和惊人之举，这个时代有太多思进取、需改变的人。

世界正遭受着工、商业快速发展的污染，什么自然灾害、极端天气、经济危机、战争冲突、以及种种来自对生存者的威胁，天空里的灰色雾霾，空气中充满了病毒，而每个人的心灵里因为缺乏阳光，潮湿、阴暗，因为自由、公平，因为私欲得不到满足，因为相互诋毁、不满和仇恨。所以，美国人、以及有些欧洲人极想世界单极化，而我们则极力倡导多元化，所以“制衡”成了一种方略，无论是正面的垄断、邦交、结盟、“竞赛”，还是侧面的挑衅、试图冲破底限，抑或是背面的危机、制裁。无论在哪里，我们都能看到专横者的嚣张气焰，我们都能感受到霸权者对利益的贪婪。

春晚小品《不差钱》红了一把，有人说，这个时代的确不差钱，差的是心眼。呵呵，这么高的道德问题，都能让亿万国人捧腹大笑，看来我们不必黑色，只需幽默足矣。

生命的周期靠“毒”行天下

春节期间，看了一期《世界地理》，讲述的是“毒”行天下。

没错，仍然是动物世界的事。视野放到全球，动物的世界里可谓处处杀机、危机重重，该期《世界地理》单就全球最“毒”的几种生物进行比较：毒蛇、毒蝎、蜘蛛、蚂蚁、毒蜂、毒鼠等。

吃为了活着，活着就必须得吃，寻找食物，这是生物界最普通的生存法则。然而就在捕食、维持生命的过程中，生物界却处处上演着血腥的争斗。什么时候捕食、在哪里捕食、捕食什么东西，规律、经验的累积，靠的究竟是什么？靠健硕的体格、奔跑的速度、灵敏的嗅觉或听觉、聪明的“智慧”、还是自身的秘密法宝？上天、遁地、下海、隐身，“毒”行天下的主儿靠的是自身释放的毒液或者毒素。

父母一代交给儿女们，毒蛇捕食毒鼠一点问题也没有，可到了儿女一代发现毒蛇捕食毒鼠自己反倒中毒，全身瘫痪，并随时面临死亡或成为他人口中之物的危险。怎么办？唯有把自身的毒素成份加大，更胜于他人，使自己的毒素致他人于死地，才能维持不变的猎捕习惯，才能继续生存。生存环境变化的速度惊人，任何“毒”领一代的生物都不敢豪言“毒”行天下，这就是进化！生物学家达尔文归纳其为“适者生存、优胜劣汰”。

不会有人告诉你，当这种死亡反复出现以后，你应该做什么，因为这已经不是什么秘密了。延续生命、为了生存，提升、修炼就是一种自觉行为。身处其中，你就无法逃脱“食物链”的生存规律，不是弱者更弱，而是强者恒强。弱肉强食虽然在动物世界里看似血腥，但在人类世界里，不也如此吗？

王石，这回你还解释不？

2007年12月24日，王石在做客央视《经济半小时》节目时，首次发表了“拐点论”，并号召年轻的中产阶层白领“等三四年后再买房”等观点，之后被记者抓住大做文章，业界亦广泛讨论，王石成为焦点。

时隔不久，老王专门接受媒体采访，“澄清”自己的观点，并在多个论坛场合解释过，认为媒体断章取义，大家理解有歧义。而从2007年底至今（2008年底），一年的房地产市场变化，似乎也印证了老王的“拐点论”，如今媒体、业界已鸦雀无声，事实还需争议吗？

而再回顾过去一年万科的表现，战略调整、战术配合、降价出货、快速套现来看，万科做对了。背受骂名、遭受围攻、质疑无意、空谈误国，唯有行动才为自己赢得了机会和未来。

尽管万科现在“不缺钱”，但销售量逐月的负增长，在这种市场重压之下，相信再也没几个质疑“降价套现、弃价保量”的大佬了。买不起的就等，买得起的就买，这仍然是“正确”的观点。去年王石的观点之后，有了万科一连串的动作，那么今年王石的观点之后，万科又会有什么动作呢？

谁的“危”谁的“机”？别忘了万科一直在成熟的“住宅产业化试验”，规范化、标准化、流水线的生产方式，以及大宗采购带来的低价、成本控制，将再次加大万科在同业中的竞争优势。万科的加大小户型、精装修比例既符合市场需求，又符合“国三条”精神，市场风险低，政策性融资以及自身资本市场等多渠道融资，几乎完全符合有实力、有品牌企业进一步扩张的可能。

如果说2007年因为房价暴涨，全国人民的呼吁引起中央的重视，而后才有了一系列的调控政策出台，才有了2008年的市场表现（当然金融危机的出现是个意外），那么2009年呢？相信2009年中央出台政策的步伐可能会放缓，三月北京“两会”之后地方政府的实施细则可能会逐步出台，政策效应的显现在于地方细则的执行性、细致性和力度。但市场究竟好与坏、坏到什么程度，跟开发商的主动性和努力有很大关系。中央已经表态开发企业“以合理价格促进销售”，是死是活，自己做主吧！

我的关联博文：曲解王石，话里有话

2009，难说？！

凄凉也好，郁闷也罢，2008年就剩一个星期了。报业房展、体育中心房车联展均可看做是这个年末的最后一击，百脑会说：行动者，有未来。

整年的统计数据还未出来，但从目前已经出来的有关数据：1-10月，珠海全市商品房施工面积为1033.63万m²，竣工面积为318.41万m²；1-11月，全市商品房施工面积、竣工面积的增幅继续攀高，同比增幅分别达32.8%和54.2%，即全市商品房施工面积1372.66万m²、竣工面积490.98万m²，而销售面积据业内公司统计截止本月中仅130多万m²，加之房展促销因素，年底也冲不过150万m²。

仔细分析数据，今年比较“特殊”的5月，是因为入户政策取消，而使得该月短期促销成交量放大。而从历史来看，珠海前几年每年的成交量一直徘徊在120、130万m²上下，与全国各地情况类似的2007年，疯狂性的达到360万m²，但历史还会重演吗？结合珠海的人口数量、经济特征、消费能力、人口增长和住房改善情况，每年130、140万m²的销售量基本正常。我们必须认识到，结合2008年宏观经济的急转直下，诸多调控政策影响，珠海房地产的销售量是健康的，平稳的，较之其他城市销售量的萎缩程度是可以接受的，是一种正常回归。

总量如此，那么个案呢？可以肯定，心态平和、识时务者已经落袋为安，故作镇静、其实不安者诚惶诚恐。

尽是一堆量的数值，不说价吗？的确，价格，对谁都重要。但我们面对这样的市场环境，你还仅仅围绕“价格保卫战”吗？（岭秀城说：我们不谈价格，谈价值！）2009，我们该怎么说“活着的价值”？

有人说珠海的开发商不缺钱，至少不缺开发的钱，缺的话就是结算的钱，只要过了年关，撑个大半年一点问题都没有。明天很美好，但我们至少要撑过今天，我们看到的是几个大盘已近乎冬眠，还有那么多后来者信誓旦旦。数据最能说明问题，数据也会骗人，我们姑且认为数据有一定的参考价值吧。惊人的开工量、竣工量和萎缩的销售量形成巨大反差，尽管经济形势不容乐观，但房地产市场的恶战在所难免。

就这么多人，就这么大城，开发了这么多房子，我们去哪里淘客去？珠三角、港澳、内地客会来吗？他们看得上你的“豪宅”、买得起你的“别墅”吗？难道我们歇斯底里的吆喝，让珠海人每人手握多套房？

限制开工量、消化竣工量、调控产品供应结构，也许这是2009年政府主管部门最应该做的事。我们还不知道历史存量或者空置有多少？

中央政策已经三令五申建设保障性住房，珠海的措施就是建经济适用房、廉租房？曾经公布的数量够不够？会不会冲击商品房市场，珠海有何良策？广州的限价房出售曾一度热销，并拉低周边房价，但如今却少人问津。缘何？限价房房价也不低？限价房工程质量差，业主拒收楼？北京最近做的一件事似乎有借鉴意义，就是由政府收购一些普通商品房，然后按照政策再实物补贴给中、低收入群体。

中央的政策同样体现在促进二手房的流通交易上，倘若二手房大量上市，增加市场供应量，又对新房价格产生正面竞争，市场又将是何等景象？

不用想象，促进楼市交易量的政策还将“亦步亦趋”的出台，保增长、促消费是主调，这个目标实现不了将会很麻烦，但“松投资”能否加大空间是关键，或者是“底限”。“国三条”在珠海又会有什么样的地方细则呢？即便我们的政府既有经济头脑又有政治智慧，但房价、成交量要到2007年那是绝对不可能了。一个由浅入深的市场调整，将从2009年真正开始。

珠海代理业：期待“民族”品牌崛起

说明：拙文应红馆地产《七年之痒》出版而作

说实话，写这篇文章是注定备受争议、甚至承受被拍砖的风险，不在代理界却谈代理事，这不是明摆着不靠谱吗？老刘说，你就当是“第三只眼”看代理、谈代理就是了。嘿，那也岂不是遭第一只眼、第二只眼的鄙视吗？承蒙老刘看得起，那我就喝口烈酒、壮壮胆儿，硬着头皮著文凑数了。

声明一下，这里的代理主要是指跟房地产有关的咨询顾问、营销策划、销售推广的代理服务。

珠海的代理一直有给人风不生水不起的感觉，为什么？因为都是小打小闹，缺乏规模和品牌，即便历史上曾经出现过一些有潜力的公司（如华骏达），也是昙花一现。好在它为珠海今后的代理业培养了一批能征善战的后备军，如今这个行业的许多“总字辈”人物都出自华骏达及早期几家代理公司。

在伴随着珠海房地产起步、发展的过程中，房地产的竞争格局发生较大变化，代理公司也是长江后浪推前浪，有些老字号渐渐退隐江湖，新生代渐渐露出头角，并呈现勃勃生机。但其基本特点是：成立时间短，规模小，业务体系单一，服务层次低，服务范围窄、局促在本地争饭碗。

有些看似偶尔的事，其实有其必然性，就像代理界轮番交替、各领风骚三五年一样。代理常常被人称为“替人作嫁衣裳”、“替人抬轿子”的尴尬角色，其实这是行业迈向专业化、分工更加明确而已。而开发商依赖于房地产大的市场环境和政策背景，在中国特殊的国情下，许多开发商并非“专业”出身，尤其在广东，很多开发商被称为“洗脚上田”的农民、暴发户，代理商要跟他们打交道，首先得拿出一套“洗脑”的本事来。从引导到认识，再到接受，正如男女“拍拖”一样，要走到“一纸合同定终身”，步入“婚姻殿堂”是相当不容易的事。

教人做事、帮人赚钱，然后再收取相应代理服务费本是天经地义的好事。然而开发商并不这么想，楼市不好、楼盘难卖的时候，代理商精心策划、包装，然后按照预期的价格和利润卖出去，收取服务费可以接受。楼市好的时候，基本都不用花心思策划推广就有大把人抢着买，何必支付那么多服务费给代理商？甚至何必请代理商，我们（开发商）自己也能做！

严重的心理不平衡和价值不对等，使得开发商自信满满，并滋生代理商存留的危机。

说这话并无贬低开发商的意思，相反，专业的开发商在营销策划、销售推广方面可以去给有些代理商做专业顾问了。为什么这么说？这就回到再说珠海代理界。

房地产从粗放式开发到精细化耕作，市场竞争的剧烈加速了开发商对于专业提升的需求，要做其项目代理，首先你要有深刻、独到的认识，不是肆意堆砌，而是刻意定制，在自己的专业领域要能驾驭开发商，让开发商看到你的价值所在，否则没戏。而加速这个进程的，除了珠海本土开发商自身的进取精神以外，与越来越多的外来品牌开发商、代理商进入珠海亦有很大关系。这种竞争来自成长的挑战，来自生存的威胁。

代理商最大的资本就是“人”，最大的财富就是人的智慧和资源。有人才会带来项目，出策划成果、出经典案例，才能为代理商实现“名利双收”。当人才成为竞争力以后，我们发现挖掘、培养、巩固人才何其艰难！铁打的营盘流水的兵，人员流动性大是代理界的常事，稍有点积累的公司难免成为行业骨干速成的“黄埔军校”。人才管理有时比项目管理更令人头疼。能力见长，自信随之见长，脾气与个性亦随之见长，欲壑难平，赚钱、前途与事业欲望更是膨胀。而此刻，个人利益与公司利益如何平衡，怎样才能找到相互接受、并持续发展的平台，考验着代理公司的老板们。毕竟，社会在发展，行业在进步，公司管理也要“与时俱进”。

分裂离崩、揭竿起义，抓个项目占山为王，一夜之间兄弟成同行，朋友成路人。小公司、小机构靠什么生存？人脉关系、收费低廉、服务大包大揽，唯甲方是从。也许只有“道”同“相为谋”，“英雄”惜“英雄”，没见过那个大牌（开发商）合作不贴“金牌”的。

眼下，我们正经历着愈演愈烈的经济危机，房地产遭遇“寒冬”，业界呼吁回归“价值营销”，是否意味着代理商借此就转危为机，大有作为呢？新近听说珠海本土代理商有扩张的，亦有“按兵不动”的，成为同行的聚会谈资。在经济学家郎咸平看来，香港房地产“四大天王”驰骋几十年，成功的秘密是“保守”，这话听起来也许令人大跌眼镜，但冷静想想，如今开发商捉襟见肘，代理商日子就好过了吗？哪些开发商该合作，哪些项目该拿，哪些市场该进，不犯“错误”也许就是赢！我以为，“价值”永远是代理商存在的基石，“三板两斧”不是你笑傲江湖的本领。如履薄冰、不离不弃，要想开发商对你委以“重任”，就必须要在你的“价值”库存里不断稳健加料。“规定动作”绝对专业，“自选动作”无人企及，让自己的长板相对更长，让自己的短板相对更短。我欣喜的看到，珠海代理界的不懈努力，当然，我更期待珠海代理业“民族”品牌的崛起。

老赵关联博文

代理：一半是海水，一半是火焰（多篇链接）

平安就是牛

好过也罢，难过也罢，2008年即将走到岁末，激动也好，忧虑也好，2009年终将到来。

在很多人的总结里，会把2008年写成“不平凡”的一年，经历太多，感受太多，兴奋与伤感太多。冰冻雪灾使得千千万万人的回家路异常艰难，胶济铁路出轨使得数十人梦碎他乡，汶川地震使得数万人命丧天灾，三聚氰胺使得数万宝宝蒙受毒害，还有永远也安检不完的矿难、车祸、医疗事故……奥运隐忍不了泪水，浮华掩盖不了叹息，我们庆幸，我们的亲人、朋友、同事都还平安。

现在说“没有人准确预言这次危机”还有什么意义，都已经发生了。我相信一定有人提醒过，忧虑过，只不过他“位不高、权不重”，说的全成曾经被认为杞人忧天的耳边风了。由次按危机引发的金融海啸仍在蔓延，该怎么理解“美国是轻伤，欧洲是重伤，中国是内伤”呢？

股市从6100点跌到1800点，房价从下跌10%到下跌20、30%，有些近乎腰斩，曾经引以自豪大量崛起的“中产阶层”因为资产的大量减值财富缩水，有人已经从有产有零产、甚至滑落到负产的边缘。我们咆哮，我们愤怒，是谁掠夺了我们的财产，是谁毁灭了我们的宏图，是谁吞噬了我们的生活质量？！我们不得不从“市场经济”重回“计划经济”时代。危机重挫了我们的信心，我们的事业基石还牢靠吗？我们的生活愿景还“平安”吗？

我们面临的市场仍在积聚一种“势力”，政策轮番出台的叠加势力，更长链条更广范围新的危机、亦或更严重危机影响的势力。需求萎缩导致价格下跌、减产、库存积压、资金吃紧、破产倒闭、裁员减薪，位子不稳，收入不保，生存不安。

既然没人准确预言危机到来，那我想一定也不会有人准确预言危机结束，因为这已经不是时间点的问题，而是周期性的问题。在信息混乱的时代，难能可贵的是保持定力。我们现在所承受的痛苦，是因为我们曾经的疯狂，我们现在必须要做的，是保持冷静与清醒。

世道变了，你变了吗？利益如何平衡，矛盾怎样化解，惧危还是借机？不走会冻死，拼命往前走或许会活下来（红军二万五千里长征过雪山），“我们一定要有最坏的打算，考虑打最艰苦的持久战”。

期待总希望美好，理想总希望强大，但低头做事不要忘了抬头看天，眼要看清，脚要踏实。迎接2009，不需要牛气冲天，做到平安就是牛。

风往西南吹，华发欲建CBD？

从珠海的城市版图来看，主城区的西南方向正是湾仔-保税区-横琴一带。

在最近的一次行业聚会上，偶然获知华发欲建珠海首个真正意义上的CBD，且选址就在湾仔靠近横琴的地方。据悉，该项目土地已拿到手，市政府及有关领导亲自督导，目前已经在做可行性研究及规划设计方案，并请曾主持过北京CBD规划、开发的重要参与者指导把关。

在珠海人的印象中，拱北、吉大曾先后被一些所谓策划人、广告人、政府官员描摹成珠海的CBD、CRD等等，为此也曾请国际设计公司做过多个规划设计方案，并在公开场合展示，征询市民意见，善良可爱的市民为此也激动了一把。但时至今日，方案已无人提起，拱北、吉大依然未改旧颜。

华发的操盘实力毋庸置疑，建CBD也是好事，最起码在改革开放30年后，珠海的城市骨架有望再次拉阔丰满，这也将是对城市建设的一大历史贡献。CBD的兴建，带动周边土地价值提升，也是政府预期所在。CBD的兴建，不仅改善了城市面貌，提升城市形象，由此引进一批高素质的企业进驻，也能增强珠海的城市竞争力和影响力。默默无闻的珠海太需要“力度”了。

那么，华发为什么会选择湾仔靠近横琴，这究竟是一个什么样的地方呢？

珠海主城区的西南方一直是一个待开发的区域，位置特殊，世人瞩目。

湾仔与澳门一河之隔，几年前，澳门赌王何鸿燊欲在湾仔开发“欢乐湾”（把濠江沿岸及附近水域、湾仔旧城区、加林山打造成集旅游观光、高尚社区、休闲娱乐、饮食购物为一体的综合开发）项目，但因为位置敏感，就有关项目细节未达成一致，至今未见有何动静。

前两年，深圳知名房企佳兆业地产从新城公司手里盘下，接手湾仔旧城改造，欲打造一个近45万平米的商住项目，该项目占据湾仔镇中心地带，除有传统的海鲜街、商业市场、镇行政中心以外，近在眼前的湾仔口岸直达澳门。

而自从横琴岛从珠海到珠三角、广东省到泛珠三角开发，横琴岛利益争夺、开发预期不断升级。据《21世纪经济报道》报道称，《横琴岛开发建设总体规划纲要》（修编稿）已递交国家发改委审批，详情拟于本次粤澳合作联席会议后对外公布。据报道，横琴岛的产业功能布局定位以旅游会展业为重点，辅以生产性服务业为核心的现代产业。横琴将在合作、经济体制、社会管理等方面进行创新试验，逐步成为带动珠江西岸经济发展，辐射珠三角，服务港澳，示范全国的复合型、生态化“创新岛”。

早在2006年，就有报道称拉斯维加斯金沙集团(Las Vegas Sands)公布在中国南部横琴岛发展度假胜地的详细方案，该工程耗资可达150亿美元（236亿新元），金沙集团将把横琴岛的一处废弃采石场开发成一座集国际休闲旅游、高级酒店及附属别墅和配套康乐设施为一体的度假胜地，这个度假胜地建成后将包括一座400万平方英尺的会展中心、一家拥有2万间客房的酒店以及3万套公寓。

金沙在澳门建有很大的赌场，由于澳门狭小的地块以及通关的限制，金沙一直想拓展市场，横琴岛位于珠海南部，与澳门三岛隔河相望，最近处相距200米，到澳门金光大道只需穿过一座桥。虽然横琴岛上不允许赌博，但艾德森认为横琴岛度假胜地的开发，将能辅助澳门的赌场事业。

尽管金沙位于横琴的项目初步规划设计方案已经得到珠海有关专家、领导会审，但中央似乎一直未能审批通过。在金融风暴的洗礼下，澳门经济同样受到影响。且国家对于博彩业的政策一直未有放松，加之同业之间竞争激烈，金沙似乎已经放慢扩张步伐。

本月初，粤澳领导人再次聚首，研讨合作大计，横琴再次成为焦点。会谈后，有港澳媒体爆出，横琴富祥湾132万余平方米土地的项目，初步设计方案已出炉：冠名为“海洋主题乐园”，总投资达100亿元，总占地达5平方公里。澳媒甚至登出“横琴海洋主题乐园首期规划图”，称该项目将改变横琴命运。

已经局部建成通车的“京澳高速”目前已穿过珠海洪湾工业区，与保税区接驳，通过横琴大桥直接到达横琴本岛。根据珠三角城际轻轨规划，已经开建的广珠轻轨到达拱北，另外港珠澳跨海大桥落点亦在拱北，穿过昌盛大桥直接到达南湾，与湾仔、横琴亦是十分便捷。

降价，也无法回暖

这话说的挺吓人的，不是说房价高嘛，那就降呗，降了是不是就好卖了？这仅仅是理论上的假想，那就看看事实吧。

根据珠海统计信息网的最新报道，1-11月，珠海全市商品房施工面积、竣工面积的增幅继续攀高，同比增幅分别达32.8%和54.2%，比1-10月均提升了2.7个百分点（1-10月，商品房施工面积为1033.63万平方米，竣工面积为318.41万平方米）。但与此相反的是，商品房销售面积和销售额继续萎缩，且跌幅继续加深。其中，商品房销售面积下降49.6%，销售额下降45.6%，降幅分别比1-10月扩大3.8%和7.3%。

惨，非常惨！中央、地方相继出台了“救市”政策，房价也在不断下探，“迎合”买家的心理价位，为什么销售面积下降49.6%?!

尽管我们不能“睁眼说瞎话”，但最近的舆论和媒体报道越来越吓人：国家统计局公布的1-11月全国房地产市场运行情况显示，房地产开发景气度月月下滑，房地产价格也开始加速下跌。而备受关注的就业问题最近更成热点，胡主席在考察沈阳人力资源市场说，明年的就业形势可能更为严峻。领导人的说话一向严谨、慎重，但既然说出来了，我们可以想象会有多严重。究竟是加薪、发放消费券、减免税费，还是该“歇岗不失业”、“减薪不裁员”、保饭碗？经济形势的恶化让越来越多的人对未来深感担忧。

在一个连工作能否保住、收入是否稳定都产生担忧的时刻，谁还敢提高薪高职的要求，即便房价再创新低又能怎样？大学生700元都愿意干，谁知道150万大学生何处安身？那些迫于工厂减产、破产、倒闭，提前返家的农民工呢？

看到2009年《社会蓝皮书》公布中国“78%家庭达宽裕水平、 95.8%家庭拥有住房”这一调查结果，你能笑得起来吗？我们可乐的社科院！我不相信！ 7139个访问对象如何代表14亿国民？38.43%的家庭面临“家庭无业、失业或工作不稳定”的就业压力，这些人的生活是怎么宽裕起来的？

观望，因为降的还不够，开发商还在赚取暴利！买房者继续观望，不买！那就继续降，狠狠的降，这下好了，业主来闹事了，物价局开罚单来了，“领导”不许你降这么低，这是违反价格法，属于不正常竞争！

老百姓当然希望房价降越低越好，可老百姓那里明白“领导”的意思。

4万亿拉动内需，据说1万亿已经落实，中房协二次上书，谏言献政，周小川在香港再次吹风减息，中日韩抱团东亚……CPI继续回落，PPI继续回落，出口增速下降，经济增速下降……通缩已是不争事实。

房价下降，交易量上不去，资金回不来，无力偿还的债务注定要把有些开发商“累死”。有经济学家说，房地产崩溃老百姓将更买不起房。被陈劲松称为“砸场”的保障性房建设，国家需要加大力度减免税费，财政缩水，9000亿从哪里来？即便是成本价，那么多人失去工作或者工作不稳定，收入无保障，还买得起吗？还付得起那个租金吗？

经济危机不衰减，影响不消除，宏观经济不改善，拉动内需的投资、政策、投入不被“山寨化”，人民收入不增长，心里不踏实，我相信，房地产回暖将会路漫漫，熬着吧！

万科，调整之路走到珠海

近期《企业家杂志》举办的2008企业家年会，王石以及他的言论再次成为焦点，其观点大意大概是：感谢宏观调控，房地产不需要救市，经营不好的企业就应该破产，房价还没有调整到位。

王石说任正非是沙漠里的狐狸，那自己呢？从房价收入比到开工量，从净现金流到企业负债率，敏锐的嗅觉、前瞻性的思考、强烈的自我保护意识，在好称百年一遇的国际金融危机到来时，因为王石备受争议的“拐点论”、万科率先降价出货、回笼资金，使得这个“寒冬”万科粮草充裕，王石财大气粗，言语间杀气腾腾。

有钱就是大爷，不顾他人死活，还要说风凉话，这世道就这么现实。

媒体注意到，尽管万科现在是“最有钱”的（开发商），但从相关统计数据看，同比和环比销售面积、销售金额都有一定的回落。万科的解释是因为调减开工量，现在回款主要是旧项目。而最近万科在西安拿地亦引起媒体注意，以前万科几乎是每个月都有拿地，但最近前两个月未有拿地，现在却突然拿地，究竟出于何种考量？是否在万科看来，国家对于房地产的调整，以及未来楼市的走向将会“趋暖”？万科仍然保持了一贯的审慎态度，调整仍将继续，万科亦在自身调整。

合作开发似乎已经成为这两年万科多个城市、多个项目的模式，万科有品牌、资金、规划设计、施工管理、成本控制等方面优势，分享就是双赢，就是把风险降到50%，舍就是得，赚到自己应该赚的，也许这也是万科的经营之道。

回头看珠海，继开发了金域蓝湾之后，“珠宾项目”因为种种复杂原因一直迟迟未动，珠海万科在做什么？业界似乎一段时间来未曾耳闻。今日网上爆料，新香洲“金域华庭”实则为万科开发（未经万科确认）。

不奇怪。万科对于目前的市场，以及将来的市场走向也许已经“看清”，变是不变之道。有人总结万科目前的经营法则：现金流、利润率、开动工量、开动工结构。价格已经不重要了，固守原有的利润率也不现实，保持合理的开动工量，在复杂多变的市场环境下，结合政策、地域和需求，保证优势明显的开工结构，务必保证销售量的稳定和上升，保持现金流的充裕和活跃。尽管大家已经认识到房地产是资金密集型的行业，但在信贷、融资条件越来越艰难的情况下，保证已有资金充裕最好的办法就是快速流通，提高使用效率，通过优势明显又能快速变现的产品回笼资金。

大企业论地域，小企业论项目，合理的结构搭配也是需要意识和智慧的。资金充裕、财务安全，无论市场怎样调整，你都有机会，你都会走的更远。